전세끼고 집산다? 요즘에는 안 되는 이유

서울 아파트 전셋값 4개월 연속 상승에도
전세가율은 50%대 정체.."자금 회전성 악화"

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 뉴스1

[파이낸셜뉴스] 서울 아파트 전셋값이 4개월 연속 상승세를 이어가고 있지만 갭투자 시장은 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 매매가격이 전셋값보다 더 빠르게 오르면서 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 낮은 수준에 머무르고 있고, 고금리·대출 규제·임차인 보호 장치까지 맞물리며 투자 진입 문턱이 높아졌기 때문이다.

17일 한국부동산원에 따르면 5월 서울 아파트 전세가격지수는 0.19%를 기록해 전월(0.11%)보다 상승폭이 0.08%p 확대됐다. 서울 아파트 전세가격은 올해 1월 보합세를 유지한 뒤 2월(0.07%), 3월(0.23%), 4월(0.11%)에도 상승세를 이어갔다. 하지만 같은 기간 매매가격 상승폭(1월 0.01% → 5월 0.54%)이 전세가격 상승폭보다 더 큰 탓에 전세가율은 정체되거나 낮아졌다.

KB부동산 통계에 따르면 5월 기준 서울 아파트 평균 전세가율은 53.4%로, 전국 평균(68.9%)보다 낮은 수준이다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파)의 전세가율은 42.7%로, 전월(43.1%) 대비 0.4%p 하락하며 역대 최저치를 경신했다. 수도권 외곽(남양주·고양·평택 등)이나 일부 중소형 아파트 단지에서는 전세가율이 60~70% 수준을 유지하고 있지만 대다수 지역에선 하락세가 이어지고 있다.

전세가율이 낮을수록 아파트를 갭투자 목적으로 매입할 때 필요한 실투자금이 커지고, 이는 갭투자자에게 직접적인 부담으로 작용한다. 기준금리는 2.50% 수준에서 유지되고 있지만, 총부채원리금상환비율(DSR)과 주택담보인정비율(LTV) 등 대출 규제에 더해 전월세상한제, 계약갱신청구권 같은 임차인 보호 제도까지 겹치면서 갭투자 수익 구조는 크게 흔들리고 있다. 투자금 회수가 지연되고 자금 순환도 둔화되면서, 갭투자 시장의 유동성은 눈에 띄게 약화되고 있는 것이다.

전문가들은 전세가율 반등이나 매매가 안정 없이 갭투자가 다시 확산되긴 어려울 것으로 보고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “과거처럼 전세를 끼고 한 채씩 사는 식의 투자가 일상적이었던 시기와 달리 지금은 오히려 자금력을 집중해 똘똘한 한 채로 갈아타려는 수요가 뚜렷해졌다”며 “갭투자보다는 실거주를 중시하는 흐름이 당분간 이어질 것”이라고 내다봤다.

en1302@fnnews.com 장인서 기자