2020 상반기 부동산 시장엔 어떤 일이?..투기세력과 실수요자

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[쿠키뉴스] 안세진 기자 =2020년 상반기 부동산 시장은 정부의 규제 강화기조가 이어지면서 혼란스러운 모습을 보였다. 올해 정부의 부동산 정책 기조의 핵심은 ▲투기수요 차단 ▲실수요자 보호 ▲주택공급 확대다. 쉽게 말해 다주택자 대상 세금 강화를 통한 집값 안정과, 그로 인한 실수요자 보호라고 할 수 있다. 이에 관해 정부는 올해 총 3개의 대책을 내놓은 상태다.

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◇올해 어떤 부동산 대책 있었나-투기세력

▲2·20대책=올해 첫 부동산 대책이다. 핵심은 조정대상지역 신규 지정 및 조정지역 내 주택담보대출 규제 강화다. 지난해 12·16대책에 대한 후속조치이기도 하다. 지난 발표 이후 풍선효과가 발생한 데에 따른 것.

12·16대책의 핵심은 ‘실거주할 집 한 채만 내 돈으로 살 것’이다. 이를 위해 정부는 종합부동산세 강화, 15억 초과 주택 대출 금지, 9억 이상 주택 대출 규제 강화 등을 시행했다. 하지만 부작용이 발생했다. 서울에서는 약효가 있었지만 경기도 일부 지역은 오히려 집값이 올랐다.

이에 정부는 2·20대책을 통해 가격이 많이 오른 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시에 대한 대출 규제를 강화했다. 예컨대 집을 담보로 대출을 받는 비율을 줄였다. 예전에는 집값의 60%까지 대출을 받을 수 있었는데 금액대별로 비율을 줄인 것.

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▲6·17대책=핵심은 대출 규제 강화다. 이를 위해 정부는 크게 5가지 방안을 제시했다. 핵심 키워드는 갭투자·자금출처·재건축·토지구매·법인명의 등이다.

“대출금으로 투자하는 거 안돼!” 갭투자란 집을 살 만큼 돈이 없어도, 대출을 통해 부동산에 투자를 하는 것을 말한다. 예컨대 10만원 짜리 집을 사고 싶은데 가진 돈이 1만원뿐이라면, 9만원을 대출 받아서 집을 산 뒤 해당 집을 전세로 내놓는다. 전세금 9만원을 받아 은행 대출을 갚으면 집주인이 되는 것. 해당 집값이 20만원 오르면 결과적으로 1만원으로 19만원의 시세차익을 얻는 것이다. 이에 정부는 대출 자체를 어렵게 만들어 버린다. 대출 규제지역을 더 넓히거나, 실거주를 의무화하거나, 대출이 있는 상태에서 또 대출을 받을 경우 이전 대출금을 다 갚아야 한다는 조건을 닮으로써 말이다.

“이 돈 어디서 났어?” 집을 사려면 돈을 어떻게 마련했는지 ‘자금조달계획서’를 제출해야 힌다. 정부는 이를 통해 부동산을 투기목적으로 사는 걸 방지하고, 불법으로 자금을 마련하는 걸 막고자 한다.

“재건축 아파트 사는 이유가?” 재건축 투자도 어려워졌다. 재건축을 통해 집이 새로 지어지면 집값이 오르는 건 당연한 일. 이에 일부 세력들이 실제 살지도 않을 거면서 재건축 예정 아파트를 분양받고, 사업이 끝나면 분양권에 웃돈을 얹어 되파는 방식으로 이익을 냈다. 정부는 재건축 분양권을 받으려면 해당 주택에서 2년 이상 실제 거주를 해야 하고, 시세차익이 3000만원 이상이면 일부를 환수키로 했다.

“이 땅 뭐하는 데 쓰려고?” 비싼 땅을 사려면 각 지자체의 허락을 받아야 한다. 이전까지는 직접 살겠다고 땅을 사놓고 이후에 시세차익을 얻어 다른 사람에게 되파는 일이 있었기 때문이다. 이에 정부는 땅값이 비싼 지역에서 땅을 사려 할 경우 관할 구청장의 허락을 받아야 하고, 이후에도 허가 목적 그대로 땅을 사용해야 한다고 밝혔다.

