규제지역 9억 초과분엔 LTV 20%로 축소, 실수요자라도 빚내서 고가주택 구입 봉쇄 [12·16 부동산 대책]

[경향신문]

ㆍ금융 부문

17일부터 투기지역·투기과열지구 등 부동산 규제지역에서 시가 15억원이 넘는 아파트를 살 경우 주택담보대출을 받을 수 없다. 또 오는 23일부터 규제지역 내 시가 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV)도 축소된다. 실수요자라도 빚 내서 고가주택을 사는 걸 원천 봉쇄하겠다는 의미다.

16일 정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’에 따라 서울 등 규제지역 내 시가 15억원 초과 아파트를 구입하기 위한 주택담보대출은 17일부터 원천 금지된다. 이 규제는 법인, 개인 등에 제한이 없고 전 금융권 가계대출에 적용된다. 은성수 금융위원장은 “이미 대출신청을 했거나 계약한 경우는 제외된다”고 말했다.

‘시가 9억 이상’ 규제 배경에

당국 “상승 선도하는 가격대”

LTV 규제도 오는 23일부터 강화된다. 현재 40%인 LTV 상한을 주택가격 구간을 나눠 9억원 이하분엔 LTV 40%를, 9억원 초과분엔 20%를 적용한다. 예컨대 주택담보대출 상한선인 시가 15억원 주택의 경우 종전 LTV 규제를 적용하면 6억원(15억원×40%)까지 대출이 가능했다. 하지만 새로운 규제를 적용하면 대출 한도는 4억8000만원(9억원×40%+6억원×20%)으로 1억2000만원 줄어든다. 은 위원장은 한도 기준을 시가 9억원으로 한 배경에 대해 “세법 등 대출 기준이 9억원이 많고, 9억원 이상 아파트가 가격 상승을 선도한다는 분석도 있다”며 “대출을 통한 투기 수요 억제가 가능해질 것”이라고 말했다.

시가 9억원이 넘는 주택을 보유한 차주의 총부채원리금상환비율(DSR·모든 가계대출 원리금상환액을 연간소득으로 나눈 것) 규제도 강화된다. 대출자별로 은행권은 40%, 비은행권은 60%로 제한되기 때문이다. 그간 은행은 특정 고객에게 DSR 20%를 적용했다면 다른 고객에게는 60%로 적용하는 방식으로 DSR 평균을 40% 이내로 관리해왔다. 금융위는 금융사별 DSR 관리 시스템을 차주별로 바꾸면 주택담보대출 수요가 신용대출로 쏠리는 풍선효과를 막을 수 있을 것이라고 설명했다.

다주택자 ‘갭투자’ 대책 강화

2주택 이상 보유 확인될 경우

전세대출 보증만기 연장 안돼

전세를 끼고 주택을 구입하는 ‘갭투자’에 대한 대책도 강화된다. 전세대출 만기 이전에 대출 차주의 주택 보유 수를 확인해 2주택 이상을 갖고 있는 게 확인되면 보증기관이 보증만기를 연장해주지 않는 방식으로 전세대출을 회수한다. 아울러 시행 중인 시가 9억원 초과 주택 구입·보유자에 대한 공적 전세보증(주택금융공사·주택도시보증공사) 제한 조치를 사적 보증기관인 서울보증보험에도 똑같이 적용하기로 했다.

안광호 기자 ahn7874@kyunghyang.com