김현미·이재명 함께 웃었다..그뒤엔 3기 신도시 '당근'

개발 시 지자체 지분 참여 비율 높여
LH주도에서 지자체 도시 공사 참여
부천, 과천 사업지 99%가 그린벨트
보상비 적은데 개발이익 높아져 눈독

김현미 국토교통부 장관과 이재명 경기지사가 7일 오전 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 3기 신도시 제3차 신규택지 추진계획을 발표하고 있다. ［뉴스1］

“지자체와 협의가 순조롭게 진행돼 빨리하는 것이 좋겠다고 판단했다.”

지난 7일 정부서울청사 브리핑실에서 김현미 국토교통부 장관이 밝힌 3기 신도시 ‘기습 발표’의 이유다. 정부는 당초 6월로 예상됐던 3기 신도시 마지막 후보지 공개를 한 달 이상 당겼다. 신도시 개발을 둘러싸고 주민 반발이 만만치 않은 상황에서 지자체가 국토부의 손을 적극적으로 잡았다는 것이다. 그 이면에는 ‘개발 이익 분배’라는 당근이 있었다.

3기 신도시의 사업시행자부터 달라졌다. 한국토지주택공사(LH)와 각 지자체의 도시공사가 공동으로 참여한다. 남양주 왕숙은 LH와 남양주도시공사, 부천 대장은 LH와 부천도시공사, 고양 창릉은 LH와 고양도시관리공사, 인천계양테크노 밸리는 LH와 인천도시공사가 함께 참여한다. 지분참여 방식으로 협약을 맺는다. 지분 비율대로 사업비를 투자하고 개발이익을 정산하는 식이다.

경기도 관계자는 “사업 지분 비율을 정하고 있는 단계지만, 2기 신도시 때보다 높아질 것”이라고 밝혔다. 경기도시공사의 경우 판교 신도시 개발 당시 지분 비율은 8%, 동탄2와 평태 고덕 신도시는 20%였다. 이 비율이 높아지는 만큼 개발 이익도 커진다.

2기 신도시 때만 해도 중앙 정부 주도의 개발 구조였다. 지자체 관계자는 “그간 수도권 공공택지 사업은 수익이 높은데 LH가 그 이익분을 지방 사업 손실 메꾸는 용으로 쓴다는 불만이 많았었다”고 전했다. 3기 신도시 브리핑 현장에서 이재명 경기도지사는 “해당 지역 개발이익은 지역 기반시설이나 생활 SOC(사회간접자본) 확충에 제대로 사용될 수 있게끔 최선을 다하겠다”고 말한 배경이다.

3기 신도시로 지정된 경기도 고양시 창릉 신도시 부지 전경. ［뉴스1］

지자체가 신도시 과실 나누기에 눈독 들이는 배경에는 높아진 수익성도 자리 잡고 있다. 3기 신도시의 경우 330만㎡ 이상 신도시 5곳과 과천지구 사업 부지의 94%가 그린벨트다. 국토부에 따르면 3기 신도시의 그린벨트 비중이 부천 대장(99.9%), 과천(99%), 고양 창릉(97.7%), 남양주 왕숙 1지구(97%)ㆍ2지구(92%), 인천 계양(96%), 하남 교산(81%) 순으로 많다.

서울 집값을 잡기 위해 출발한 3기 신도시인만큼 서울 인접성이 중요했다. 서울 경계에서 1㎞ 내에서 사업 부지를 찾다 보니 그린벨트 해제밖에 방법이 없었다. 부락이 형성된 지역보다 상대적으로 싼 땅값도 한몫했다.

국토부의 한 관계자는 “저렴한 부지가 필요한데 그린벨트를 제외하고 대규모 택지 개발 사업을 할 수 있는 곳이 없었다”고 말했다. 부동산 업계에서는 수도권 일대 대규모 그린벨트 해제는 이명박 정부의 보금자리지구 이후 3기 신도시가 두 번째라고 본다.

그린벨트 해제 지구에선 개발비용이 내려가지만 시행자는 주택용지 등 땅값을 대부분 시세와 비슷한 감정가격으로 주택건설업체 등에 팔기 때문에 개발이익이 커진다.

이런 국토부의 3기 신도시 발표에 경실련은 "공기업이 저렴하게 확보한 택지를 비싸게 파는 땅장사를 일삼고 있다"고 논평했다.

신도시 개발 사업이 꼭 황금알을 낳는 거위만은 아니라는 지적도 있다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “미분양이 발생하거나 분쟁 등으로 개발 사업이 장기화할 때 토지 보상비를 위한 대출 이자 등 차입금을 지방 공사가 감당하기 어렵다 보니 막대한 손해가 발생할 수 있다”고 말했다.

그는 “신도시 사업이 마냥 황금알을 낳는 거위가 될 수 없고 지자체 도시공사도 전문성을 키워야 한다”고 강조했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr