'분양권 양도세 70% 다운계약 하면 되죠"..정부 단속 엄포만?

정부 적극적 불법행위 단속 없어
시장선 다운계약 작성 더욱 만연

수원시 영통구 일대 아파트 단지./연합뉴스

[서울경제] 정부가 단기차익을 노린 분양권 투자를 막겠다며 분양권에 대한 양도세율을 최대 70%까지 올렸지만 정책의 효과는 크지 않을 것으로 전망된다. 이를 피하기 위한 다운계약이 시장에 만연해 있지만 정부의 단속 의지는 뜨뜻미지근하기 때문이다. 정부의 무관심 속에 분양권 시장에서 다운계약은 관행 수준으로 자리 잡아가고 있다.

22일 국토교통부 실거래가에 따르면 최근 전매제한이 풀린 수원 팔달구 ‘힐스테이트푸르지오수원’의 전용 84㎡ 분양권 거래 금액대는 6억3,000만~6억8,000만원 사이에 형성돼 있다. 하지만 비슷한 시기에 동일 평형 입주권이 8억1,712만원에 거래된 내역이 함께 올라와 있다.

시장에서는 전형적인 ‘다운계약’으로 보고 있다. 현재 조정대상지역 내 분양권 거래의 경우 50%의 양도소득세율이 적용된다. 즉 2억원의 시세 차익이 난 경우 대략 1억원을 양도소득세로 내야 한다는 것이다. 하지만 계약서에는 1억원의 시세차익이 난 것으로 작성하고 나머지 1억원은 현금으로 받는 방법을 통하면 양도소득세를 5,000만원으로 줄일 수 있다. 물론 이 같은 방법은 매도인·매수인은 물론 부동산 중개업자까지 처벌 가능한 불법 행위다.

하지만 이 같은 다운계약은 적발이 쉽지 않은 분양권 시장에서는 관행처럼 여겨진다. 정부는 앞서 집값 담합 등 부동산 시장 교란 행위에 대응한다면서 ‘다운계약’도 적발 대상이라고 밝힌 바 있다. 하지만 정부 차원에서 적극적으로 불법행위 적발에 나서는 모습을 찾아보기 어렵다. 김포·순천 등 일부 지방자치단체에서의 자체 시장조사·점검에 그치는 상황이다. 현재까지도 인천 송도를 비롯한 시흥·안산·군포 등 수도권부터 지방까지 분양단지가 있는 곳이라면 대부분 다운계약은 당연하듯 받아들여지는 상황이다.

한편 정부는 7·10대책을 통해 분양권 전매 시 양도소득세율을 1년 미만 보유한 경우 차익의 70%, 2년 미만은 60%로 인상했다. 단기차익을 노린 분양권 거래를 근절하겠다는 목적에서다. 하지만 다운계약이 만연해 있는 한 세율을 아무리 높여도 단기차익을 노린 거래를 근절하기는 어려우리라는 것이 전문가들의 설명이다. 여기에 높은 양도세율로 분양권 매물이 줄어들면 매수인이 ‘울며 겨자 먹기 식’으로 다운계약에 동참해 이 같은 문제가 더 만연해질 수 있다는 지적도 나온다./권혁준기자 awlkwon@sedaily.com