"용적률 상향 시 개발이익 환수".. 재건축 규제완화 혜택의 주인은?

정치권과 정부에 따르면 이번 공급대책에선 기부채납을 통한 재건축 용적률 인센티브를 확대해 2.5~3배 공급량을 늘릴 수 있을 전망이다. 정부는 재건축 용적률을 높이는 대신 주택이나 현금을 기부채납받는 방안을 검토하고 있다. 용적률 인상으로 늘어난 주택에 공공임대를 포함시키고 현금도 받는 방안이다. 사진은 서울 아파트단지 전경. /사진=머니투데이

이번주중 당정이 발표할 예정인 수도권 주택공급대책에서 재건축 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율)을 높이는 대신 임대주택과 현금 기부채납을 확대하는 방안이 검토될 것으로 보인다. 용적률을 높이면 공급주택수가 늘어나지만 이때 개발이익은 사실상 소수의 조합이나 새 아파트 분양자에게 집중되므로 이런 부작용을 최소화하기 위한 조치다.

3일 정치권과 정부에 따르면 이번 공급대책에선 기부채납을 통한 재건축 용적률 인센티브를 확대해 2.5~3배 공급량을 늘릴 수 있을 전망이다. 정부는 재건축 용적률을 높이는 대신 주택이나 현금을 기부채납받는 방안을 검토하고 있다. 용적률 인상으로 늘어난 주택에 공공임대를 포함시키고 현금도 받는 방안이다. 기부채납받은 돈은 주거복지사업에 쓰인다.

사실상 재건축에 따른 개발이익을 세금으로 환수하는 조치다. 정부는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등이 시행하는 ‘공공 재건축’도 기부채납을 기본조건으로 하는 용적률 인센티브 방안을 적용할 것으로 보인다.

이는 이전에도 부동산 학계와 업계를 중심으로 주장되던 방식이다. 임재만 세종대 공공정책대학원 부동산학과 교수는 "미국에서 토지임대부, 환매조건부, 지분공유 등의 제도를 통해 한국의 전세 기능을 하면서 시세차익을 노린 투기가 불가능하다"며 "전세의 월세화에 대비한 지원이 필요한 한편 민간 전세를 대체할 공공과 비영리, 사회적 경제주체의 주택공급을 확대해야 한다"고 제시했다.

토지임대부와 환매조건부는 현재 당정이 추진하려는 방식과 유사하다. 쉽게 말해 땅은 공공이 소유하고 민간에 주택을 건설할 수 있도록 빌려주는 형태다. 개발이익을 소수의 아파트 분양 당첨자가 갖지 못하도록 실수요자만 분양받고 제3자에게 매각을 불허해 공공이 재매입하는 방식도 포함된다.

서울시는 공공시설 복합화를 통해 2022년까지 공공주택 2339가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 가리봉동 옛시장 부지, 신촌동 주민센터, 천호3동 주민센터 등 일부 사업지도 함께 공개했다. 시는 추가로 40개 사업지를 검토하고 있다. 후보지는 강남구 수서동 주민센터와 마포구 합정동 공용주차장, 은평구 충암경로당, 강북구 인수경로당, 양천구 목1동 주민센터, 중구 무학동 보건소, 영등포구 대림2동 주민센터 등이다.

이와 함께 정부는 공공기관 유휴부지를 활용한 신규택지 공급방안도 검토한다. 서울 노원구 태릉골프장 부지와 대치동 서울무역전시장(SETEC) 부지, 강남구 개포동 SH 본사, 구로역과 효창공원앞역 철도 유휴부지, 송파·탄천 유수지 행복주택 시범단지, 상암 DMC 유휴부지 등이 택지 후보로 거론된다.

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