오피스 투자수익률 세금 내고 나니 '0%'

[머니S리포트] 투기시장 파고든 '깡통 오피스'③-황금알 사라진 빌딩 투자시장

불황 속 안전자산을 찾는 투자 수요가 오피스로 몰리고 있다. 사진은 서울 광화문의 빌딩 밀집 지역. /사진=김창성 기자

한때 ‘황금알을 낳는 거위’라던 오피스 투자시장이 0%대 수익률을 보이며 바닥을 기고 있다. 지속되는 저금리 여파로 시중은행의 개인 정기예금 금리가 1%대까지 낮아졌지만 오피스 시장은 그동안 높은 임대수익이 보장되는 수익형 부동산으로 꼽혀왔다. 하지만 이런 이유로 오피스 가격이 천정부지로 치솟자 상대적으로 투자수익률은 줄어들 수밖에 없게 됐다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 여파에 임차 수요는 몸집 줄이기에 나서고 곳곳에 공실이 넘치지만 일부 자산가와 법인을 중심으로 오피스 투자에 뛰어들며 거래는 포화상태에 이르고 있다. 예금금리보다 낮은 수익률에도 수천억원대 투자를 감행하는 이유는 높은 시세차익이 가능하기 때문. 기업의 연간 영업이익을 넘는 수백억원대 시세차익이 단 몇 년 만에 발생하다 보니 비싼 가격대를 유지하는 것이 가능해졌다.

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수익 줄어도 부동산 가치는 상승?

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한국감정원의 올 3분기 전국 상업용 부동산 임대동향조사 결과에 따르면 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타내는 오피스 ‘투자수익률’은 1.32%로 직전분기대비 0.01%포인트 떨어졌다. 투자수익률은 임대수익을 나타내는 ‘소득수익률’과 자산가치의 변동을 나타내는 ‘자본수익률’로 분류한다.

같은 기간 국내 오피스의 소득수익률은 0.82%로 직전분기대비 0.23%포인트 하락했다. 정부가 ‘상가건물 임대차보호법’의 지속적인 개정을 통해 임대료 상승률을 연 5% 이하로 제한하고 낮은 물가상승률 영향으로 임대료 상승이 정체되는 상황에서 세금을 내고 나면 남는 것은 예금금리보다 못한 수익률이다.

반면 자본수익률은 직전분기대비 0.22%포인트 증가한 0.50%를 기록했다. 서울도 오피스 소득수익률은 0.87%로 직전분기대비 0.22%포인트 하락했고 자본수익률은 0.58%로 같은 기간 0.10%포인트 뛰었다.

한국감정원 관계자는 “3분기에 재산세 납부 영향으로 운영경비가 증가하며 소득수익률이 떨어진 반면 부동산 가격 상승 여파로 오피스를 비롯한 모든 상업용 부동산의 자본수익률이 증가했다”고 분석했다.

소득수익률과 자본수익률을 합한 서울 오피스의 투자수익률은 직전분기대비 0.12%포인트 떨어진 1.45%를 나타냈다. 감정원 관계자는 “수익률이 낮음에도 시중의 풍부한 유동성 때문에 부동산 투자 쏠림현상이 나타나고 있다”며 “오피스는 정부정책 변화에 따른 영향이 상대적으로 적고 수급 예측이 가능해 투자자금이 유입되기 쉬운 구조”라고 설명했다.

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오피스 임대료 줄줄이 하락

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코로나19 불황 여파로 고정적인 임대수익도 장담할 수가 없는 분위기다. 올 3분기 전국 오피스 평균 임대료는 1㎡당 1만7100원을 기록, 전분기대비 0.19%포인트 떨어졌다. 서울의 경우 오피스 평균 임대료가 1㎡당 2만2400원으로 같은 기간 0.06%포인트 하락했다.

임대료 변동 추이를 나타내는 임대가격지수는 전 분기 대비 모든 상업용 부동산 유형에서 하락한 가운데 오피스는 기준점 100보다 아래인 98.7을 나타냈다. 직전분기대비로는 0.19%포인트 내려갔다.

/그래픽=김영찬 기자

감정원 관계자는 “경기침체로 인해 공실이 장기화되는 지방 노후 오피스를 중심으로 임차 수요가 감소하고 매물이 증가했다”며 임대료 하락의 이유를 분석했다. 이어 “서울의 경우 오피스 시장이 상가보다 비교적 안정적인 수요와 공실률을 유지하고 있었는데 코로나19 장기화에 결국 3분기 임대료가 하락했다”고 덧붙였다.

서울 주요 업무지구의 3분기 오피스 임대료는 ▲종로·광화문 일대 1㎡당 2만8000원(전분기대비 -0.10%포인트) ▲강남 2만3300원(-0.05%포인트) ▲여의도 1만8200원(-0.03%포인트) 등으로 모두 하락했다.

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법인도 꼬마빌딩에 뛰어들었다

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이런 상황에도 오피스 거래량은 증가 추세다. 부동산컨설팅법인 ‘리얼티코리아’에 따르면 2017~2020년 3분기 중소형 빌딩(매매금액 1000억원 미만) 거래량은 ▲2017년 313건 ▲2018년 265건 ▲2019년 241건 ▲2020년 355건 등으로 3년 만에 증가했다. 올 거래량은 1년 만에 47.0% 급증했다. 이는 정부의 주택시장 규제로 인해 상대적으로 규제가 낮은 상업용 빌딩에 자본이 몰려든 것으로 풀이된다.

거래금액을 봐도 올해가 압도적이다. 연도별 3분기 거래금액은 ▲2017년 1조6200억원 ▲2018년 1조9500억원 ▲2019년 1조9400억원 ▲2020년 3조1700억원 등이다.

같은 기간 가격대별 거래량과 거래금액을 보면 꼬마빌딩으로 불리는 ▲50억원 미만 170건(4900억원) ▲50억~100억원 104건(7000억원) ▲100억~200억원 59건(8000억원) ▲200억원 이상 22건(1조1800억원) 등으로 집계됐다.

매수자 유형을 보면 ▲50억원 미만 개인 113건·법인 57건 ▲50억~100억원 개인 54건·법인 50건 ▲100억~200억원 개인 19건·법인 40건 ▲200억원 이상 개인 5건·법인 17건이다. 매수 용도별로 보면 ▲임대수익용 개인 67건·법인 47건 ▲투자수익용 개인 83건·법인 65건 ▲사옥용 개인 39건·법인 47건 ▲분양상가 개인 5건·법인 2건 등이다.

이재국 리얼티코리아 마켓리포트연구팀장은 “가격대별 투자 주체를 보면 개인 투자자는 50억원 미만으로 몰리고 법인 투자자는 각 구간별로 고루 분포돼 개인과 비슷한 비중을 보인다”며 “낮은 물가상승률과 경기 악화로 부동산이 안전자산으로 판단돼 쏠림현상이 심화됐다”고 분석했다.

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김창성 기자 solrali@mt.co.kr
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