강남 빼고 다 오르는데.. 정부는 "12·16대책 효과" 자평[서울 아파트값 진정세 접어드나]

강남3구 급매물까지 나오며 하락
국토부 "서울집값 빠르게 안정세"
12·16대책 풍선효과 없다고 단언
전문가 "제한적..효과 판단 일러"

서울 강남3구(서초·강남·송파구) 아파트 값의 하향세가 2주째 이어졌다. 정부는 즉각 12·16 대책이 효과를 보고 있다며 환영했다. 그러면서 서울 전체 집값 상승폭이 둔화되고 있기 때문에 풍선효과도 없다고 단언했다.

하지만 전문가들은 관망세로 돌아선 지금 거래시장에서 대책 여부를 판단하는 것을 경계했다. 대책으로 인한 급매물 몇 채가 움직이는 제한적 시장이라는 것이 중론이다. 또 강남을 제외한 서울 기타 지역과 수도권 일부의 집값 상승세는 풍선효과를 반영한 것이라는 것이 이들의 진단이다.

■대책 효과 여부 관건은 하락폭·기간

30일 한국감정원에 따르면 지난 27일 기준 서울 강남3구 아파트 값은 지난주에 이어 2주째 떨어졌다. 낙폭도 전주보다 커졌다. 송파구와 서초구가 각각 전주 대비 -0.04% 떨어졌고, 강남구는 -0.03% 빠졌다. 재건축 등 고가 주요 단지뿐만 아니라 보합세를 유지하던 단지에서도 일부 하락한 매물이 나오며 하락폭이 확대됐다.

재건축 호재가 반영된 강동구(0.02%)는 둔촌·길동 일부 단지 위주로 소폭 상승했으나 상승폭이 축소됐다. 마찬가지로 재건축 기대감이 커졌던 양천구의 아파트 값 상승률도 지난주 0.04%에서 이번주 0.01%로 상승세가 크게 둔화했다.

국토교통부는 이날 감정원 통계자료를 인용해 '12·16 대책 이후 서울 주택시장은 강남4구를 중심으로 빠르게 안정세를 회복하고 있다'는 내용의 설명자료를 냈다. 국토부는 특히 "강남4구 중저가주택은 하락 전환하는 등 일각에서 제기하는 풍선효과는 발견되지 않았다"고 못을 박았다.

감정원 자료에 따르면 정부 규제에서 벗어난 9억원 이하 아파트들이 밀집한 비강남권은 상승장을 이어갔다. 강북구(0.06%)는 미아동 위주, 동대문구(0.05%)는 이문·휘경동 등 역세권 위주, 노원구(0.05%)는 교통호재와 학군수요가 있는 월계·중계동 위주, 성동구(0.04%)는 옥수·행당동 위주로 상승했다.

전문가들은 대책 효과를 판단하긴 이르다는 입장이다.

한국개발연구원(KDI) 송인호 박사는 "규제대상이 몰린 강남 중심으로 반응이 나오는 것"이라면서 "서울 다른 지역이나 수도권과는 키 맞추기 현상이 일어나고 있다"고 말했다.

한양대 이창무 교수도 "12·16과 같은 고강도 대책에 당연히 시장은 반응할 수밖에 없다"면서 "더 중요한 건 하락폭이나 기간이 얼마나 될 것이냐는 것"이라고 말했다. 그러면서 "공급대책 없이는 한계가 있을 것"이라고 덧붙였다.

또 풍선효과가 없다는 정부 입장에도 이견을 나타냈다.

함영진 직방 데이터랩장은 "6억원 안팎의 비강남권 주택이나 경기권의 교통망 확충지, 비규제지역은 여전히 주택 가격이 오르고 있다"고 했다. 건설산업연구원 두성규 연구위원도 "9억원 이하 거래심리는 위축됐다고 보기 어렵고, 전국 미분양 물량도 크게 줄었다"며 "규제지역을 벗어난 수원, 대전 등의 가격 상승을 보면 거래심리가 완전히 위축된 것으로 단정하기 어렵다"고 언급했다.

■부동산으로 자금 쏠림현상 막아야

이론적으로는 부동산 심리가 위축되면 실물가격에도 영향을 미친다. 부동산으로 몰렸던 부동자금이 우리 여타 실물경제로 퍼질 것이라는 논리다.

하지만 부동산 가격 하락이 장기적으로 이어질 경우 우리 경제에 긍정적 영향을 준다고 보기 어렵다는 우려도 있다. 기본적으로 부동산 가격 하락과 건설투자 부진은 경제성장에는 하방압력이다.

성태윤 연세대 교수는 "부동산은 급등·급락 없이 안정적으로 관리하는 것이 중요하다"면서 "불확실성은 소비를 비롯한 거시지표 자체에 부정적 영향을 주고, 잠재적으로 부동산 가격을 폭등시켜 경제에 부담을 줄 위험도 있다"고 지적했다. 그는 "정부에서 (부동산) 정책을 펼 때 양질의 주거서비스를 제공하고 가격을 안정적으로 관리하는 차원으로 접근해야 한다"고 덧붙였다.

부동산 위축이 경제에 긍정적 영향을 주려면 유동자금이 부동산 대신 주식이나 소비, 투자 등으로 옮겨가야 한다. 그러나 전문가들은 현재 경기 상황을 고려할 때 그 가능성을 낮게 본다.

이근태 LG경제연구원 수석연구위원은 "경기둔화 우려가 큰 상황이면 소비나 투자가 이뤄지지 않으면서 시중 유동성이 줄어드는 상황이 발생할 수 있다"고 말했다. 두성규 연구위원도 "거래심리가 위축되더라도 대체투자처를 찾기 어렵다는 인식 때문에 안전자산으로 매력은 여전하다는 점도 간과할 수 없다"고 설명했다.

psy@fnnews.com 박소연 예병정 기자

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