분양가상한제 3대 쟁점..주택시장 왜곡·로또청약 부작용·재산권 침해 소송

1. 주택시장 왜곡
2. 로또청약 부작용
3. 재산권 침해 소송

정부가 분양가상한제를 민간택지까지 확대 적용하기로 하면서 전문가들과 시장에서는 우려의 목소리가 높아지고 있다.

주택시장의 수급을 왜곡하면서까지 집값 잡기에 나섰지만 기대했던 효과를 거두기 어려울 수 있다는 지적과 '로또청약'에 대한 과도한 기대감을 형성하며 전세값 상승을 부추길 수 있다는 비판이 나온다.

일각에서는 분양가상한제를 '관리처분계획 인가'에서 '최초 입주자모집공고 신청분'으로 소급적용하고 거주의무기간을 최대 5년으로 할 경우 재산권과 거주권 침해로 소송이 이어질 수 있다는 지적도 제기된다.

■시장왜곡 '불사'...집값 잡기 '글쎄'

이번 대책으로 단기적으로는 재건축 아파트가 주도했던 집값 상승압력이 완화될 수 있다는 분석이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "상한제 실시로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭시키고 재고 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것으로 기대된다"며 "정부 규제책에 대한 심리적 위축과 거래 관망, 저렴해진 분양물량에 대한 기대가 맞물리며 7월을 기점으로 반등하던 서울 집값 상승세가 주춤해질 수 있다"고 예상했다.

반면 장기적으로는 오히려 집값 상승을 야기하는 '규제의 역설'을 우려하는 목소리도 만만찮다.

분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 재건축·재개발 단지도 일반주택사업과 동일한 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'부터로 일원화하면서 정비사업이 크게 위축되면 주택공급이 감소하면서 주택가격이 뛰는 주택시장 교란효과가 나타날 수 있다는 지적이다.

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "희소성으로 인해 새 아파트값이 상승하는 한편 미미한 당첨 확률에도 높은 기대감으로 자가주택 마련 계획을 청약시장에 의존하는 수요자들이 늘어날 것"이라며 "이같은 주택시장 수급상황에 편중 현상이 벌어지고 수급 왜곡현상이 심해지면서 시장 내 불확실성이 확대될 수 있다"고 덧붙였다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "경기가 안좋은데도 최근 집값이 상승한 이유는 정부 규제강화로 주택물량이 줄었기 때문"이라며 "이번 대책으로 주택물량을 더 줄이겠다는건데 역효과가 날 수 밖에 없다"고 말했다.

■'로또청약', 전매제한으로 잡힐까

민간택지 분양가상한제 실시로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭 시켜 인기 지역에서 '로또 청약'이라는 부작용을 야기할 가능성이 지적된다.

정부는 이를 막기 위해 전매제한기간을 현행 3~4년에서 5~10년으로 늘리고 최대 5년의 거주의무기간을 도입하는 방안을 추진하겠다고 밝혔지만 효과를 거둘 수 있을지는 미지수다.

두성규 연구위원은 "전매제한기간 확대나 거주의무기간 5년 적용으로 투기지역 등 큰 수익 기대하는 수요를 잠재우기 어렵다"며 "과거 선례를 봐도 시장 상황이 여의치 않을 경우 이같은 규제를 유예 또는 감해주는 경우가 적지 않았다"고 말했다.

로또청약을 위해 무주택 자격을 유지하며 임차시장에 머무는 분양 대기 수요가 많아지면서 전셋값 상승을 부추길 우려도 있다.

지난해 10월 5주차 이후 33주 연속 하락했던 서울 전셋값 변동률은 잠시 보합을 기록하다가 지난달 첫째 주 이후 6주 연속 상승했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "청약시장에 대한 기대심리가 커졌는데 분양 물량이 줄어든게 문제"라며 "이같은 부작용을 줄이기 위해서는 일부 지역만 규제하고 안정되면 완화하는 지역별 탄력적 맞춤형 적용이 필요하다"고 지적했다.

■소급적용·거주의무 놓고 소송 가능성

민간택지 분양가상한제를 '관리처분계획 인가'에서 '최초 입주자모집공고 신청분'으로 소급적용할 경우 일부 정비사업장을 중심으로 위헌 소송 가능성이 제기된다.

헌법상 헌법엔 소급입법에 의해 재산권을 박탈당하지 않는다고 명시돼있는데 적용시점을 소급적용할 경우 조합원들의 부담금이 늘어나면서 재산권을 침해할 수 있어서다.

서울에서 관리처분계획 인가를 받은 정비사업장과 관리처분계획 인가 후 아직 입주자모집공고하지 않은 정비사업장은 총 76곳, 7만2000가구다.

국토부는 "관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하며 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다"고 반박하고 있다.

수도권 공공분양에 적용되는 거주의무기간(최대 5년)을 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 것 역시 거주권 침해로 소송 대상이 될 수 있다고 전문가들은 말했다.

권대중 교수는 "거주의 자유를 막는 것으로 거주권 관련 소송이 이어질 수 있다"고 지적했다.

sjmary@fnnews.com 서혜진 기자

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