'용적률 1000% 관심 없다는 강남 재건축, 왜?'

정부, 서울시 공급확대 방안으로 초고밀개발, 공공재건축 검토
강남권 재건축, 임대 늘어 집값 상승 저해 우려
용적률 높이면 주거 환경 악화된다는 의견도
수익성 낮은 비강남권 재건축 관심 보일 수도

[아시아경제 임온유 기자] "공공이 개입하고 임대주택이 대폭 늘어날 텐데 굳이 왜 그런 방식을 택하겠습니까." (서울 잠실동 주공5단지 재건축 조합 관계자)

28일 정부와 서울시가 공급 확대 방안으로 주거지역의 준주거지역 용도변경을 통한 고밀개발 방안을 검토 중인 것으로 알려졌지만 정작 강남권 재건축 단지들의 반응은 미온적이다. '공공 재건축'에 대한 거부감 때문이다. 공공 재건축이란 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 사업 주체로 참여해 용적률 완화 등의 인센티브를 주는 대신 임대주택 건립 등을 통해 일정 규모의 개발이익을 환수하는 제도다.

28일 업계에 따르면 정부와 서울시는 이달 말 발표 예정인 공급 대책에서 공공 재건축 사업에 분양가 상한제 미적용, 용적률 상향 등 인센티브를 부여할 것으로 보인다. 구체적으로는 역세권 재건축에 대해 일반주거지역을 준주거지역으로 용도 변경하는 한편 현재 서울시 조례상 400%인 준주거지역의 용적률을 최대 800~1000% 높이는 안을 논의 중인 것으로 전해졌다. 현재 서울시 조례상 3종 주거지역 용적률 상한은 250%로, 2014년부터는 층고도 35층으로 제한됐다.

하지만 이 같은 안에 대해 강남권 재건축 단지들은 받아들이기 어렵다는 입장이다. 송파구 잠실동 주공5단지 조합 관계자는 "우리 단지의 경우 이미 정비계획 변경안 일부가 통과된 상황"이라며 "원하는 것은 기존 안대로라도 재건축이 정상 추진되는 것"이라고 말했다. 이어 "임대아파트가 많이 들어서면 집값 상승이 가로막힐 우려가 있어 조합원들이 반기지 않는다"고 덧붙였다.

이처럼 정부의 재건축 규제 완화안이 환영받지 못하는 이유는 인센티브에 따른 반대 급부 때문이다. 정부는 용적률 상향으로 늘어날 주택의 절반을 임대주택 형태로 회수하는 방안을 검토 중이다. 서울 서초구 잠원동 신반포1차(아크로 리버 파크) 재건축 조합장을 맡았던 한형기씨는 "강남 재건축 단지들은 용적률 800%나 1000%를 원치 않는다"며 "임대주택이 대폭 늘어나는 데다 고밀도 재건축이 이뤄지면 상업지역처럼 주거 환경이 열악해지기 때문"이라고 지적했다.

18년째 추진위원회 단계에서 멈춘 은마아파트 역시 정부 안에 별다른 관심이 없는 분위기다. 이 아파트의 한 주민은 "주민들은 고밀도 개발이나 공공 재건축에 관심이 없다"고 딱 잘라 말했다. 각종 재건축 규제에 얽혀 사업 추진 자체가 안 되는 상황이기 때문이다. 이 관계자는 "아직 정비구역 지정조차 안 된 상태"라면서 "우선순위는 조합을 설립해 2년 실거주 요건을 면하는 것"이라고 말했다. 정부는 앞서 6ㆍ17 대책 발표 당시 2년 실거주 요건을 채운 소유자만 재건축 입주권을 주기로 했다. 정부는 연내 도시및주거환경정비법을 개정해 내년 이후 조합 설립인가를 받은 단지에 이 규정을 적용할 예정이다.

다만 기존 용적률이 높아 수익성이 낮은 비강남권 재건축의 경우 공공 재건축에 관심을 둘 가능성도 제기된다. 일정 부분 임대아파트를 기부채납하더라도 용적률을 높이게 되면 부족한 사업비를 충당할 수 있을 것으로 보이기 때문이다. 정비 업계 관계자는 "공공 재개발의 경우에도 사업성이 낮아 그동안 지지부진한 구역들만 관심을 보이고 있다"며 "공공 재건축 역시 강남권보다는 비강남권 재건축 단지들이 적극적인 참여 의사를 보일 가능성이 높다"고 전했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "주민들이 임대주택을 꺼리기 때문에 강남권 재건축 단지의 적극적 참여는 기대하기 어렵다"며 "다만 추가 분담금 여력이 없는 재건축 단지에는 기회가 될 수 있다"고 말했다.

임온유 기자 ioy@asiae.co.kr