공공재건축 '당근책' 나온다..조합은 "메리트 없어"

공공재건축 선도사업장에 기부채납 50% 적용
표준형 대신 '기본형건축비' 적용해 사업성↑
천준호 "'도정법 개정안' 늦어도 27일 발의"
'전세난 타개' 24번째 대책에 담길지 주목

[이데일리 강신우 기자] 전세난 타개책으로 나올 24번째 부동산 대책에 공공재건축 ‘당근책’이 담길지 주목된다. 당정이 지지부진했던 공공재건축 활성화를 위한 물밑작업에 나섰다. 가장 먼저 공공재건축에 참여한 사업장의 경우 늘어난 용적률에 대한 기부채납 비율을 최저 기준인 50%를 적용하는 인센티브를 주기로 한 것이다.

26일 당정과 서울시 등에 따르면 국토교통부는 공공재건축 선도사업에 참여하는 재건축 조합에 대해 기부채납받는 용적률을 최소화하는 방안에 대해 서울시 등과 협의를 마치고 법안발의 및 조례 신설에 작업을 준비하고 있다.

먼저하면 추가 용적률 ‘절반’만 기부채납

공공재건축은 지난 8·4공급대책에서 나온 안으로 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 시행하고 용적률을 최대 500%까지 늘리되 증가한 용적률의 50~70%를 공공임대나 공공분양을 지어 기부채납으로 환수하는 방식이다.

서울시 관계자는 “공공재건축은 늘어난 용적률의 50~70%를 기부채납하게 돼 있는데 선도사업에는 비율을 최소화하겠다는 내용이 지금까지 국토부 등과 협의한 요지”라며 “개정 법안이 통과한 후 시 조례에서 최종적으로 정하게 될 것”이라고 했다.

이번 내용이 담길 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정 법률안은 천준호 더불어민주당 의원이 대표발의 한다. 앞서 천 의원실에서 국토부와 서울시 관계자 등이 법안에 담길 내용에 대해 한 차례 논의했다.

천 의원은 “공공재건축을 촉진하기 위해 선도사업에 한해 비율을 최소화한 방향을 검토했고 다만 일률적으로 정할 수 있는 문제는 아니고 지역 여건이나 환경에 따라 비율이 조정될 것”이라고 했다. 이어 “사업이 활성화하기 위해 적극적으로 노력한다는 공감대는 형성됐고 오늘이나 내일께 법안을 발의할 예정”이라고 했다.

이 밖에도 당정은 조합으로부터 공공분양 주택을 기부채납때 공사비를 표준형건축비 대신 기본형건축비를 적용, 사업성을 높이는 방안을 검토하고 있다. 기본형건축비는 표준형건축비의 1.6배가량 더 높아 조합에서는 수익성이 개선될 여지가 있다. 또한 인허가 등 절차도 대폭 간소화한다. 공공재건축 인허가를 전담하는 분과를 만들고 이곳에서 건축심의, 환경영향평가 등 사업시행인가를 받기 위한 각종 심의를 한번에 처리한다.

수익률이 포인트…‘롤모델’ 나오느냐 관건

다만 시장에선 유인책으로는 역부족이라는 평가가 나온다. 정작 ‘분양가상한제 면제’나 ‘재건축개발이익환수제 감면’ 등 그동안 조합이 요구한 내용은 빠져 있다.

서울 양천구 목동신시가지 아파트 재건축조합 관계자는 “현재도 3종은 용적률 300%까지 허용하면서 늘어난 부분의 50%를 임대분양하고 있기 때문에 용적률을 좀 더 높여주고 지금과 같은 비율의 임대공급을 한다면 큰 메리트는 아닌 것 같다”고 했다.

강남구 대치동 은마아파트는 기존 조합에서 공공재건축 사전 컨설팅을 신청했지만 비대위 측에서는 철회를 주장하고 있다. 은마소유자협의회 관계자는 “인센티브를 준다고 해도 주민의 요구안과는 거리가 멀고 득될 것이 없다”며 “공공재건축에는 반대한다”고 했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “재개발에 비해 재건축은 초과이익환수 등의 규제가 있어서 호응도는 시장반응을 좀더 지켜봐야할 것 같다”며 “공공재건축이 시장에서 환영받으려면 적정 수익률과 단지의 자산가치 상승 여부 등이 중요한 포인트이기 때문에 어떻게든 롤모델을 만드는 것이 중요하다”고 했다.

‘전세난’ 타개, 24번째 대책에 담길 수도

이번 당근책이 조만간 정부가 발표할 24번째 부동산 대책에 포함할 수도 있다. 전세난을 잠재울 뾰족한 묘안이 없는 상황에서 임대주택 공급 확대를 위해 공공재건축 활성화를 위해 시장의 요구에 발맞추겠다는 시그널인 셈이다.

홍남기 경제부총리는 앞서 “(지금은) 뾰족한 대책이 별로 없다”며 “전세시장에서 가장 좋은 대책은 공공임대주택을 아주 충분히 공급하는 것”이라고 언급하기도 했다.

국토부 관계자는 “이번 공공재건축 선도사업장에 한해 기부채납 비율을 최소화하는 등의 방안 등을 당정이 함께 논의해 왔고 전세 대책이 나온다면 포함될 수도 있을 것”이라고 했다.

강신우 (yeswhy@edaily.co.kr)