[이슈분석] 11·19 대책 임대물량 공급 속도전..공급 효과 실효성은

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김인만 김인만부동산연구소장

지난달 부동산 시장은 그야말로 기록을 쏟아냈던 한 달을 보냈습니다. 특히나 전세가 그랬습니다. 11월 한 달간 전국의 주택 전세 가격은 7년여 만에 가장 큰 폭으로 올랐고, 서울은 5년 만에 가장 크게 올랐습니다. 이제는 전세를 넘어 월세까지 가격이 오르면서 세입자들 고민이 이만저만이 아닙니다. 정부가 지난달 11.19 대책을 내놓고 임대물량 공급에 나섰지만 실제 공급까지는 시간이 걸리겠죠. 오늘(3일) 이슈분석에서는 전세 정책 상황 전문가와 짚어보겠습니다.

Q. 일단 어제 홍남기 경제부총리 주재로 부동산 시장 점검 장관급 회의가 열렸습니다. 이후 국토부에서 따로 계획이 나왔는데, 12월까지 공공전세형 주택 3만9천호를 공급하겠다는 계획입니다. 임대주택이 보통 월세가 많았는데 전세로 공급되고 기간도 길더라고요. 이번달 중에 통합 입주자 모집을 한다고 하는데, 어떻게 보셨습니까?

- 정부, 12월 3.9만호 공실공공임대 입주자 모집
- 공공전세·신축 매입 등 공급 효과 조기 가시화
- 불안 심리 해소엔 도움…지역·시기 등 실효성 관건
- 공공임대 속도 '공급 신호탄'…전세난 해소엔 한계
- 서울 공가임대 4900개 중 4000개 SH공사 보유
- SH공사, 이달 기존 방식으로 입주자 모집 공고
- 서울 공실 공공임대 5000→1000가구 감소 우려
- 전문가 "학군·주거환경 열악 등으로 공실일수도"

Q. 특히 자격 조건과 관련해서 들어가려고 해도 조건이 되지 못해 아예 포기하는 분들도 많은데 이번에는 소득과 자산에 상관없이 무주택자라면 누구나 신청 가능하겠다고 밝혔는데요. 고품질의 임대주택에서 장기간 전세가 가능하도록 하겠다는 계획이에요? 

- 새로 도입된 공공 전세주택 내년부터 공급 예정
- 도심 내 다세대·다가구 등 신축주택 매입 공급
- 2022년까지 공공 전세주택 전국 1.8만가구 공급
- 입주자 소득·자산 기준 배제…무주택세대 중 선정
- 시중 전세가 90% 이하 최대 6년간 거주 가능
- 2년 간 전국에 1.8만 가구 공급…서울 5천가구
- 서울 매입단가, 평균 6억·최대 8억원 책정 전망

Q. 논란이 되고 있는 호텔임대도 공개됐습니다. 사실 이번에 공개된 호텔임대는 11.19 대책 전에 진행된거라 그에 포함되진 않지만 김현미 장관이 호텔임대에 대한 비판에 훌륭한 사례를 공개하게 될 거라며 자신했던 곳인데요. 이번에 발표된 곳이 롤모델이 될 수 있겠다 싶습니다. 실상은 어떤가요?

- LH 서울 호텔임대 공개…청년공공임대 사업 일환
- 11·19대책 별개…8월 입주자 모집 후 입주 시작
- '호텔거지' 논란에 김현미 "청년에게 힘되는 주택"
- 호텔임대주택, 1인 가구 수용…기숙사형 청년주택
- 고급 고시원 수준…임대료 저렴·개별취사-세탁 불가
- 입주자, 혼인 등으로 동거인 발생시 거주 자격 박탈

Q. 지금 말씀드린 대책들은 대부분 지난달 19일 이미 나왔던 대책들입니다. 다만 좀 새로웠던 게, 공공재개발이었는데요. 공공 재개발 후보지 공모 기간 총 70곳이나 신청을 해서 관심들이 많았던 것으로 보여요. 반면 공공재건축은 찬바람이 불고 있는데요. 그동안 규제에 묶여 재건축을 못했던 은마, 잠실주공5단지 등이 공공재건축을 할지 관심이었는데 아무래도 쉽지 않을 듯 해요?

