[2·4 대책]전문가 반응 "반쪽짜리 공급대책"

공급 현실가능성 희박
장기적으로 주택부족현상 해소 가능

정부가 25번째 부동산 대책을 내놨다. 오는 2025년까지 전국에 83만 채의 주택을 새로 공급하겠다는 게 핵심이다. 기존 주거복지 로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만 채 공급계획과 합하면 약 200만 채 이상이 부동산 시장에 나올 것으로 예상된다.

이번 정부 들어 최대 규모의 공급대책으로, 주택 부족 현상을 어느 정도 해소할 수 있다는 게 전문가들 관측이다.

다만, 민간의 재건축·재개발이 제외돼 ‘반쪽짜리 공급대책’이라는 비판은 피할 수 없게 됐다. 또한 구체적인 방안 없이 ‘공급 신호’만을 줘 땅값만 올려놓는 역효과가 나타날 수 있다는 지적도 나왔다.

다음은 이번 부동산 대책에 대한 전문가들과의 Q&A를 정리한 것이다.

-가격 안정에 기여할 것으로 보는가.

“중장기적으로 현실화되면 시장 안정화 가능할 것이라 본다.” (김규정 한국투자증권 자산승계연구소장)

“현 정부 단일 공급대책으로는 역대급 공급량이다. 강력한 공급 시그널을 통해 좀처럼 진정되지 않고 있는 전·월세 및 매매시장의 불안감을 낮추고, 집값 안정의 마중물이 되기를 기대하는 것으로 보인다.” (함영진 직방 빅데이터랩장)

“지금까지 정부에서 낸 대책과는 다르다. 도시 용지를 효율적으로 쓰겠다는 것이다. 역세권에선 700%, 준공업지역에선 500%까지 용적률이 올라간다. 이 제도는 도시계획의 근간을 고치는 것이다. 어느 정도 시장 안정에 기여할 것으로 본다.” (김승배 피데스개발 대표)

“정부가 시장에 주택 공급을 통해 시장을 안정시키겠다는 의도가 보인다. 어느 정도 시장안정에 기여하겠지만, 민간의 재건축·재개발이 제외된 상태에서 공공 주도로 한다는 게 한계가 있다. 반쪽짜리 공급대책으로 평가하고 싶다.” (최민섭 (사)도시정책학회 회장·서울벤처대 부동산학과 교수)

-2025년이면 정권이 바뀌는데 대책 지속 가능성에 문제는 없는지

“누구도 모른다. 어쨌든 주택 공급이라는 게 단편적으로 끝날 수 없고 중장기적인 정책이기 때문에 지금 발표한 내용을 지속적으로 실행할 수 있다고 신뢰를 줘야 한다.”(김규정 소장)

“이번 대책은 도시 계획의 근간을 고치는 것이다. 정권이 바뀌고 이 대책을 철회하면 다시 공급 부족 현상으로 돌아가는 것이다. 쉽게 철회할 수 없다. 노후밀집 주거지를 정비하는 것은 누구라도 해야 할 일이다. 진영논리가 아니다.” (김승배 대표)

-패닉바잉을 잠재울 수 있을까

“부작용이나 문제없이 현실화될 것인지 궁금증이 크다. 중단·폐기되지 않고 지속력을 가지는 것이 필요하다. 또한 이번 대책으로 시장이 안정화된다는 확신을 줘야 주택 추격매수세를 진정시킬 수 있다. 주택이 많이 공급된다 하니 구매를 기다려볼까 하는 반응이 형성돼야 한다. 이번의 대책이 당장 매수세를 잠재울 수 있을지 여부는 지켜봐야할 것 같다.”(김규정 소장)

-강남권 재건축 아파트들이 공공개발 방식에 참여할까

“공공 위주의 공급방식보다 민간 자발의 공급의지에 따라 향후 주택 공급 총량이 변할 가능성이 있는 만큼 정부가 목표한 공급량과 공급 효과의 변수는 열려있다. 또 공공정비사업의 장점이 크긴 하지만 운영과 관련해 민간과 공공이 조율해야할 사안이 많다. 조합의 자율성과 사업의 고급화를 중요시하는 강남권 재건축 단지의 참여율은 제한적일 수 있다.” (함영진 랩장)

-공공개발 방식이 성공할까

“공공 주도가 아닌 민간 주도로 재개발 지역을 활성화시키는 것이 효과적일 것 같은데, 이번 대책은 공공 주도라서 아쉽다. 공공성만 확보한다면 민간 주도가 가격 안정과 심리 안정에 도움을 줄 것이다.” (김승배 대표)

“대상지에 토지주 세입자 상인 등 이해당사자가 많다, 복잡한 이해관계가 얽혀있는 사업지들을 공공이 나서서 조율을 잘할 수 있을지 의구심이 든다. 도심 역세권, 준공업지 등에 용적률을 높여준다는 게 이번 대책의 핵심이다. 하지만 기존 인프라를 늘리지 않고, 그곳만 개발한다면 주변지역과 조화를 이루기 어렵고, 균형감 있는 도시계획과도 맞지 않는다.” (최민섭 회장)

-집값이 안 잡히는 가장 큰 이유로 ‘수요자가 원하는 곳에 원하는 주택의 공급이 부족하다’는 것이었다. 이번 대책으로 원하는 주택이 충분히 공급될 것으로 보나

“민간 주도로 규모의 경제가 확보돼야 품질도 유지할 수 있다. 3040 신혼부부 등 실수요자들이 역세권 나홀로 아파트를 좋아할지 의문이다. 이들은 생활편의시설이 고루 갖춰진 대단지 아파트를 선호한다. 질적인 수요에 있어 미스매칭 가능성이 있다는 얘기다. 정책에 시그널만 있고 구체적인 방안이 없다는 점도 문제다. 분양가를 부담 가능한 가격에 공급하겠다고 했지만 그에 대한 구체적인 설명이 없다. 정부가 공급 시그널에 매달렸다는 느낌을 지울 수 없다.” (최민섭 회장)

김혜린 동아닷컴 기자 sinnala8@donga.com

장연제 동아닷컴 기자 jeje@donga.com