분양가 상한제 강행하는 국토부 .. '역효과'는 없을까?

국토부, 12일 당정협의 거쳐 발표
시장에서는 벌써부터 부작용 나타나

[서울경제] 국토교통부가 12일 당정협의를 거쳐 민간택지 분양가상한제 세부 방안을 발표한다. 여기에는 상한제 적용기준·대상, 그리고 전매제한 기간 연장 등이 담길 것으로 보인다. 여권 일각 및 전문가들이 상한제 시행에 따른 부작용을 우려하고 있지만 국토부는 강행하겠다는 입장이다. 전문가들은 일시적으로 집값 안정 은 이룰 수 있겠지만 규제 내성만 더 키울 수 있다는 우려가 커지고 있다.

◇ 공급부족 우려...인기 상승하는 신축 한 전문가는 “상한제 시행 역효과로 꼽는 것이 공급 부족이 우려되면서 신축 등 기존 아파트값이 오르고, 전세수요가 늘면서 전세시장이 불안해 지는 것”이라며 “벌써부터 시장에서 이런 현상이 나타나는 것 같다”고 말했다.

한국감정원에 따르면 8월 첫째 주(5일 기준) 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.03% 올랐다. 6주 연속 상승세로 지난주(0.02%)보다 오름폭도 소폭 올랐다. 서울 25개 전 자치구가 전주 대비 상승했다. 강남 4구는 일제히 상승 폭이 전주 대비 확대됐다. 마포, 구로, 서대문, 은평, 종로 등도 오름폭이 확대됐다.

집값 상승세를 이끈 것은 신축 등 기존 아파트다. 재건축 단지는 상한제 시행 예고로 하락·보합세를 보이고 있지만 기존 아파트는 호가가 오르고 있다. 올 2월 입주를 한 강남구 개포동 ‘래미안블레스티지’는 전용 84㎡의 호가가 23억~26억 수준이다. 지난 6월에 비해 4~5억원 올랐다. 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 84㎡의 경우 로열층의 호가가 두 달 전만 해도 29억원이었지만 최근 2주 사이 31억 원까지도 올랐다. 서울 전세가도 꿈틀대고 있다. 재건축 이주 및 방학 이사수요에 더해 분양가상한제 시행으로 당장 집을 사기보다는 전세를 선호하는 현상까지 겹치면서다. 감정원에 따르면 이번 주 서울 전셋값은 0.04% 올랐다. 6주 연속 상승세다.

◇ 참여정부 실패 그대로 답습? 서울 아파트값이 지난 2002년 30% 뛴 직후 들어선 참여정부는 5·23대책으로 포문을 열었다. 이후 금융위기 이전까지 무려 30여 차례 이상의 대책을 발표했다. 분양권 전매제한 부활, 수도권 투기과열지구 지정, 양도소득세 중과, 종합부동산세 도입 등이 대표적이다. 여기에 재건축초과이익환수제 도입, 수도권 2기 신도시 건설과 민간택지 분양가 상한제 도입 등이 실시 됐다.

그렇다면 당시 집값 흐름은 어땠을까. 한마디로 대책 발표 뒤 잠시 주춤했다가 상승하고, 다시 추가 대책으로 이어졌다. 참여정부의 부동산과의 전쟁은 집값은 잡지 못하고 막을 내렸다는 평가가 지배적이다. 오히려 규제 내성만 키우는 결과를 초래한 것으로 평가된다. 참여 정부 5년 동안 서울 집값은 평균 79.94% 상승하는 등 집값 안정화는 결국 이뤄내지 못 했다.

현 정부의 부동산 정책이나 집값 흐름도 비슷하다. 문재인 정부 역시 2017년 6월 19일 첫 부동산 정책을 발표했다. 전 정부에서 완화했던 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등을 강화하고 전매제한기간을 늘리는 등의 내용을 담았다. 이후 두 달이 채 지나지 않아 8·2 대책을 내놓았고, 집값이 다시 불안해지자 9·13 대책을 발표하는 등 규제→ 주춤→다시 상승→추가 대책 등의 패턴을 반복하고 있는 것이 현실이다. 민간택지 분양가 상한제까지 도입되면 수요억제 및 공급 등 부동산 대책 여러 면에서 ‘참여정부 시즌2’라고 해도 과언이 아닐 정도로 ‘판박이’다. 부동산114에 따르면 현 정부 들어 서울 아파트값은 올 7월까지 33.6% 상승했다. /강동효·한동훈기자 kdhyo@sedaily.com