저금리·규제에 공급 줄고 수요는 늘어.. 전셋값 '예고된 폭등' [불안한 서울 전세시장]

전셋집 구하기 안그래도 어려운데
6·17대책으로 입주물량은 급감
청약 대기수요까지 전세시장 몰려
임대차법 전에 올려받을 가능성도

정부가 서민 주거 안정화를 위해 6·17 대책을 내놨지만 오히려 서민 주거 안정의 핵심인 전세시장이 크게 흔들리고 있다. 집값 급등은 '배아픈 것'이지만 전셋값 급등은 '배고픈 것'이라는 말이 있을 정도로 전셋값 상승은 집값 상승보다 서민들을 더 고통스럽게 한다.

6·17 대책의 중요한 한 축인 '전세대출 제한'이 오히려 서울 전세시장을 불안하게 하고 있다. 갭투자를 막기 위한 규제책이 오히려 시장에 민간임대주택 공급을 막고 있기 때문이다.

특히 저금리 장기화와 공시가격 인상에 따른 보유세 부담 강화, 청약 대기수요 증가 등 구조적인 요인에 공급책 없이 실거주 요건만 강조한 이번 대책이 더해져 서민들의 불안심리를 가중시키고 있다.

21대 국회에서 수월하게 통과할 것으로 보이는 임대차3법 역시 집주인들의 심리를 위축시키면서 전세를 반전세나 월세로 돌리는 집주인들이 늘고 있다. 전문가들은 수요는 느는데 공급은 줄면서 전셋값은 폭등하고 결국 전셋값 상승이 매매가격도 밀어올려 집값은 더 오를 것이라는 지적이다.

■매매는커녕 전세도 못 들어가나

28일 업계에 따르면 정부가 6·17 대책을 내면서 실수요자 보호를 강조했지만 시장에서는 주거비 부담을 우려하고 있다. 매매는 물론 전셋집마저 구하기 어려워지거나 구하더라도 반전세나 월세 형태가 될 것으로 보여서다. 이미 서울 강남지역에서 확인된 월세화 현상이 이번 대책으로 다른 지역으로 확산될 가능성도 지적된다.

송인호 KDI 경제전략연구부장은 "저금리로 전세 공급이 줄어들면서 전세가격 상승이 지속될 가능성이 있다"며 "실수요자에겐 전세대출 규제가 아닌 대폭적인 규제완화가 필요하다"고 말했다.

최근의 전세 급등은 규제에 의한 전세물량 감소 및 전세수요 증가가 겹쳤기 때문이다. 수급의 미스매치가 심화되면서 가격이 오르는 것이다. 우선 저금리로 전세 매물이 줄었다. 주택산업연구원 김덕례 주택정책연구실장은 "금리가 낮아지면서 전세에 대한 기대수익도 낮아졌다"며 "임대차 시장에서 전세 주택 비중이 줄고 반전세나 월세 비중이 늘고 있다"고 말했다.

분양시장도 한몫한다. 무주택 기간이 길수록 가점이 높아지는 지금의 청약시장에서 임대차시장으로 내몰리는 수요가 많다는 뜻이다. 송승현 도시와경제 대표는 "청약시장 경쟁률이 치솟고 있다"며 "여기에 편입되기 위해 전세나 임대를 살려는 수요가 끊임없이 발생하고 있다"고 말했다.

■입주물량 급감에 전세 불안 지속

이렇듯 '내집 마련'에 대한 기대가 높은 가운데 입주물량 자체가 줄어드는 점은 임대차시장 불안의 근본요소다. 부동산 114에 따르면 내년 수도권 아파트 입주물량은 13만6336가구로 올해 입주물량 18만7991가구보다 5만여가구 줄어든다. 내년 서울 아파트 입주물량도 2만5021가구로 올해 입주물량 4만7447가구의 절반 수준에 불과하다. 송승현 대표는 "청약 열기가 높다는 건 집을 사고 싶다는 뜻인데 내후년까지 수도권 신규 분양물량이 줄어들면서 어쩔 수 없이 전세로 내몰리는 경우가 많아질 것"이라고 말했다.

이런 가운데 전월세시장을 안정시키기 위해 등판하는 '임대차3법'도 막상 시장의 불안을 잠재우기엔 역부족일 것으로 전문가들은 진단했다. 직방 함영진 빅데이터랩장은 "인위적인 가격통제라는 부작용이 있다"며 "단기 임대료 급등이나 임대주택 서비스의 질적 저하가 우려된다"고 말했다. 김덕례 실장 역시 "임대차3법이 시행된다고 하면 그 전에 단기적으로 집주인들이 한 번은 전월세를 올릴 것"이라고 내다봤다.

psy@fnnews.com 박소연 기자

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