부동산 직거래 가이드-중개보수 '0원'..거래사고는 당사자 책임
‘피터팬의좋은방구하기(이하 피터팬)’가 선보인 ‘안심직거래 서비스’ 신청자 분석에 따르면 올 1월 전국에서 등록된 주거용 부동산 직거래 매물은 총 2만1933건으로 지난해 같은 달 1만9637건보다 11.7% 증가했다. 부동산114에서는 2011년 부동산 직거래 서비스를 시작한 지 6년 만인 2017년 직거래 매물 등록 누적 건수가 1만건을 넘어섰다. 원룸·투룸 같은 소형 주택 임대차 거래 위주로 이뤄지던 직거래 대상은 최근 단위가 커져 아파트 전세나 매매까지 확대됐다. 피터팬에서는 올 1월에만 주택 2299가구가 직거래 매물로 등록됐다.
부동산 직거래가 활발해진 이유는 집값 급등과 함께 주택 임대사업자가 늘어난 것과 관련 있다. 부동산 거래는 거래금액에 따라 중개 수수료율이 0.4~0.9%로 책정된다. 최근 집값이 급등하면서 법정 상한 수수료율이 높아진 탓에 집주인은 같은 집을 팔면서도 부담해야 할 중개보수는 늘어났다. 전월세 거래를 자주 해야 하는 집주인 역시 중개보수가 아깝기는 마찬가지다 보니 부동산 직거래에 구미가 당길 수밖에 없다.
김남이 피터팬 팀장은 “과거 지역 공인중개사가 독점하던 매물 정보를 이제는 온라인을 통해 쉽게 얻을 수 있고 부동산 플랫폼이 다양해지면서 직거래 문턱이 낮아졌다”며 “특히 과거 부동산 구매층 대다수가 50~60대였다면 최근에는 30~40대 구매자가 늘어나는 추세다. 합리적 소비의 일환으로 이들 가운데 직거래를 시도하는 움직임이 늘어나고 있다”고 설명했다.
나도 부동산 직거래에 도전해볼 수 있을까. 주택 매매 또는 전월세 직거래 시 챙겨야 할 사항을 정리해봤다. 집주인(매도자 또는 임대인)이 아닌 매수자 또는 임차인 입장에서 정리했다. 다만 아파트 매매 경험이 적은 수요자라면 수수료 조금 아끼려다 이중 계약, 서류 위조 등 사기 피해를 입기 십상이다. 거래 사고가 발생해도 책임은 오롯이 거래 당사자에게 있는 만큼 직거래 절차를 충분히 숙지하고 거래에 임하는 것이 중요하다.
▷너무 싼 급매물 의심부터 해야
직거래 가능한 매물은 피터팬, 다방, 부동산114 등 다양한 부동산 정보 플랫폼을 통해 확인할 수 있다. 내가 원하는 지역, 특정 단지에 반드시 직거래 매물이 있으라는 법은 없다. 시간을 여유 있게 잡고 ‘손품’을 파는 작업이 필요하다. 직거래 매물은 피터팬, 다방 앱에 활발히 등록되는 편이다. 지역, 거래 유형(매매·전세·월세), 매물 종류(원룸·오피스텔·아파트)에 따라 원하는 조건을 적용해 쉽게 검색할 수 있어서다. 네이버부동산에서는 매물 목록에 ‘△△공인중개사’ 대신 ‘직거래’라고 표시되고 상세란에 집주인 연락처가 제공된다. 지난 2월 말까지만 해도 집주인 실명과 연락처가 모두 공개됐지만 2월 27일부터 실명 대신 ‘소유자’로만 노출되기 시작했다.
직거래 매물 가격과 공인중개사 매물 가격, 실거래가를 꼼꼼히 비교해보는 것이 좋다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)은 물론 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr), 네이버부동산, 호갱노노 등 실거래가 정보를 제공하는 곳이 다양하다. 물론 인터넷에 올라오는 시세 정보 외에도 직접 현지 공인중개사사무소를 찾아가 동네 분위기를 조사해보는 것이 좋다. 아무런 문제가 없는 저렴한 매물은 1순위로 거래해야 할 물건이지만 주변 시세보다 매물 가격이 지나치게 저렴하다면 일단 한 번은 의심해볼 필요가 있다.
집주인과 연락해 약속을 잡은 뒤에는 부동산을 직접 방문해 확인한다. 가급적 밝은 낮에 방문해 수도, 난방, 전등, 벽지 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 집을 사거나 임차해본 경험이 많은 지인이 있다면 함께 가보자. 내가 미처 보지 못했던 하자를 발견해 알려줄 수 있다. 임대차 계약 전이라면 임차보증금을 보호해주는 ‘안심직거래 서비스’를 신청해봄직하다. 피터팬이 제공하는 전월세 권리보험이다 . 매매 거래 시에도 더케이손해보험의 ‘부동산권리보험’, 퍼스트어메리칸권원보험의 ‘퍼스트주거용권리보험’ 등 피해 방지용 보험을 알아두면 좋다.
▶집계약 당일에 해야 할 일
▷실소유자·권리관계 확인 필수
무엇보다 거래하려는 매물의 실소유주와 상대방이 일치하는지를 확인해보는 것이 기본 중의 기본이다. 주민등록증, 주민등록등본, 등기부등본부터 확인하는 것이 필수. 특히 현장과 등기부등본이 일치하는지, 파는 사람이 주민등록상 실소유자인지를 반드시 확인해야 한다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 요청하고 실소유자와 직접 통화까지 해보는 것이 안전하다. 상대방이 제공하는 부동산 관련 서류가 믿을 수 없는 경우도 있다. 간혹 제삼자가 집주인을 가장해 계약하는 경우도 있기 때문에 이 부분은 더욱 신경 써 살펴봐야 한다. 반드시 내가 직접 발급받고 확인해야 한다.
실소유주를 확인하기 위해 열람했던 등기부등본에는 한 가지 역할이 더 있다. 바로 권리관계를 파악하는 것. 등기부등본에서는 소유권에 제한을 줄 수 있는 가등기, 가압류, 근저당권 등의 설정 여부를 확인할 수 있다. 등기부등본 ‘갑구’에는 소유권에 대한 사항과 매매, 경매, 압류, 가압류, 가처분 등 소유권이 변동된 이유가 명시돼 있다. 을구에는 소유권 이외의 권리로 전세권, 근저당권 등이 표시된다. 근저당권이 설정돼 있다는 것은 부동산 소유주(집주인)가 그 부동산을 담보로 대출을 받았다는 뜻이다.
임대차 계약을 한다면 이런 내용이 등기부등본에 기입되지 않는 매물을 고르는 것이 가장 좋다. 집주인이 받아둔 대출이 너무 많으면 최악의 경우 경매로 넘어가 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다. 통상 대출금과 임차보증금 합이 매매 가격의 70% 이하면 안전하다고 본다. 보다 정확하고 안전한 직거래를 하려면 등기부등본을 계약 전 한 번, 잔금 치르기 전 또 한 번, 총 두 번 이상 열람해보는 것이 좋다. 대법원 인터넷등기소 홈페이지(www.iros.go.kr)나 스마트폰 앱(인터넷등기소)을 통해 열람할 수 있다.
매매든 전월세든 일단 마음에 드는 집을 찾아냈다면 계약금(통상 거래금액의 10%)을 줘야 비로소 계약 효력이 생긴다.
계약서는 직거래 플랫폼 등에 안내된 계약서 양식을 참고해 작성하면 된다. 수억원이 오가는 부동산 계약서 작성이 부담스러운 이들을 위해 안전하게 직거래할 수 있는 서비스도 꽤 있으니 참고하자.
가장 흔한 방법이 공인중개사의 계약서 대필이다. 공인중개사가 계약서를 검토하고 작성을 도와주는 방법이다. 법적으로 정해진 수수료가 없다 보니 5만~30만원 선에서 합의가 가능하다. 공인중개사도 용돈 벌이를 할 수 있어 대부분 대필을 해준다. 계약서에 공인중개사의 직인을 찍고 공제증서를 받는다면 비용은 더 들지만 계약 사고가 발생했을 때 공인중개사가 1억원 한도 내에서 책임을 지기 때문에 상대적으로 안전하다.
특약사항에 계약금, 중도금(중도금 약정이 없을 때에는 잔금) 지불 시기·방법 등을 되도록 구체적으로 명시하는 것도 잊지 말자. 계약금, 중도금, 잔금을 전달할 때는 반드시 지급 내역, 수령자 이름, 도장, 날짜가 찍힌 영수증을 받아둬야 한다. 현금을 주고받기보다는 거래 내역을 증빙할 수 있도록 은행 계좌이체를 사용하는 것이 좋다.
거래를 마친 후에는 두 달 안에 부동산거래계약 신고서를 작성해 관할구청에 제출한다. 신고서에는 거래 당사자 양쪽 도장이 모두 찍혀야 한다. 여력이 된다면 취득세 신고, 토지대장·건축물대장 발급, 취득세·국민주택채권·인지세·등기신청수수료 납부, 소유권이전 등기 신청 등을 직접 챙기는 ‘셀프등기’에도 도전해보자.
[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제2001호 (2019.03.27~2019.04.02일자) 기사입니다]
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