대형 로펌 상대로 승리한 최재원 법무법인 자연수 대표 변호사 | "은행들의 과도한 연체이자에 제동 걸었죠"

1968년생/ 서울대 정치학과(학사)/ 서울대 정치학과 대학원 수료/ 성균관대 경영대학원 EMBA(석사)/ 1999년 제41회 사법시험 합격/ 서울중앙법원 조정위원(2008~2014년)/ 한국농어촌공사 법률자문위원(부동산 개발 분야, 2014년)/ 행정안전부 예산바로쓰기 국민감시단 대표(현)/ 법무법인 자연수 대표변호사(현)

다윗이 골리앗을 이기는 것은 언제나 짜릿한 법. 최근 법조계에서는 부동산 관련 사건을 두고 한 소형 법무법인이 대형 로펌을 등에 업은 우리은행을 상대로 사실상 승소해 화제를 모았다.

평택 지제 센토피아 지역주택조합은 2015년 10월 공매를 통해 한 부지를 매입했다. 택지지구로 조성됐던 이 부지는 당초 월드건설이 아파트를 짓기 위해 확보한 부지였다. 하지만 월드건설이 부도처리 되면서 해당 부지는 공매로 매물이 나왔다. 조합은 입찰 가격 1132억원(감정가 1394억원)을 써내 낙찰받았다. 10% 입찰 금액을 납부한 조합은 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 나머지 잔금을 확보할 계획이었다. 하지만 당시 금융시장이 경색되면서 PF를 통한 자금 확보가 쉽지 않았다. 2회에 걸쳐 잔금 지급을 연기한 뒤 2017년 6월에 잔금을 완납했다.

이후 막대한 지연이자 문제가 불거졌다. 매입 대금은 1100억 원 대인데 약 10개월 지연이자가 무려 164억 원. 우리은행이 지연이자율을 19%로 적용한 때문이다.

조합은 '자연수' 법무법인을 대리인으로 위촉하고 소송에 들어갔다. 우리은행은 1심은 광장, 2심은 태평양 등 대형 로펌을 선임해 대응했다. 우리은행 측은 "민법 대원칙인 '계약 자유의 원칙'상 쌍방 합의에 의해 약정한 이율"이라고 주장했다. 하지만 재판부는 '우리은행은 조합에 지연이자 약 50%(88억원)를 돌려주라'고 판결했다. 재판부는 "경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가해 공정성을 잃은 결과를 초래한다고 하면 (계약이 있어도)감액할 수 있다"는 대법원 판례를 적용했다.

소송을 조합 승리로 이끈 주인공은 최재원 법무법인 자연수 대표 변호사다.

"대법원 판례가 있긴 했지만 사실상 적용되는 경우가 거의 없어서 처음에는 반신반의 했습니다. 부분 승소하더라도 지연이자 164억원 중 20~30%만 돌려받을 수 있을 것이라 생각했어요. 지역주택조합이 무주택자 서민으로 구성됐다는 점을 강조한 것이 성공 요인인 것 같습니다."

최 변호사가 선택한 전략은 두 가지다. 먼저 감정적으로 접근하면서 지역주택조합의 정체성을 강조했다. 재개발이나 재건축 조합과 달리 지역주택조합은 무주택자 혹은 전용 85㎡ 이하 1주택 소유자만 가입 가능하다. 연체 이자를 그대로 지급하면 서민인 조합원에게 과도한 분담금이 발생할 수 있다는 점을 어필했다. 두 번째 전략은 법률적인 증거 제시다.

"은행연합회에 따르면 현재 시중 은행 연체 이자율은 '대출 금리+7~8%' 수준입니다. 우리은행이 조합에게 제시한 연 19%는 과도하다는 점을 강조했어요. 이 부분이 법률적으로 중요한 포인트였던 것 같습니다."

최 변호사는 20년 가까이 부동산 사건을 다룬 부동산 전문 변호사다. 이전에는 재개발과 재건축 등 정비사업 관련 소송을 주로 맡았다. 5년 전부터 지역주택조합 전문 변호사로 활동하며 여러 조합에 자문을 맡고 있다. 올해 10월에는 지역주택조합 관련 책도 낼 계획이라고.

사실 지역주택조합은 여러 부작용을 거치며 관련법이 개정돼 왔다. 지금은 많이 나아졌다고 하지만 그럼에도 조합의 성격을 잘 이해하지 못한 사람도 많다.

"많은 사람이 아파트 분양 계약과 지역주택조합원 가입 계약을 구분하지 못해 안타깝습니다. 지역주택조합은 본인이 직접 조합원이 돼 사업을 추진해야 한다는 점에서 일반 아파트 분양과 큰 차이가 있습니다."

최 변호사는 지역주택조합을 고를 땐 딱 두 가지만 보라고 강조한다. 첫 번째는 조합원 모집 단계에서 토지 확보가 90% 이상 됐는지 여부다. 잔금을 내진 않았어도 계약금 낸 토지를 90% 이상 확보했는지를 살펴야 한다. 지역주택조합은 토지 95%를 확보해야 사업시행인가를 받을 수 있다. 나머지 5% 부분에 대해선 매도청구가 가능하기 때문에 사업 추진이 가능하다. 두 번째는 업무대행사의 신뢰도다. 업무대행사나 대행사 대표 이사가 지역주택조합을 통해 성공적으로 분양한 사례가 있는지, 믿을 수 있는 대행사인지 확인이 최우선이다.

"서울은 이미 땅값이 천정부지로 치솟아 토지 확보가 어렵습니다. 이 때문에 최근 서울에서 지역주택조합이 성공적으로 추진되는 곳은 거의 없습니다. 2016년 이후 서울에서 사업시행인가를 받은 곳은 거의 없는 것으로 알고 있습니다. 지역주택조합 그 자체만으로는 내 집 마련을 위해 나쁜 모델이 아닙니다. 하지만 이를 악용하는 사람이 많다는 점을 알고 신중하게 가입하길 바랍니다."

[강승태 기자 kangst@mk.co.kr / 사진 : 최영재 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제2019호 (2019.07.31~2019.08.06일자) 기사입니다]

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