[표준단독주택 공시가 '3대 키워드'] 시세반영, 공평과세, 속도조절

2019년 표준단독주택 공시가격이 잠정 확정됨에 따라 현 정부가 세운 부동산 공시가격 산정의 새로운 기준도 가늠할 수 있게 됐다. 정부는 시세상승분을 적극 반영하되, 과세 형평성을 위해 고가 단독주택에 대해서는 현실화도 함께 진행하고, 중저가 주택은 현실화 속도를 늦추는 쪽으로 원칙을 정했다. 이같은 기준은 아파트 등 공동주택과 토지에도 반영될 것으로 전망된다.

▶지역별 상승률 40%p 격차…시세상승분 반영=국토교통부가 25일 고시한 2019년 표준단독주택 공시가격은 지난해에 비해 전국 평균 9.13% 올랐다. 평균값으로는 2006년 조사 이래 최고 상승률이지만, 지역별 상승률은 천차만별이다. 서울은 17.75%나 오른 반면, 경남은 0.69%만 올랐다. 구체적으로 들여다보면 서울에서도 용산ㆍ강남ㆍ마포구는 30%대로 폭증했지만, 경남 거제ㆍ창원 등은 오히려 하락했다. 하락지역이 나온 것은 2015년 이후 처음이다. 상승률이 가장 높은 지역과 가장 낮은 지역의 상승률 격차는 40%포인트에 달한다.

지역별 상승률이 이처럼 극명하게 엇갈린 것은 정부가 올해부터 공시가격을 산정할 때는 시세상승분을 적극 반영하기로 했기 때문이다.

▶상위 1.7% 고가주택 폭증…공평과세 위한 현실화=동일 지역 내에서도 시세별로 상승률이 큰 차이를 보인다. 전국 기준 시세 3억원 이하 주택은 3.56%만 상승하고, 가격대가 올라갈수록 상승률도 높아져 25억원 이상 주택은 36.49%나 뛴다.

이는 정부가 시세 15억(공시가격 9억원) 이상 고가주택에 대해서는 시세상승률을 반영하는 것 외에 추가로 시세 대비 공시가격을 끌어올리는 ‘현실화’를 동시에 진행했기 때문이다. 기존에 고가주택은 시세 대비 공시가가 지나치게 낮다는 비판을 받아왔다. 가령 서울 마포구 연남동의 한 단독주택은 시세가 15억1000만원인데 지난해 공시가는 시세가의 25%인 3억8000만원에 불과해 재산세를 80만원밖에 내지 않았다. 반면 울산 남구의 시세 5억8000만원 아파트의 공시가는 4억2000만원(시세반영률 72%)으로 재산세로 90만원을 냈다. 이에 고가 단독주택에 대해서는 아파트 수준의 시세반영률(2018년 기준 68.1%)을 적용해 공시가를 끌어올리는 작업을 했다는 것이 정부의 설명이다. 대상이 되는 고가 주택은 전체의 1.7%다. 

▶전체 시세반영률은 53%…중저가주택 현실화 속도조절=소수 고가 주택의 시세반영률이 크게 오르기는 했지만, 전체 단독주택의 98.3%를 차지하는 중저가(시세 15억원 이하) 주택의 시세반영률은 거의 오르지 않는다. 이에 전체 단독주택의 평균 시세반영률은 53%에 그친다. 지난해(51.8%)에 비해 1.2%포인트 상승이다. 아파트의 시세반영률과는 아직도 큰 격차가 있기 때문에, 공시가 현실화 작업은 올해로 완성된 것이 아니라 첫발을 뗀 것뿐이라는 해석이 나온다.

정부는 공시가를 급격히 현실화할 경우 중산층ㆍ서민의 세부담이 증가할 것이라는 우려를 수용해 속도조절로 가닥을 잡았다. 이에 서울의 경우 당초 발표됐던 안(상승률 20.7%)에서 다소 조정을 했고, 특히 강남구는 상승률 42.8%에서 35.0%로, 서초구는 30.7%에서 23.0%로, 마포구도 37.3%에서 31.2%로 낮췄다. 이에 시세 6억5500만원인 서울의 한 주택은 올해 공시가가 3.91억으로 3.4% 오르며, 보유세 부담은 78만2000원에서 3만4000원 정도 늘어난다.

김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
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