"대출제한에 집사기 더 팍팍..하반기엔 세금 살펴야"

시계제로 부동산 시장..올해부터 달라지는 제도는

[아시아경제 김유리 기자] # 이달부터 9억원을 넘는 주택을 팔때 장기보유특별공제 혜택이 줄어든다. 지금까지는 9억원 초과 주택 소유자들도 1가구 1주택이라면 거주 여부와 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장특공제 혜택을 받았다. 하지만 앞으로는 '2년 이상 거주' 조건을 충족해야한다. 실거주 하지 않은 집은 아무리 오래 보유해도 1년에 2%씩, 최대 30%까지만 공제를 받게 된다.

정부의 지난해 12ㆍ16 대책 발표로 시장 상황이 급변하면서 2020년 부동산 시장은 출발부터 시계제로다. 집을 살 사람도 팔 사람도 '일단 지켜보자'는 분위기 속에 가격상승세에 제동이 걸렸다. 시장에서는 '반짝 효과'와 '대세 하락'이라는 상반된 전망이 맞서고 있는 상황이다.

이때문에 올해는 세제ㆍ대출ㆍ청약 등 정부 부동산 대책의 구체적인 내용 하나 하나가 복합적으로 시장의 변동성을 키울 요소가 될 전망이다. 특히 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한, 실거래가 신고 기간 단축, 자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래 소명 강화 등은 올해 내집마련을 계획하고 있는 실수요자들도 눈여겨 봐둬야 할 변수들이다.

◆대출제한에 주택구매여력 낮아질듯= 연초엔 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한이 시행된다. 전세자금대출을 받은 후 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유할 경우 전세대출금을 회수당한다. 9억원 초과 1주택자의 경우 공적 전세보증뿐 아니라 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다.

2월21일부터는 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 일단 계약 후 무효나 취소가 되면 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 한다. 실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고할 경우에는 3000만원 이하의 과태료 규정이 신설된다. 2월부터는 계약서 작성 단계에서 부동산 중개보수를 협의해야한다. 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인ㆍ설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다. 현재 중개보수는 최대 요율만 정해져 있고 구체적인 수수료는 계약 체결시점에 정하고 있다.

3월부터는 주택 매입시 자금조달계획서 제출 대상이 확대된다. 지금까지는 투기과열지구 내 3억원 이상 주택만 대상이었지만 조정대상지역 내 3억원 이상 주택, 비규제지역 내 6억원 이상 주택도 이를 제출해야 한다. 특히 투기과열지구내 9억원 초과 주택 실거래 신고 때에는 자금조달계획서는 물론 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 구체적 증빙자료도 내야 한다. 3월부터는 불법 전매 시 청약제한 및 재당첨 제한도 강화된다.

◆분양가상한제ㆍ양도세 유예 몰린 2분기가 변곡점= 4월에는 민간택지 분양가상한제 유예기간이 종료된다. 4월29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 상한제가 적용된다.

5월부터는 연 2000만원 이하 주택임대소득 역시 소득세 신고를 해야 한다. 2019년 귀속분부터 소득세가 과세되기 때문이다. 지금까지는 주택으로 월세나 전세를 놨을 때 연간 수입이 2000만원 이하였다면 비과세가 적용됐다. 하지만 연 2000만원 이하 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세가 과세되기 때문에 2020년부터는 세무당국에 신고해야 한다. 다만 연 2,000만원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택 가능하다.

상반기 시장의 가장 큰 변수는 6월말로 끝나는 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제조치다. 이때까지 다주택자가 10년 이상 보유한 주택을 팔면 양도세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받는다. 보유세 부담이 커진 다주택자들은 기한 내에 잉여주택을 처분하는 것을 신중히 고려해 봄직하다.

◆껑충 뛰는 세금이 하반기 변수= 지난 2000년 도입된 도시공원 일몰제는 7월 최초 시행된다. 도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 도시공원에서 해제되는 제도를 말한다. 8월부터는 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 시행될 예정이다.

올해부터 공모형 리츠와 부동산펀드를 통한 배당소득에는 다른 금융소득과는 분리해 더 낮은 세율이 적용된다. 단독주택, 꼬마빌딩 등의 상속ㆍ증여세 역시 과세표준 기준시가에서 감정가로 과세 기준이 바뀌면서 세금이 크게 늘어날 전망이다.

종합부동산세 세율 조정은 하반기 시장을 또 한 번 들썩이게 할 요인이다. 공시가격 9억원 이상 주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율이 0.1~0.8%포인트 인상되기 때문이다. '공시가격 현실화율'은 주택가격에 따라 상향 조정할 예정이어서 공시가격 상승과 함께 종합부동산세 오름폭은 더 커질 것으로 보인다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr