"분양가상한제까지 버티자".. 전셋값도 적신호

정부 "전셋값, 안정 기대"
동 단위 핀셋 방식으로 지정 계획
청약대기 따른 전세가 상승 제한적
전문가 "상승 피할 수 없다"
핀셋규제, 오히려 '인기지역' 홍보
새 아파트 대기수요 발생 불가피

가을 이사철을 맞아 서울 전월세시장이 들썩이고 있는 가운데 다음달 시행예정인 민간택지 분양가상한제가 전월세 값을 밀어올릴 것이라는 우려가 커지고 있다. 정부가 최근 분양가상한제 보완방안을 발표하며 "(분상제에 따른) 전세시장 불안 가능성은 낮다"고 주장했지만 전문가들은 "전셋값 상승을 막는 데는 효과가 없을 것"이라고 지적하고 있다.

■국토부 "전세시장 불안 없을 것"

3일 부동산 업계에 따르면 분양가상한제 보완방안으로 내놓은 '9억원 이상 고가주택을 보유한 1주택자에 대한 전세대출 공적보증 제한'과 '법인에 대한 주택담보인정비율(LTV) 40% 규제' 도입이 전월세 값을 끌어올리는 역효과를 가져올 수 있다는 분석이 나온다.

앞서 기획재정부와 국토교통부는 지난 1일 '최근 부동산시장 점검 결과 및 보완방안'을 발표하면서 분양가상한제에 따른 전세가격 상승 가능성에 선을 그었다.

정부는 설명자료를 통해 "분양가상한제는 동 단위로 핀셋 방식으로 지정할 계획이므로 상한제 청약대기에 따른 전세가격 상승 가능성은 제한적"이라고 강조했다. 실제 서울 아파트 입주물량은 올해 하반기 2만4000가구로 최근 5년 평균인 1만9000가구보다 많다.

반면 전문가들은 핀셋규제를 하면 오히려 해당 지역을 '인기지역'이라고 홍보하는 효과가 나타나며 수요가 몰리는 부작용이 나타날 수 있다고 지적했다. 또한 분양가상한제 6개월 유예로 밀어내기식 분양에 따라 물량이 한꺼번에 쏟아져나오겠지만 중장기적으로는 새 아파트 공급 감소와 새 아파트의 희소성이 더 커지면서 청약 기대심리를 크게 잠재우지 못할 것으로 예상했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "분양가상한제가 시작되면 결국 공급물량은 줄어들 수밖에 없다"며 "새 아파트 희소성이 높아지면서 대기수요로 전셋값이 상승하고, 저금리로 인해 월세 전환수요 역시 늘어날 것으로 예상된다"고 말했다.

정부가 분양가상한제 보완방안으로 내놓은 △9억원 이상 고가주택을 보유한 1주택자에 대해 전세대출 공적보증 제한 △법인에 대한 LTV 40% 규제 도입이 전셋값을 자극할 수 있다는 우려도 나왔다.

권대중 명지대 교수는 "이는 갭투자를 막기 위한 대책인데 이 경우 문어발식으로 임대주택을 사들인 이들이 자금압박을 받게 되면 전세금을 올릴 가능성이 있다"며 "여기에 전월세 상한제가 도입될 경우 신규로 재임대를 놓을 때 전셋값 인상을 야기할 수 있다"고 지적했다. 권 교수는 "결과적으로 이번 대책은 재투자를 막는 데는 유효할지 모르지만 전셋값 상승을 잡기에는 한계가 있다"고 말했다.

■서울 전셋값 올 들어 최대폭 상승

이런 가운데 가을 이사철 성수기를 맞아 서울 전세시장은 뜀박질을 하고 있다.

한국감정원이 3일 발표한 '주간 아파트가격 동향'에 따르면 9월 5째주(9월 30일 기준) 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.07% 올랐다. 지난해 9월 3째주(2018년 9월 17일 기준·0.09%) 이후 1년여 만에 가장 큰 상승폭이다.

감정원 관계자는 "전년동기 대비 줄어든 신규 입주물량 및 가을철 이사수요 등으로 서울 내 저렴한 지역과 정주요건이 양호한 역세권 대단지를 중심으로 오르며 상승폭이 확대됐다"고 설명했다.

강북 지역(0.06%) 가운데 노원구(0.11%)에서는 재건축 단지 등 상대적으로 저렴한 가격 이점이 있는 월계·상계동 대단지 위주로, 성동구(0.09%)는 직주근접한 왕십리·금호동 역세권 대단지 위주로, 마포구(0.08%)는 지난 8월 신규 입주물량(신촌숲아이파크 1015가구)이 해소되며 신수·창전동 위주로 상승했다.

강남 지역(0.08%)에서는 강서구(0.17%)가 마곡지구 수요로 매물부족 현상으로, 양천구(0.12%)는 가을철 학군수요 등에 따라 목동 신시가지 중심으로, 영등포구(0.12%)는 신길·문래동 위주로 오르며 상승폭이 확대됐다.

sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

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