[주택시장 안정화방안] 대출 더 막고 보유세 부담 확 높였다(종합)
◆LTV 낮추고 초고가주택 대출제한
16일 정부는 '주택시장 안정화방안'을 발표했다. 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청이 마련한 종합대책이다. 대출과 세제, 청약 등 대부분의 규제가 강화됐다.
앞으로 주택담보대출은 더욱 어려워질 전망이다. 서울 등 투기지역과 투기과열지구의 주택담보대출비율(LTV)은 현행 40%에서 집값에 따라 차등 적용된다. 9억원 이하는 그대로 40%가 적용되지만 초과분은 20%다. 예컨대 14억원짜리 아파트를 살 때 지금은 5억6000만원을 빌릴 수 있는데 앞으론 총 4억6000만원만 승인된다. 15억원을 넘는 초고가주택의 경우 대출을 아예 막았다. 가계대출과 사업자, 법인 등 모든 차주가 대상이다.
신용대출 한도인 총부채원리금상환비율(DRS)도 규제가 강화된다. DSR은 신용대출과 마이너스통장, 신용카드 등 모든 금융권 대출을 연소득과 비교해 한도를 제한한다. 앞으로 차주 단위로 DSR 규제가 적용돼 투기지역이나 투기과열지구의 9억원 초과 주택에 대해 주택담보대출을 받는 이들이 대상이다.
주택 임대사업자는 이자상환비율(RTI)이 현행 1.25배 이상에서 1.5배 이상으로 높아진다. RTI란 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값이다. 그동안 주택에 대해선 RTI 1.25배, 상가 등 비주택은 1.5배 이상이 적용됐다.
실수요자의 대출요건도 까다로워진다. 지금은 조정대상지역 1주택자가 주택 구입을 목적으로 대출을 받을 때 기존 주택을 2년 안에 처분하는 조건이었는데 앞으로는 무주택가구의 공시가격 9억원 이상 구입 시 2년 내 전입해야 한다. 투기지역과 투기과열지구의 1주택자는 1년 안에 기존 주택을 처분하고 무주택자도 1년 내 전입해야 한다. 고가주택의 기준은 공시가격 9억원이 아닌 시세 9억원으로 변경된다.
전세대출도 규제를 받는다. 정부가 전세자금대출을 받아 세입자의 전세금을 인수받아 집을 사는 갭투자를 막기 위한 조치다. 앞으로 전세대출을 받은 차주가 시세 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유할 경우 대출이 회수된다. 차주에 대한 전세대출 보증도 제한된다. 그동안 9억원 초과 주택을 보유하거나 구입한 차주는 한국주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG)의 공적보증이 아닌 민간 SGI서울보증을 통해 전세대출이 가능했다. 정부는 SGI서울보증에 대해서도 보증 제한 협조를 요청한다는 계획이다. 이달 신규 대출 신청분부터 바로 적용한다. 초고가주택 대출규제는 17일, 나머지는 23일부터다.
◆종부세 또 오른다
종합부동산세율은 현행 0.5~3.2%에서 0.6~4.0%로 인상된다. 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 2주택자의 인상률을 더 높였다. 일반세율은 최고 2.7%에서 3.0%로 0.3%포인트 오르고 3주택자와 조정대상지역 2주택자는 종전 최고 3.2%에서 4.0%로 오른다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한선도 200%에서 300%로 오른다. 전년도 보유세의 3배까지 세금이 늘어날 수 있다는 의미다.
종부세의 과세표준을 정하는 공정시장가액 비율은 점진적으로 인상돼 2022년 100%까지 오른다. 종부세 기준이 되는 공시가격도 시세 수준으로 오른다. 현재 아파트 공시가격의 시세 반영률은 68% 안팎이다. 정부는 고가주택을 중심으로 시세의 80% 수준까지 공시가격에 반영한다는 계획이다.
◆양도세 낮춰 매물 유도
양도소득세는 일부 낮춘다. 다주택자 양도세가 높아 매물을 가로막는다는 이유다. 2주택자의 양도세 중과세율 52%, 3주택자 62%를 내년 6월 안에 매각할 경우 배제한다. 10년 이상 보유한 주택이어야 한다.
하지만 조정대상지역 1채와 분양권 1가구를 각각 소유했다면 이 중 하나를 팔 때 양도세가 2주택 세율로 중과된다. 보유기간이 2년 미만인 주택의 양도세율도 오른다. 현재는 일반세율 40%를 일괄 적용하지만 앞으론 보유기간 1년 미만 주택에 50%의 세율이 적용된다.
임대주택의 비과세 요건엔 거주요건이 추가됐다. 조정대상지역 임대주택의 경우 주택 임대사업자 등록만 하면 거주하지 않더라도 의무임대기간이 끝나고 팔 때 비과세가 가능했다. 하지만 17일 이후 임대등록하는 주택은 2년 거주요건을 충족해야 1주택 비과세가 가능해진다. 임대등록을 할 때 취득세와 재산세 감면 혜택은 현행 면적 기준 외에도 가액 기준이 추가될 예정이다.
1주택자의 장기보유특별공제 요건에도 거주기간이 신설됐다. 현행 세제는 1주택자의 경우 9억원 초과분에 대해 거주기간과 관계없이 보유기간을 기준으로 최대 80%의 공제를 적용했지만 앞으로 해마다 8%가 가산되는 공제율을 보유기간(연 4%)과 거주기간(연 4%)으로 따져 계산한다.
◆분양가상한제 지역 확대
민간택지 분양가상한제 지역도 추가됐다. 지난달 서울 27개 동이 지정된 데 이어 서울 대부분 지역과 경기 일부 지역이 새로 지정됐다.
서울 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·중·광진·서대문구의 전체 동과 강서(방화·공항·마곡·등촌·화곡), 노원(상계·월계·중계·하계), 동대문(이문·휘경·제기·용두·청량리·답십리·회기·전농), 성북(성북·정릉·장위·돈암·길음·동소문동2~3가·보문동1가·안암동3가·동선동4가·삼성동1~3가), 은평(불광·갈현·수색·신사·증산·대조·연촌) 일부 동, 경기 광명(광명·소하·철산·하안), 하남(창우·신장·덕풍·풍산), 과천(별양·부림·원문·주암·중앙) 일부 동이다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “정비사업의 수익성 악화가 불가피해 청약경쟁률이 더욱 높아질 것”이라며 “재개발·재건축 투자를 주의해야 한다”고 지적했다.
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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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