분양가 상한제 주택도 실거주 의무..분양권도 주택수에 포함

새해 바뀌는 부동산 제도

서울 마포구의 한 아파트 단지 전경. /김연정 객원기자

정부는 올해 집값을 잡겠다며 두 달에 한 번꼴로 각종 부동산 대책을 발표했다. 잦은 정책 변경으로 부동산 관련 세제 변화는 세무사들도 혀를 내두를 정도이다. 당장 1월부터 바뀌는 부동산 제도가 많다. 집을 사고팔 시점을 고민 중인 주택 소유주라면 양도세 변화를 눈여겨봐야 하고, 청약 실수요자는 2월부터 분양가 상한제 아파트에 실거주 의무가 신설되는 것을 유념해야 한다.

◇1주택자도 거주 기간 짧으면 양도세 공제 혜택 줄어

내년부터 집 한 채를 10년 이상 보유했어도 실제 거주 기간이 짧으면 양도세 공제 혜택을 온전히 받을 수 없다. 현재는 2년 이상 거주한 경우, 보유 기간 1년당 8%씩 최대 80%의 장기 보유 특별공제를 적용했다. 하지만 내년 1월 1일부터 양도하는 주택은 연 8% 공제율을 보유 기간(연 4%)과 거주 기간(연 4%)으로 구분한다.

예를 들어 10년 전 10억원에 사들이고서 실제 거주 기간은 2년뿐인 아파트를 20억원에 팔았다면(양도 차익 10억원), 올해까지는 양도세가 2273만원이었지만 내년부터는 8833만원으로 급증한다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “새해부터 보유 주택에 최대한 오래 살고서 파는 게 이득”이라고 했다.

/그래픽=김성규

1월부터 새로 취득하는 분양권은 양도세 계산 시 주택 수에 포함되는 점도 유의해야 한다. 조정대상지역에서 집을 팔려고 할 때 분양권을 갖고 있다면 다주택자 중과(重課) 등으로 양도세 부담은 더 늘어난다. 다만 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례가 적용된다.

사들인 지 2년이 안 되는 집을 팔거나 조정대상지역 내 다주택자가 집을 처분하려면 6월 이전에 하는 게 유리하다. 보유 기간 2년 미만인 집을 6월 1일 이후 팔면, 양도세가 크게 오른다. 정부는 1년 미만 보유 주택에 70%, 2년 미만 보유 주택에 60%의 양도세율을 적용하기도 했다. 가령 산 지 1년이 안 된 집을 팔아 양도차익 5억원이 발생했다면, 내년 6월부터는 양도세가 1억9900만원에서 3억4825만원으로 껑충 뛴다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율도 내년 6월 ‘기본세율+20~30%포인트’로 오른다.

◇공동명의라면 종부세 공제 방식 선택 가능

종합부동산세 일반세율은 현재 0.5∼2.7%에서 내년부터 0.6∼3.0%가 적용된다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자에 적용되는 세율은 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 대폭 오른다.

1주택 보유 고령자는 내년부터 공제 한도가 더 늘어나 세 부담을 덜 수 있다. 만 60세 이상 1주택자가 집을 5년 이상 보유했다면, 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 여경희 부동산 114 수석연구원은 “현재 최고 70%이던 공제율이 10%포인트 상향돼 1주택 보유 은퇴자의 종부세 부담이 다소 줄어들 것으로 보인다”고 했다.

집 한 채를 공동명의로 보유한 부부는 종부세 산정 때 적용받는 공제방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 1인당 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1가구 1주택자와 같이 9억원을 공제받고서 고령자·장기보유 공제를 적용받는 방안을 선택할 수 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시가격 12억원까진 공동명의가 유리하고 12억원이 넘는다면 보유 기간이 길고 연령이 높아질수록 1가구 1주택자 공제가 유리하다”고 말했다.

◇분양가 상한제 주택에 실거주 의무

내년 2월 19일 이후 수도권에서 분양하는 분양가 상한제 주택부터 실거주 의무가 부과된다. 분양가에 따라 공공택지는 3~5년, 민간택지는 2~3년 동안 반드시 입주해 살아야 한다. 입주 때 전세 세입자를 들이는 방식으로 잔금을 치를 수 없기 때문에 청약 때 목돈 조달이 가능한지를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

신혼부부·생애최초 특별공급 청약 기준은 도시근로자 월평균 소득의 최대 160%까지로 다소 완화된다. 그동안 소득 기준에 걸려 특별공급 아파트를 신청하지 못한 실수요자라면 다시 한번 꼼꼼히 계산해볼 필요가 있다.

지난 7월 말 전격 시행된 계약갱신청구권, 전·월세 상한제와 함께 ‘임대차 3법’으로 통하는 전·월세 신고제가 6월부터 시행된다. 주택 전·월세 계약을 하면 30일 안에 시·군·구청에 신고해야 한다. 계약 당사자, 임대 기간, 보증금, 임대료, 계약금·중도금·잔금 납부일 등을 기재해야 하며, 신고와 동시에 자동으로 확정일자가 부여된다.