용적률 인센티브?..강남권 재건축 단지들 '시큰둥'

"공공성·공급확대보단 고급화"
높이 짓는 인센티브 받더라도
재건축 부담금 환수액만 커져

“용적률 인센티브를 주며 공공이 개입하겠다는 것인데, 누가 나설까요? 여기는 식당 말고 노래방 같은 상업 시설도 없어서 주민들이 층수보다 주거 환경을 유지하는 걸 더 중요하게 생각해요.” (서초구 반포동 A공인중개업소)

정부가 다음달 4일 이후 발표할 공급 확대책의 일환으로 ‘재건축 완화’를 내놓을 것으로 알려졌다. 공공 뿐 아니라 민간 재건축에도 용적률 완화와 35층 이상 층수 허용, 분양가상한제 제외 등 각종 인센티브를 제공하는 대신, 재건축 사업 시 ‘공공 기여’를 늘리겠다는 것이 골자다. 공공임대주택 확대와 공공분양 등이 대안으로 거론된다. 당정은 이를 통해 최대 10만호까지 공급을 끌어올린다는 생각이다.

그러나 관련 업계는 이 같은 방식이 강남권에서 이뤄지긴 힘들 것으로 보고 있다. 정부와 서울시가 ‘공공성’과 ‘공급확대’에 중점을 두고 있는 반면, 해당 조합들은 ‘고급 주거 단지’에 무게를 두고 있기 때문이다.

이에 용적률 완화 등 인센티브를 주고, 임대주택 공급 등에 나선다는 조건에 움직일 조합이 많지 않을 것으로 보인다. 주거지역 고급화와 임대주택 공급이 상충하기 때문이다. 실제 경기도 과천에선 도심 12개 재건축 단지가 모두 용적률 인센티브를 포기하고 임대주택을 짓지 않은 사례도 있다. 게다가 사업 시행 과정에서 반강제적 공공성 개입에 대한 우려도 나온다.

정부가 꾸준히 내놓은 고가 주택 수요 억제책도 용적률 완화 등 인센티브의 매력을 줄이는 요소다. 정부가 6·17에서 본격 징수에 나서겠다고 발표한 재건축초과이익 환수제에 따라 ‘많이 지을수록 손해’ 이기 때문이다. 조합원 1인당 평균 3000만원 넘게 이익을 볼 경우, 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 내는 이 제도에 따라, 일반 분양이 늘어날수록 ‘수익’으로 잡혀 조합이 뱉어내야 할 금액이 커진다. 국토교통부는 6·17 대책에서 강남권 재건축 아파트의 부담금 시뮬레이션 결과, 최대 조합원당 7억원을 내야 할 것이라고 밝힌 바 있다.

이와 함께 분양가 관련 이슈도 각종 규제에 얽혀 해법을 찾기 어렵게 됐다. 앞서 재건축 사업에서의 이슈는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제에 따른 낮은 분양가로 조합원들이 공사비 등 비용에 있어 손해를 보는 것이었다. 정부도 이를 의식해 이번 인센티브안에 분양가 상한제 적용 유예를 포함시킬 것으로 알려졌다. 그러나 재건축 초과이익 환수가 유지되는 한, ‘분양가 상승분=추징금’ 공식이 적용되기 때문에 실효성이 떨어진다.

그렇다고 종전처럼 분양가를 통제할 수도 없다. 현재 원베일리 등 강남권 재건축 추진 단지들은 일반 분양이 늘어날수록 손해를 보게 되자, 상가 조합원에게 아파트 분양을 하는 방식으로 일반 분양을 최소화하고 있다. 사실상 규제가 시장에 공급을 줄이는 결과를 가져왔다. 종전처럼 분양가 통제마저 유지된다면, 아예 재건축 사업이 동결될 가능성이 높다.

이에 강남권 재건축 사업 단지들은 조합설립은 6·17 규제에서 정한 실거주 2년 조건을 피하기 위해 속도를 내는 한편, 시공과 입주는 장기전으로 가는 전략을 세우고 있다. 9월까지 조합 설립을 계획 중인 서초구 신반포2차 조합추진설립위원회도 이주 시점은 2024년께로 계획하고 있다. 지난달 총회에서 계획됐던 입주 시점은 10년 후인 2030년이었다.

당정도 꼬일대로 꼬인 부동산 시장 규제가 공급 확대책의 효과를 줄일 것을 우려해, 재건축 부담금에서 집값 상승분 계산 시 주택가액(공시지가)에 동일한 공시비율을 적용하는 법률 개정을 추진 중이다. 정부가 공시가격 현실화율을 계속 올리고 있어 수년 전 개시시점에 비해 종료시점의 주택가액 차이가 커 수익이 과대계상되는 점을 보완하고자 한 것이다.

그러나 업계에선 반신반의하고 있다. 정비업계 관계자는 “이번 공급대책에서 어떤 파격적인 인센티브가 제시될 지 모르겠지만, 지금까지 나온 겹겹의 규제를 피하거나 풀어나가면서 실효성 있는 대책을 내놓기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 성연진 기자

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