전셋값 폭등이 임대차2법 부작용?

[머니S리포트 임대차2법 시행 6개월②] 허허벌판까지 도시 확장 '집값 상승' 부추긴다

[편집자주]1월31일이면 31년 만에 바뀐 ‘주택임대차보호법 개정안’(임대차2법)이 시행 6개월째를 맞는다. 임대차2법은 계약갱신청구권과 임대료상한제 등을 핵심으로 하는 세입자 보호 법안이다. 전·월세 신고를 의무화한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안은 올 6월 시행된다. 새 임대차법은 전세 역사에 최대 변화를 가져왔다. 국내에만 존재하는 전세제도의 특수성 때문에 그동안 세입자는 각종 불합리한 요구 조건이나 말도 안 되는 임대료 인상도 받아들일 수밖에 없었다. 하지만 이번 법 개정에 따라 집주인의 부당한 계약조건에 대한 세입자의 대항력이 강화됐고 구제받을 수 있는 방법이 많아졌다. 전세 세입자의 가장 큰 불안 요소인 이주 주기도 길어져 부담을 덜었다. 하지만 여전히 신규로 전세시장에 진입하려는 세입자나 신도시는 전세금 폭등을 앓고 있다. 집주인과의 분쟁도 점차 늘고 있다. 정부는 이런 문제를 해결하기 위해 분쟁 조정 지원을 강화하고 전·월세신고제 시행 후 신규 전세금 규제도 강화할 계획이다.

한국부동산원 통계에 따르면 수도권(서울·경기·인천) 아파트의 평균 전셋값은 지난해 1월 3억1412만원에서 12월 3억3973만원으로 1년 만에 8.2% 올랐다. 이 기간 서울 아파트 평균 전세 가격은 5.3%(4억5799만원→4억8245만원) 오른 데 비해 경기는 10.5%(2억5435만원→2억8097만원), 인천은 11.3%(2억1283만원→2억3696만원) 뛰었다. 경기와 인천 아파트 전셋값이 서울을 포함한 수도권 전체 상승률을 견인한 셈이다. /사진=이미지투데이

‘비거주 전입신고 가능한 방(고시원) 구합니다!’

인터넷 커뮤니티를 통해 버젓이 돌아다니는 불법 홍보글이다. 정부가 올 7~8월 인천 계양을 시작으로 ▲9~10월 남양주 왕숙 ▲11~12월 고양 창릉·부천 대장·하남 교산·과천 등 수도권 3기신도시 3만가구의 사전청약 계획을 밝힌 후 거주자 우선순위 자격을 얻으려는 위장전입이 기승을 부리고 있는 것. 3기신도시 사전청약에서 본청약까지 대기하는 최대 2년 이상 의무 거주기간을 채우면 당첨 가능성을 높일 수 있기 때문이다. 일부 고시원에선 월세 20만원 가량을 받고 비거주 전입을 몰래 해주고 있다.

새 아파트를 분양받기 위해 위장전입까지 서슴지 않는 신도시 입주 대기자로 인해 일대 지역은 전셋값 폭등으로 몸살을 앓고 있다. 3기신도시 개발이 진행되기 전의 도시는 주택공급도 부족한데 대기수요가 미친 듯이 늘다 보니 전세난이 발생하고 전셋값은 폭등한 것이다. 이는 수도권뿐 아니라 전국 평균 전셋값을 높여 전세난을 부추기는 원인이 되고 있다.

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수도권 전셋값 서울보다 더 올랐다

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한국부동산원 통계에 따르면 수도권(서울·경기·인천) 아파트의 평균 전셋값은 지난해 1월 3억1412만원에서 12월 3억3973만원으로 1년 만에 8.2% 올랐다. 이 기간 서울 아파트 평균 전세 가격은 5.3%(4억5799만원→4억8245만원) 오른 데 비해 경기는 10.5%(2억5435만원→2억8097만원), 인천은 11.3%(2억1283만원→2억3696만원) 뛰었다. 경기와 인천 아파트 전셋값이 서울을 포함한 수도권 전체 상승률을 견인한 셈이다. 이 여파로 같은 기간 전국 아파트 평균 전세가격 역시 8.3%(2억3156만원→2억5076만원) 상승했다.

하지만 부동산 전문가와 공인중개사 사이에선 최근 수개월째 지속된 전세난의 원인이 ‘주택임대차보호법’(임대차2법) 영향이라고 보는 시각이 많다. KB경영연구소가 지난 12월 전국 500개 공인중개사사무소와 학계 전문가 등을 대상으로 조사한 ‘2021 KB 부동산 보고서’를 보면 전셋값 상승의 원인을 두고 임대차2법 도입 후 발생한 전세 매물 감소를 가장 큰 이유로 꼽았다. 수도권만 보면 공인중개사의 43%와 전문가의 39%가 전세 매물 감소로 전셋값이 상승했다고 지적했다. 저금리가 전세난의 원인이라고 지목한 경우는 공인중개사 9%와 전문가 7%에 불과했다.

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서울-경기 잇는 광역교통대책 집값 뇌관

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하지만 일각에선 3기 신도시를 베드타운으로 만들지 않기 위해 정부가 서울 출·퇴근 교통수단을 확대하는 광역교통대책을 추진해 집값에 기름을 붓고 있다는 지적도 나온다. 남양주 왕숙은 서울 9호선이 연장되고 고양 창릉의 경우 서울-은평 도시철도와 수도권 광역 급행철도(GTX)-A 역 건설이 추진돼 인근 부동산 가격을 움직이고 있다.

왕숙 9호선은 2028년 준공이 목표지만 인근 집값은 이미 폭등세를 보였다. 남양주시 별내동 ‘별내 우미린스타포레’ 84㎡(이하 전용면적)는 가장 최근 매매 실거래가가 1월9일 6억4000만원(1층)을 기록해 지난해 3월10일 4억3800만원(2층) 보다 46.1% 급등했다. 같은 면적 전셋값도 지난해 1월 2억원(15층)에서 11월 5억5000만원(5층)으로 1년 새 3배 가까이 폭등했다.

지난해 전국에서 전셋값이 가장 많이 오른 하남은 KB부동산 기준 3.3㎡당 아파트 전세 평균 가격이 1755만4000원으로 한해 동안 50.2% 치솟았다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 경기 하남시 신장동 ‘대명강변타운’ 84㎡는 가장 최근 6억원(10층·22층)에 거래됐는데 지난해 1월 전세 실거래가를 보면 최저 3억1000만원(10층)으로 1년 새 두 배 가량 올랐다.

시민단체는 정부의 도시 확장이 결국 집값 불안의 단초를 제공한다며 우려와 비판의 목소리를 내고 있다. 서울 집값을 안정시키기 위해 만든 3기신도시 정책이 수요 분산의 효과는 있지만 집값은 오히려 올리고 있다는 지적이다.

경제정의실천시민연합은 성명에서 “집값에 거품이 낀 상황에 분양가를 조금 낮춘 새 아파트가 나온다고 집값이 안정되지 않는다. 오히려 주변의 집값을 계속해서 자극할 뿐”이라고 지적했다. 참여연대도 “공급물량 중에 분양주택과 공공임대의 비율이 구체적으로 담기지 않았고 최근에는 분양 중심 공급대책으로 방향이 선회해 다시 ‘로또 분양’을 양산하고 주변 시세까지 동반 상승시킬 것”이라고 우려했다.

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