“회사 이름으로 부동산 사서 재미 좀 봤지?” 그동안 회사 이름으로 부동산을 사고파는 행위는 개인보다 규제가 덜했다. 일부 세력들이 이를 이용해 법인 명의로 부동산 투기를 했고, 이에 정부는 법인도 대출을 어렵게 받게 하고, 세금을 강화하는 방안을 발표했다.

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▲7·10대책=핵심은 다주택자를 대상으로 세금을 팍팍 걷겠다는 것. 주택을 새로 ▲사거나 ▲팔거나 ▲가지고만 있어도 해당된다. 정부는 세금을 걷으면 다주택자들이 집을 내놓을 테고 이로써 시장에 매물이 풀려 서울을 중심으로 집값이 안정화 될 거라 내다봤다.

“집 사려고?” 집을 살 때 내야하는 취득세를 올렸다. 이미 집이 있는데 또 살 경우 세금을 더 많이 내도록 했다. 이와 함께 부동산 매매·임대업을 하는 법인에게 주던 세금 혜택도 강화했다.

“집 팔려고?” 2021년 6월부터 집 팔 때 대는 양도세도 올렸다. 집을 거주할 목적이 아닌 투기를 목적으로 사고 빠지는 투기 세력을 잡기 위함이다. 정부는 2년 미만으로 가지고 있던 집을 파는 사람은 세금을 더 걷겠다고 밝혔다.

“집 갖고 있네?” 우리나라에서는 주택이나 토지를 가지고 있을 경우 종합부동산세를 낸다. 보유한 주택이나 토지가 비쌀 경우 세금이 더 많이 나가는데, 이번에 세율을 좀 더 강화했다. 또한 그동안 개인이 아닌 법인은 집을 여러 채 가지고 있을 경우 세금 혜택을 줬는데 이 혜택을 없앴다.

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◇올해 어떤 부동산 대책 있었나-실수요자

▲7·10대책=일련의 정책들로 다주택자를 비롯한 투기세력들을 부동산 시장에서 쫓아내려 했다면, 정부는 이와 함께 실수요자를 보호하는 정책들도 쏟아내고 있다. 이들에 한해서 규제를 완화해주고, 이들을 위한 공급 물량을 확대하겠다는 것이 골자다.

“부담 낮추고” 우선 정부는 일련의 정책들을 통해 규제지역 내 집을 살 때 대출 기준을 어렵게 해놓았다. 하지만 서민들을 위해선 해당 기준을 조금 낮춰주기로 했다. 특히 신혼부부와 생애 최초 주택 구매자에게 이같은 혜택을 줬다. 생애 최초 주택구매자에게는 취득세도 깎아주기로 했다.

“기회 높이고” 특별공급 물량이 앞으로 더욱 확대될 전망이다. 특별공급이란 주택청약을 넣을 때 신혼부부, 생애 최초 주택 구매자, 다자녀가구 등을 위해 물량을 따로 빼놓는 것을 말한다. 이들에게 청약 기회를 더 넓히겠다는 취지다.

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▲주택공급확대TF 가동=이를 위해 정부는 주택공급을 어떻게 늘릴 수 있을지 등에 대해 논의하는 주택공급확대 팀을 꾸려 운영하기 시작했다. 이에 정부는 이르면 이달 말 수도권 주택공급대책을 내놓을 전망이다. 현재 거론되고 있는 서울·수도권 내 부지는 국방부 소유의 태릉골프장 등이 있다.

▲임대차3법 속도=여당은 실수요자 보호를 위해 전월세 시장을 안정시키고자 ‘임대차 3법’(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권)을 통과시키려 하고 있다. 해당 법안이 통과되면, 전셋집 보증금 떼일 일도, 시도 때도 없이 오르는 전셋값 걱정도, 이유 없이 쫓겨나는 일도 없어질 전망이다.

여당은 임대차3법이 앞서 다주택자 규제책 발(發) 부작용 중 하나인 전셋값 폭등을 막을 수 있을 거라 보고 있다. 제도가 시행되기 전 집주인들이 미리 전셋값을 올려버릴 거란 우려가 제기되고 있는 가운데, 정부는 7월 안에 법안을 통과시키고 8월부터 본격 시행을 목표로 하고 있다.

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