뾰족수 없는 집값안정 대책..토지임대부 등 재탕 정책이 주축

민주당, 내년 2월쯤 핵심 주거정책 발표할 듯
토지임대부, 지분적립형, 리츠 등 기존 정책들
진성준 1가구1주택..전문가 "사유재산 부정"

[아시아경제 문제원 기자, 이춘희 기자] 내년 2월 발표될 더불어민주당 미래주거추진단의 핵심 주거정책이 23일 윤곽을 드러냈지만 집값 안정책과는 거리가 멀다는게 시장의 평가다. 현재 논의 중인 안 대부분은 이미 정부가 언급했거나 시장의 자유로운 활동을 더욱 제약하는 방향인 탓이다.

민주당 주거정책은 토지임대부 주택과 협동조합 주택 등 부동산으로 인한 불로소득을 최대한 방지하는 방안이 주축이 될 전망이다. 최근 부동산 시장의 과도한 투기열풍을 고려하면 일부 정책은 의미가 있다는 분석이지만 대부분 공급 자체가 제한적인데다 수요 확보에도 한계가 있어 효과를 거두기 힘들 것이란 우려가 나온다.

보편적 정책 아닌 실험적 서민주거방안

미래주거추진단이 검토중인 방안들은 최근 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 내세운 정책 방향과 비슷한 맥락이다. 토지임대부 주택과 지분적립형 주택 확대방안을 비롯해 소규모 재건축, 협동조합 주택, 부동산 리츠 활성화 등은 이미 변 후보자나 기존에 정부가 밝힌 방안들을 한곳에 모아놓은 수준이라는 분석이 많다.

우선 당정이 의욕적으로 검토하고 있는 토지임대부 주택의 경우 변 후보자가 여러차례 강행 의지를 드러낸 만큼 앞으로 확대될 가능성이 크다. 다만 토지임대부는 입주자가 토지이용료를 내야 하고 땅값 상승에 따른 시세차익도 포기해야 해 수요가 늘어나기 힘들다. 사업자의 재정 부담이 클 수밖에 없어 물량 확대도 제한적이다.

시중의 유동성을 활용하는 공모형 리츠(REITs)와 부동산 펀드 등도 시장에선 반응이 다소 엇갈린다. 앞서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이달 초 부동산시장 점검 관계장관회의에서 리츠 등을 통해 중산층을 위한 임대주택 공급을 확대할 것이란 계획을 밝힌 바 있다. 넘치는 유동성을 임대주택 확대에 사용하겠다는 취지지만 전문가들은 이미 땅값이 오른 상황에서 수익을 내기 쉽지 않아 일반 투자자들의 참여를 끌어내기 어려울 것으로 보고 있다. 정부는 이를 고려해 세제혜택을 부과하는 방안도 고려 중이다.

소규모 재건축과 협동조합 분양주택도 민간보다는 공공이 주축이 되는 사업으로 중산층 수요자들이 원하는 유형의 주택공급과는 동떨어져 있다는 지적이다. 특히 일부 방안들은 박원순 전 서울시장이 취임 초 노후 주택가의 저소득층 주거안정책의 일환으로 도입했던 '실험적 주택'에 가까운 것이어서 보편적인 주택 정책과는 괴리가 있다는 평가다.

변창흠 국토부 장관 후보자가 23일 국회에서 열린 인사청문회에 출석, 의원들 질의에 답변하고 있다./윤동주 기자 doso7@

사유 재산권 부정?…계속된 좌클릭

지분적립형 주택을 두고도 '계륵'에 가깝다는 평가가 나온다. 낮은 가격에 분양이 이뤄지는 만큼 '로또 분양' 논란을 의식한 정부가 전매제한과 실거주기간 등 제한을 둘 가능성이 높기 때문이다. 가격 측면에서 혜택을 주는만큼 10년 이상의 긴 전매제한 기간이 설정될 가능성이 높다는 게 업계 관측이다.

정부는 전매제한 기간이 끝난 후에는 매각에 상관하지 않는다는 계획이다. 환매조건부 토지임대부 조건보다는 나은 조건이나 이 역시 아직 지분 매입이 끝나지 않은 상황이라면 지분율에 따라 매각 대금을 공공과 나눠가져야 한다. 때문에 당장 매입자금이 부족한 서민층에게 도움이 된다는 긍정적 관측과 함께, 주택담보대출 이자 못지 않은 임대료와 전매제한, 실거주 의무 등으로 시장에서 외면받을 것이란 부정적 관측이 공존한다.

여당의 부동산 정책 방향성은 진성준 의원의 '1가구 1주택' 명문화 시도에서 드러난다. ▲1가구 1주택 보유ㆍ거주 ▲무주택자ㆍ실거주자 주택 우선 공급 ▲주택의 투기목적 활용 금지 등을 주거기본법에 규정하는 내용이 골자다. 법조계에서는 처벌 조항 등 강제 규정이 없다고 해도 국민 재산권을 침해할 우려가 커 위헌 소송으로 불거질 수 있다는 우려가 나온다.

최황수 건국대 부동산학과 교수는 "집값은 매물 출회, 금리 상승, 입주 물량 확대로 잡을 수 있는데 매물 출회 외에는 즉각적인 효과가 발휘되기 어렵다"며 "당장의 집값을 잡기 위해서는 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있도록 보유세 인상에 상응하는 거래세 인하가 수반돼야 한다"고 제언했다. 진 의원의 주거기본법 개정안에 대해서도 "사유 재산권 부정에 가깝다"고 말했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr