"올해 고가 단독주택 이어 내년엔 고가 공동주택 현실화에 초점"

[공시제도 개편] 국토부 일문일답
2021년 기초연금 대상자부터 반영
"9억 이상 주택 현실화율 낮다"..우선 조정

고급주택 대명사로 꼽히는 서울 강남구 도곡동 타워팰리스는 집값은 공시가격은 많이 떨어졌지만 땅값(공시지가)는 상승세다. [중앙포토]

보유세 등 부동산 관련 세금의 기준이 되는 공시가격이 대폭 오른다. 국토교통부는 2020년 표준단독주택 공시가격 열람에 앞서 ‘2020년 부동산 가격 공시 및 공시 가격 신뢰성 제고 방안’을 17일 발표했다.

다음은 이번 대책에 대해 정부가 설명한 주요 질의응답.

Q : 시세 9억원 이상 주택에 대해서만 현실화를 추진하는 이유는
“시세 9억원 이상 주택은 60~70%가 평균 현실화율에 미달한다. 때문에 형평성 확보를 위한 공시가격 현실화가 시급하다. 가격 구간별 평균 현실화율 미달 공동주택 재고비율은 2019년 평균 68.1%다. 금액별로 보면 9억원 미만이 31.6%이지만 9억~12억원 71.3%, 12억~15억원 71.6%, 15억원 이상 67.3%다. 불균형성 정도, 부담능력 등을 고려해 우선 고가주택부터 추진하고, 내년에 현실화 로드맵을 수립해 전반적인 개선을 추진한다.”

Q : 고가 주택 차등화는 어떤 취지인가
“이번 공시가격 기준 현실화율의 중점은 공동주택을 포함해 현실화율이 낮다는 부분과 중저가에 비해 고가 부동산 현실화율이 더 낮은 역전현상이다. 이 두 가지 문제를 해결하는 방점을 뒀고 고가주택 중심으로 현실화율을 제고하는 방침을 정했다. 현재 현실화율이 최종 목표치보다 많이 낮은 수준이고 내년 로드맵 제시할 예정이다. 아직 로드맵 내놓지 못하는 상황에서 부담능력, 자산가치 등을 감안해 고가 주택부터 제고하는 게 우선적으로 필요하다고 판단했다.”

Q : 공시가격 현실화의 기준이 되는 시세는 어떻게 산정하나
“감정평가사(표준지)와 감정원(표준주택·공동주택)에서 공부조사와 현장조사 등 부동산 특성을 조사한다. 실거래가, 감정평가선례, 시세정보, 매매가격동향통계 등을 종합 분석하여 시세를 산정한다. 구체적 산정기준과 절차 등은 공개되고 있는 부동산공시법령, 조사산정기준(국토부 훈령), 업무요령 등에서 상세히 규정하고 있다."

Q : 9억 이상 단독주택은 목표 현실화율이 55%다. 공동주택에 비해 낮은 수준 아닌가
“단독주택은 지난해 고가 단독주택 중심으로 현실화율을 폭넓게 적용했고 초고가에 대한 현실화율 반영이 중저가에 비해 높아졌다. 올해는 이런 상황을 고려해서 지난해 현실화 제고가 이뤄지지 않았던 고가 공동주택의 현실화율을 제고한다. 단독주택도 내년 로드맵이 나오면 부동산 유형이나 가격대별로 최종 도달할 목표치를 제시한다”

Q : 적용원칙을 미세 조정하는 건 어떤 경우인가.
“인접주택이나 동일 권역내에서 주택 간 적절한 균형성을 확보하기 위해 필요한 경우에 미세조정할 수 있다는 것이다. 공시 대상 전체의 0.1% 이내로 매우 제한적으로 적용될 것으로 예상된다. 예컨대 같은 도로변에 시세가 10억원인 순수 단독주택과, 시세 30억원인 5층 건물 중 5층 부분만 주거용(시세 6억원)으로 쓰이는 주상용 건물이 혼재된 경우를 보자. 주상용 건물의 현실화율은 추가제고, 단독주택의 현실화율은 미세하향한다. 다른 사례를 더 보면 재개발지역 내 인접주택 간 토지 시세의 단가는 비슷하지만 토지면적에 따라 주택시세총액 차이로 중저가·고가로 구분되는 경우가 있다. 단순히 토지면적이 작아 중저가로 구분된 주택의 현실화율은 추가제고, 토지면적이 커 고가로 구분된 주택의 현실화율은 미세하향이다.”

