정부 "3기 신도시 '헐값수용' 없다.. 토지주 이익 최대한 보장"

“협의보상에 ‘우선권’ 혜택… 받은 토지로 리츠 투자도 가능”

3기 신도시로 지정된 경기 고양 창릉 부지 일대. 서재훈 기자

3기 신도시 개발을 추진 중인 정부가 수용될 토지 주인과의 갈등을 최소화하고자 다양한 유인책을 제공하기로 했다. ‘헐값 수용’ 시비를 불렀던 과거의 방식을 지양하고, 원칙적으로 토지주와 ‘협의를 통한 보상 계약’을 체결하겠다는 게 정부 방침이다. 또 토지 소유자에게 각종 혜택(인센티브)을 주고, 한국토지주택공사(LH)를 통해 최초로 ‘리츠(부동산투자회사) 투자’ 선택권도 주는 것을 검토하고 있다.

◇협의보상시 ‘좋은 땅’ 고를 권리 보장

2일 관련 업계에 따르면, 정부의 공공주택 지구 지정이 완료되면 사업시행자(LH 및 지방공사)는 주민 입회 아래 사업지구 내 토지와 물건 등에 대한 기본조사에 돌입한다. 이후 사업시행자는 주민과 지방자치단체 등이 추천한 3명의 감정평가사에게 보상가격 산정을 의뢰, 산술 평균한 금액으로 보상 가격을 결정하는 절차를 거친다.

보상금액이 결정되면 사업시행자는 토지소유자에게 ‘손실보상 협의’를 요청하게 되는데, 만일 협의에 이견이 있을 경우 중앙토지수용위원회에서 선정하는 감정평가사가 재평가해 보상액을 산정할 수 있다.

지난해 보상이 이뤄진 고양 장항지구와 수서역세권 개발사업지구의 경우 협의보상 비율이 70%를 웃돌 만큼 높은 편이었다. 대다수 토지소유자가 조정 절차까지 가지 않고 협의보상 계약을 체결했다는 의미다.

정부는 특히 보상 절차 초기에 원만히 협의에 응하는 토지 소유자에게 다양한 인센티브를 제공할 계획이다. 일정 면적 이상 토지를 협의보상하기로 하면 소유자는 지구 내 조성되는 단독주택 용지를 먼저 받을 권리를 얻는다. 또 ‘대토 보상(토지를 수용 당하는 원주민에게 현금 대신 신도시 내 땅으로 보상하는 방식)’ 계약에서도 우선순위로 좋은 땅을 고를 수 있다.

국토부 관계자는 “3기 신도시는 서울과 가까워 입지가 좋기 때문에 향후 땅값 추가 상승 가능성 등을 염두에 둔 협의보상 비율이 작년의 70%보다 더 높을 것으로 예상된다”며 “주민추천 감정평가사 참여, 거래시세 등을 최대한 반영해 보상가를 책정하고 대토를 받는 땅의 위치도 주민 선호도를 충분히 고려해 협의보상 비율을 최대한 높일 것”이라고 설명했다.

대토보상 활용 리츠 운용방식_신동준 기자

◇원주민 이익 공유 ‘리츠’도 활용

특히 LH는 3기 신도시 공공택지 조성 개발의 이익을 원주민과 공유할 ‘리츠 투자’도 적극 활용할 전망이다. 대토보상 리츠는 대토보상 방식을 선택한 토지 소유주들이 보상받은 땅을 부동산투자회사에 현물 출자해 리츠 회사가 개발한 뒤, 분양 시 소유주들에게 개발 이익을 나눠주는 제도다.

택지 조성공사가 끝나면 LH는 대토보상 계약자에게 토지 소유권을 주는데, 원주민 1인당 받을 수 있는 대토 면적이 넓지 않을 경우, 여러 명 계약자가 잘게 쪼개진 땅을 모아주면 LH가 운용하는 리츠가 이 땅에 공동주택 등의 사업을 시행하는 방식이다. 사업 이익은 배당 등 형태로 대토보상 계약자들에게 돌아간다. 토지 소유자는 보상으로 받은 땅을 활용해 간접투자로 수익을 얻고, 정부는 현금보상 부담을 줄여 부동산 시장 안정을 도모하는 ‘윈윈’이 가능하다.

한편 국토부는 3기 신도시 중 지난해 하반기 발표된 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 과천 등의 보상 절차를 올 연말쯤 시작할 방침이다. 이 지역의 공공주택 지구 지정이 올해 하반기 이뤄질 예정인데, 지구 지정 후 곧바로 보상가격 산정 등을 위한 기본조사에 들어가는 것이다.

과거 수도권 공공택지 사업의 경우 지구 지정 1년 뒤 지구 계획이 확정되고, 이후 보상절차가 시작됐던 점을 감안하면, 1년 이상 앞당겨지는 셈이다. 국토부 관계자는 “일부 지역 주민들은 빠른 보상을 원하기 때문에 주민 편의를 고려한 것”이라며 “나머지 지역에서는 주민들과 충분한 협의 과정을 거치겠다”고 설명했다.

허경주 기자 fairyhkj@hankookilbo.com