강남 '토지거래허가제' 위력 가시화?..주변지역선 '풍선효과'

대치·삼성·청담·잠실동 주요 단지
9월부터 거래절벽속 실거래가
압구정·반포 등에선 신고가 행진
"인위적인 규제로 가격 왜곡 불러
공급확대 등 근본 해결책 나와야"

지난 6월 토지거래허가구역으로 지정된 서울 강남구 삼성동 일대의 모습. [연합]

정부가 부동산 가격 안정을 위해 지난 6월부터 서울 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동에 대해 ‘규제 끝판왕’으로 불리는 토지거래허가구역으로 지정했다. 시행 초반에는 규제 효과에 대해 의문을 제기하는 시장 안팎의 목소리가 적지 않았다.

하지만 최근 극심한 거래절벽 속에 9월 들어 해당 지역의 아파트 실거래가가 상당수 하락한 것으로 조사되고 있다. 토지거래허가제가 위력(?)을 발휘하고 있다는 분석이 나오는 이유다.

반면 규제 지정을 피한 인근 지역에서 ‘풍선효과’가 한층 커지는 모습이 나타나면서 시장 일각에서는 “더 큰 시장 왜곡을 유발할 수 있다”는 우려도 제기된다. 인위적인 규제보다는 공급부족 등 근본적인 해결책이 더 중요하다는 반론도 만만치 않다.

▶토지거래허가지역 아파트 가격 조금씩 떨어지지만…거래절벽은 여전=20일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 삼성동 아이파크 전용 195.39㎡는 지난달 29일 55억원에 손바뀜했다. 직전 실거래가가 올해 2월 57억원을 기록한 것을 감안하면 2억원이 하락한 금액이다. 작년 6월에는 62억원까지 치솟으면서 해당 면적에서 역대 최고가를 갈아치운 바 있다.

대치동의 동부센트레빌 전용 145.83㎡도 지난달 8일 37억5000원에 손바뀜하면서 7월 기록했던 신고가(38억5000만원) 대비 1억원이 하락했다. 청담동 건영 84.60㎡도 지난 16일, 16억원에 실거래가 이뤄지면서 한 달여 만에 2억원 가량 내려간 것으로 조사됐다.

송파구 잠실동에서는 9월 이후에도 신고가 매매가 조금씩 나오고 있지만, 전반적인 상승 여력 자체는 많이 떨어졌다는 분석이 나온다.

잠실동의 한 공인중개사는 “여기는 토지거래허가구역이라 2주택자는 아예 거래 허가가 안 난다”면서 “실수요자만 접근해야 하는 상황이라, (토지거래허가지역이 아닌) 다른 강남권과 비교해 추격매수 등을 기대하는 것은 쉽지 않다”고 귀띔했다.

토지거래허가구역의 아파트 거래량도 갈수록 줄어들고 있다. 20일 오전 기준 서울부동산정보광장 통계를 보면 지난 6월 송파구의 월별 아파트 거래량은 1162건에 달했지만 지난 9월에는 203건, 10월에는 15건의 매매신고가 이뤄졌다.

강남구 역시 같은 기간 786건에서 149건, 20건까지 쪼그라들었다. 실거래가 신고기한(30일)을 감안하더라도 서울 25개구 가운데 심각한 거래절벽 상황인 것을 확인할 수 있다.

토지거래허가구역으로 지정된 곳에서는 토지면적을 기준으로 주거용은 18㎡, 상업용은 20㎡를 넘는 부동산을 사려면 계약 전에 관할 구청에서 허가를 받아야 한다.

▶여전한 강남 재건축 규제 속에 반포·압구정·신천동 등으 로 풍선효과=하지만 8·4 대책 발표 이후에도 강남권의 공급 전망이 여전히 불투명한 상황이고, 신종 코로나바이러스(코로나19) 사태로 현금부자들을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 더 커지면서 인근의 서초구 반포동과 강남구 압구정동·도곡동, 송파구 신천동 등에서는 풍선효과가 커지고 있다.

일례로 정부의 실거주 2년 의무화 규제를 피할 가능성이 높은 압구정1구역 미성1차 전용 153.32㎡는 지난달 23일 35억7500만원에 손바뀜하며 해당 면적에서 최고가를 기록하는 등 최근 압구정동에서 체결되는 아파트 매매계약은 대부분 신고가 행진이 계속되는 모습이다.

‘잠실 생활권’으로 분류되는 신천동 파크리오 역시 전용 59.64㎡가 지난달 4일 16억8000만원에 손바뀜하며 최고 매매가격에 다시 이름을 올렸다. 6·17 대책 이전에 계약이 이뤄졌던 같은 면적 실거래가는 14억원에서 14억4000만원 수준이었다.

익명을 요구한 부동산 관련학과 교수는 “토지거래허가제는 주로 땅 투기를 제한하는 제도인데 (강남 지역에서는) 집값 급등을 막는 수단이 되고 있다”면서 “정부가 주택시장에 과도하게 개입하려고 하면서 오히려 시장을 더 왜곡시키는 측면이 있다”고 지적했다. 양대근 기자

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