Q : 공동주택 공시가격 계산법을 구체적으로 설명해달라
“공동주택은 기본적으로 가격 산정할 때 개별 공동주택 단지별로 기준되는 단지, 층, 호수를 정해서 산정하고 기준가격 기준으로 다른 개별 호수 가격을 산정하는 방식이다. 이 경우 기준층에 대해 층별 기준이 있다. 층수에 따라서 2층이면 2단계를 적용하는데 일반적으로 6단계다. 층별 기본 효용비가 정해지고 배분하는 방식이다. 개별 호별로, 조향별로 남향인지 동향인지에 따라서도 가격이 차등 배분되고 위치도 반영된다. 호별은 시세차익을 기준으로 산정하는데 시세차익이 없는 경우 기존 가격 대별로 한다. 산정기준은 다 공개한다”

Q : 시세 기준이 불명확하다. 대책 발표때는 KB부동산 중심으로 시세를 보겠다고 했는데 현재 한국감정원 자료로 산정됐다.
“시세는 어제는 금융 관련 부분에 대해 KB부동산 시세를 언급했고 한국감정원에서 공시가격 산정 위해 기초가 되는 시세 산정 작업을 하고 있다. KB부동산 시세는 금융권에서 주로 쓴다. 담보 가치를 정하는 문제다. 공시가격에서 말하는 시세는 전혀 다르다. 실거래가 없는 경우 감정평가 기법을 활용한다. 객관적인 데이터와 전문적인 판단으로 산정할거다. 기관별로 판단 기준은 다르다. 공시가격 시세는 실거래가는 감정평가 선례나 매매가격 동향이나 통계를 종합해서 최종적으로 한국감정원이 전문기관으로 판단한 시세를 쓴다”

Q : 공시가격 현실화를 반영해 기초연금 수급이나 건강보험료 등 기준이 조정될 예정인가
“시세 9억원 미만 주택은 시세변동률 수준으로 공시가격을 산정한다. 공시가격 현실화로 인한 서민·취약계층 부담 증가는 없을 전망이다. 기초연금은 65세 이상이 보유한 부동산 공시가격 변동을 반영해 매년 말 다음해 기초연금 선정기준액을 조정한다. 2020년 공시가격은 2021년 4월부터 기초연금 수급자 선정기준으로 활용한다. 건강보험 지역가입자 재산보험료는 ‘재산보험료 등급표’로 산정된다. 공시가격이 인상돼도 등급이 바뀌지 않는 한 보험료는 변화는 없다. 건강보험료는 소득 중심 부과체계로 개편 중이며 2022년까지 지역가입자 보험료 중 재산부문 비율은 41%까지 낮아질 것으로 예상된다. 재산보험료 비중은 2017년 12월 51.3%에서 2019년 7월 45.5%, 2022년 7월 41%로 달라질 예정이다.”

Q : 공시가격 산정시스템을 그동안 표준과 개별로 분리해 운영한 이유는 뭔가. 앞으로 통합시스템 운영은 어떻게 하나.
“1996년 개별공시지가 산정시스템 개발 당시 전산환경이 열악해 시스템을 분리하여 개발·운영해왔다. 표준공시가격 산정시스템은 감정원에서 개발·운영 중이며 개별공시가격 산정시스템은 2016년부터 부동산행정정보 일원화 사업의 일환으로 부동산종합공부시스템(KRAS)에서 운영 중이다. 2021년까지 IT, GIS 기술을 반영한 표준-개별 통합시스템을 개발해 업무 효율성을 높이고, 표준·개별 간 연계성 및 호환성 강화 계획이다.”

Q : 공시가격 세부 산정자료나 이의신청 검토내역 공개는 어떻게 이뤄지나.
“공개되는 산정자료에는 해당 부동산의 객관적인 주요 특성과 인근 유사 실거래가, 아파트의 경우 감정원의 부동산테크시세 등 참고가격자료 및 조사자의 검토의견이 반영될 예정이다. 이의신청 검토내역의 경우 이의신청자의 이의신청 사유와 이에 대한 검토의견 및 이의신청 처리결과 등이 반영될 예정이다. 공시가격 산정자료는 결정·공시일부터 ‘공시가격알리미’ 홈페이지에서 확인할 수 있다.”

Q : 내년 로드맵 나오는건가
“확정해서 말하기는 어렵다. 공청회 등 공론화 절차 거칠 예정이다. 어느 정도 적절한 시점에서 충분히 공론화 기회가 있을거다”
최현주 기자 chj80@joongang.co.kr