변수는 세금이 아니라 코로나.. "12·16으로 시장 더 왜곡"

12·16 부동산 대책 5개월 진단

재산세 인상안 등이 담겼던 12·16 부동산대책(12·16대책)은 당초 재산세 과세 기준인 6월 1일을 전후로 진가를 발휘할 것으로 예상됐다. 그런데 예측은 연초부터 코로나19와 종부세 개정안 등 변수가 이어지면서 어긋났다.

강남에서 거래가 뚝 끊기면서 고가 아파트 매매가격은 내림세를 보였지만 미처 억누르지 못한 투기 수요는 사방으로 번졌다. 12·16대책으로 대표되는 정부 부동산 정책은 규제를 강화할 것인지, 시장 수요를 인정할 것인지 갈림길에 섰다.

1일 한국감정원이 발표한 5월 서울 주택 매매가격에 따르면 서울 주택 매매가격은 4월에 이어 두 달 연속 하락했다. 한국감정원은 “서울은 강남권 고가 주택 위주로 급매물이 출현하며 하락폭이 확대됐다”고 분석했다.

12·16대책 이후 강남·고가 아파트 매매가격은 확실히 내려갔다. 지난 2월 고가 아파트 비중이 큰 강남구(-0.19)와 서초구(-0.18), 송파구(-1.19)의 아파트 매매가가 가장 먼저 떨어지기 시작했다. 5월에는 금천구와 구로구, 관악구를 제외한 모든 자치구가 내림세를 탔으나 여전히 강남구(-0.92), 서초구(-0.89), 송파구(-0.54)의 가격 하락이 가장 두드러졌다.

정부는 12·16대책에서 15억원 초과 주택의 대출을 원천 금지하고 양도세 중과를 예고했는데 정부의 이런 조치가 어느 정도 효과를 발휘했다.

하지만 한쪽에선 규제 회피 움직임이 두드러졌다. 고가 주택을 시장에 내놓는 대신 재산세 회피 목적의 양도가 줄을 이었다. 마침 코로나19 여파까지 겹쳐 매매가 급격히 줄고 호가와 급매물이 시세를 들쑥날쑥하게 만들었다. 강남 아파트 가격이 시장을 혼란하게 만드는 사이 ‘마용성’(마포·용산·성동)과 ‘노도강’(노원·도봉·강북), ‘수용성’(수원·용인·성남) 지역의 아파트 매매가격이 차례로 올랐고 그 여파가 인천과 부산에까지 미쳤다.

결국 12·16대책은 시장을 완전히 안정시킨 게 아니라 일시적으로 거래를 억누른 사이 시장이 왜곡된 것으로 봐야 한다는 지적이 나온다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “12·16대책은 일단 가파르게 치솟는 강남 주택가격을 꺾고 가계부채 우려를 줄이는 데는 유효했다”면서도 “이미 가격이 올라 양극화가 생기고 자산가치가 형성된 상태에서 코로나19가 부동산가격을 떨어뜨릴 수는 있어도 규제 정책이 가격을 안정시킬 수는 없다”고 말했다.

실제로 조금씩 이상 조짐도 보인다. 부동산114가 서울 아파트 124만여 가구의 시세를 집계한 자료에 따르면 2017년 서울 6억원 이하 아파트 가구 수 비율은 조사 대상의 57.5%(71만3573가구)에 달했지만 올 5월에는 30.6%(38만2643가구)로 줄었다. 이처럼 정부가 특정 지역이나 가격대의 주택을 ‘핀셋 규제’하면 규제가 덜한 곳으로 자금이 몰리는 현상이 반복되고 있다.

이 때문에 정부가 규제 정책에서 벗어나 적절한 공급대책을 세워야 한다는 주문도 나온다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울시민 대부분은 소규모 재개발 아파트 대신 1000~2000가구 규모의 아파트에 살고 싶어하는데 (정부의 공급대책과는) 딜레마가 생기는 상황”이라며 “9억원 안팎의 아파트 보유자, 연금생활 다주택자 등을 실소유자로 받아들이는 등의 변화가 필요하다”고 말했다.

이택현 기자 alley@kmib.co.kr

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