- 공공재개발 연내 사업지 발표…공공재건축 '찬바람'
- 홍남기 "공공 재개발 70곳 신청…이달 말 선정"
- 관련 법안 국회 계류 중…서울시 "절차상 무관"
- 공공재건축 참여율 저조…사실상 연내 선정 무산
- 일부 단지, 공공재건축 사전 컨설팅 취소 잇따라
- 은마·잠실주공5단지 등도 공공재건축 철회 의사

Q. 그동안 정체돼있던 민간재건축, 재개발은 조금씩 속도를 내고 있습니다. 잠실 진주아파트는 건축심의를 통과하면서 구청의 사업계획 승인만 남았고요. 재개발 지구인 북아현2구역도 최근 건축심의를 통과했어요. 이런 재건축, 재개발 진행돼도 어느 정도 숨통이 트일 것 같은데요?

- 잠실·노원 재건축 '속도'…주택공급 숨통 트일까
- 잠실진주 재건축·북아현2 재개발 심의 통과
- 잠실진주, 작년 8월 주민 이주 완료…착공 지연
- 총 2678가구 규모…1171가구 추가 공급 효과
- 북아현2, 임대주택 포함 아파트 약 2300가구
- 목동·노원 등 중심으로 안전진단 소식 '속속'
- 노원 1·6단지·상계보람 예비안전진단 D등급 통과
- 목동 7단지 안전진단 통과 등 재건축 속도

Q. 국민들과 시장을 읽지못하는 정부정책에 전셋값은 천장을 뚫었습니다. 정부는 임대차법 때문이 아니라고 하지만 사실 그것말고는 지금 설명할 수 있는 것이 딱히 없는데요. 한국감정원에 의하면 11월 한 달 동안 전셋값이 7년만에 최대폭으로 상승했어요?

- 11월 전국 주택 전셋값 7년여만에 최대폭 상승
- 서울 아파트 평균 전셋값 5억6000만원 돌파
- 수도권 5년7개월·서울 5년 만에 최대 상승
- 강남이 전세 견인…서초 1.13%·강남 1.08%↑
- 임대차법에 기존 주택 계약갱신 전세 물건↓
- 계약갱신 대비 先보증금 인상으로 전셋값↑
- 5대 광역시 포함 지방 전셋값도 모두 상승세
- 감정원 "저금리 유동성 확대·거주요건 강화 등 원인"

Q. 전세의 가파른 오름세에 그동안 하락세를 보이던 매매까지 밀어올리는 모양샙니다. 특히 지난달 5개 구가 조정대상지역으로 묶인 부산이 큰 폭으로 오르면서 5대 광역시 모두 오름폭이 확대되는 모습인데요?

- 매매도 다시 상승세…지방·광역시 '들썩' 강세 주도
- 전국 집값, 3개월 상승폭 둔화하다 다시 상승폭↑
- 전국 주택 매매가 0.54%↑…5대 광역시 1.01%↑
- 부산, 지난달 5개구 조정대상 지정…1.28%↑
- 부산 해운대구 3.54%·연제구 2.09% 상승
- 서울 0.16%→0.17%…인천 0.21%→0.42%
- 서울, 강남·고가보다 중저가·신축 단지 위주 상승
- 감정원 "경기·인천, 상대적 저평가 단지 상승"

Q. 지금 정부 계획이 현실화되면, 전반적인 시장 불안이 가라앉을 거라 보십니까? 

- 서울·경기 입주 물량 감소…내년 전세난 심화 전망
- 내년 경기 분양 10만3754가구…올해比 2만↓
- 서울 입주 물량 1만 8887가구…올해 절반 수준
- 서울시, 재건축·재개발 인허가↓…각종 규제도 악재
- 내년 1월 분양 '0'…서울 새 아파트 공급절벽

Q. 정부는 정책 효과를 계속해서 기다리고 있는 모습입니다만, 넘치는 유동성이 집값을 버티게 하는 모양새가 계속되고 있습니다. 내년 부동산 시장도 올해처럼 계속 오를까요?

- '서민들 아우성인데'…김현미 "내년 봄 즈음 안정"
- 부동산 불패 확신…무주택자 "내년에 집 살 것"
- 천장 뚫린 부동산 시장…내년 봄 전망은?  

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