[2018 부동산 결산] 재초환부터 3기신도시까지..무슨 일 있었나

교수들은 올해를 정리하는 사자성어로 임중도원(任重道遠)을 꼽았다. ‘짐은 무겁고 갈 길은 멀다’는 뜻이다. 한해를 마무리하며 다가오는 내년에도 문재인 정부의 개혁이 중단 없이 추진되길 바란다는 학계의 당부다. 과거는 미래를 비추는 거울이라고 한다. 내년도 전망에 앞서 2018년 문 정부의 부동산시장 이슈를 되짚어보는 시간을 가졌다. 

상반기 부동산시장은 투기와의 전쟁을 선포한 정부의 정책들로 가득했다. 종합부동산세 논의가 진행됐고, 재건축 초과이익환수제가 부활했다. 또한 남북정상회담으로 인근 땅값은 들썩였고, 전셋값 안정으로 갭투자자들을 향한 불안감이 고조되기도 했다. 하반기에 서울 집값이 다시 달아오르면서 정부는 9·13부동산대책을 내놓았다. 이어 정부는 최근 공급확대 대책으로 3기 신도시를 발표했다. 

◇시작은 재초환(재건축초과이익환수제) ‘부활’

정부가 투기와의 전쟁을 선포한 만큼 재건축 사업의 난항은 어쩌면 당연했다. 더군다나 올해는 재건축 초과이익환수제가 6년 만에 부활하는 해였다. 부활 자체로 재건축 대상 단지들이 얼어붙었고, 지난해 말 서둘러 관리인가처분을 받은 단지들과의 시세 격차가 가시화했다. 정부는 2월 재건축 안전진단 기준을 강화해 재건축 판정을 더 어렵게 만들기도 했다. 

재건축 초과이익환수제는 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 내는 규제 제도다.

◇다주택자 겨냥한 양도세 중과

재건축 시장에 칼을 들이댄 정부는 4월부터 주택을 2채 이상 보유한 다주택자 잡기에 나섰다. 양도세 중과는 청약조정지역 내 2주택 이상 보유자가 주택 거래를 할 경우 양도세를 10~20% 더 부과하는 게 핵심이다. 이 때문에 지난 3월에는 양도세 중과를 피하려는 다주택자의 매물이 대거 쏟아지며 거래량이 폭증했다. 실제 올 1~3월 아파트 매매 거래량은 역대 1분기 가운데 최대치를 기록하기까지 했다. 

◇남북관계 개선에 부동산 시장은 ‘들썩’

4월 27일 판문점에서 역사적인 남북정상회담이 개최됐다. 종전선언 추진 등 남북 화해 분위기가 조성되면서 북한과 인접한 부동산 시장이 들썩였다. 경기도 파주를 비롯해 경의선 종점인 문산, 경원선 연결축인 연천 그리고 강원도 일대에 대한 관심이 커지면서 인근 중개업소에 투자문의가 늘고 땅값이 올랐다. 실제로 경기도 파주시의 경우 지난 4월에 1.77%의 지가상승률을 기록해 전월(3월 0.34%) 대비 3배 이상 급등하기도 했다.

◇양도세 받고 종부세 추가

7월 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 개편 권고안을 확정 공개했고 이를 토대로 정부는 종합부동산세 개편안을 발표했다. 고가·다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 게 핵심이었다. 

하지만 예상보다 규제 강도가 약하다는 시장 반응과 평가가 이어졌고, 이에 정부는 9·13대책을 통해 강화한 인상 계획을 발표했다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종합부동산세 최고 세율을 최고 3.2%로 중과하고 기존에 없던 과표 3억~6억원 구간을 신설하는 등의 내용이다.

◇청년·신혼부부 위한 주거지원 강화 

7월 초 신혼부부·청년 주거지원 방안이 발표됐다. 혼인 감소와 저출산 문제를 해결하고 청년층의 주거불안을 해소하기 위해 정부가 오는 2022년까지 163만가구를 신혼부부와 청년에게 지원한다는 것이 골자다. 

위례신도시와 평택 고덕신도시 등에서 공급되는 신혼희망타운은 당초 목표보다 3만호 추가한 10만호가 공급되고, 2019년부터 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면 받는 내용 등이 담겼다.

◇여의도·용산 통합개발에 서울 집값 ‘술렁’

7월 박원순 서울시장이 여의도와 용산구 일대에 재개발을 통해 국제도시로 만들겠다고 발언하면서 서울시와 정부와의 마찰이 빚어졌다. 정부의 정책 기조와는 다르게 박 시장의 발언으로 인해 서울 집값은 다시 들썩이기 시작했다. 결국 서울시는 8월 말 긴급 기자회견을 열어 주택시장이 안정될 때까지 여의도 용산 개발계획 발표와 추진을 전면보류하겠다고 발표했다.

◇도시재생뉴딜사업 99곳 선정

8월 말 정부는 2018년도 도시재생 뉴딜사업 대상지역 99곳을 확정해 발표했다. 시·도별로는 경기가 9곳으로 가장 많고 전남, 경북, 경남이 각 8곳, 서울과 부산, 대구, 강원, 전북이 각 7곳 등이다. 사업 추진을 신청했던 장안평 중고차 매매센터(동대문구)와 세운상가(종로구), 독산동 우시장(금천구) 등 3곳의 대규모 사업은 부동산 시장 과열 우려로 선정에서 제외됐다.

도시재생 뉴딜사업은 재개발처럼 전면 철거 방식이 아닌 기존 틀을 유지하면서 주거 환경을 개선하는 정비사업으로 문재인 대통령의 대선 공약이었다. 

◇규제와 공급 병행…종부세 인상·3기신도시 조성 등

9월에는 역대급 고강도 대책으로 평가받는 9·13대책과 9·21수도권 주택 공급방안이 발표됐다. 9·13대책은 종부세 인상과 강력한 대출 제한이 골자였고, 9·21대책은 공급대책으로 서울과 가까운 곳에 3기 신도시 네다섯 곳을 조성한다는 것이 핵심 내용이다. 이때를 기준으로 문 정부의 부동산 정책의 효과가 나타나면서 서울 아파트 가격 상승세가 꺾이기 시작했다.

◇‘줬다 뺏은’ 임대사업자 세제혜택

정부는 지난해 말 임대주택 등록 활성화 방안을 내고 등록한 임대사업자에게 소득세 등 세금과 건강보험료를 인하해주겠다고 밝혔다. 이에 세제 혜택을 겨냥한 다주택자들이 임대사업자로 등록하면서 등록자 수가 폭발적으로 늘었다. 양도세 중과를 앞둔 3월에는 한 달 동안 3만5000명이 등록했고 상반기까지 등록 임대사업자 수는 전년보다 3배 가까이 늘어난 7만4000명이었다. 

그러나 종부세 개편으로 세금부담이 커지자 이를 회피하는 수단으로 임대사업자 등록이 이용되기 시작했다. 결국 정부는 9·13대책을 통해 세제혜택이 과도하다고 인정하고 혜택을 축소했다. 

◇남양주·하남·인천계양·과천, 3기신도시 지정

정부는 수요억제책과 동시에 공급확대책도 펼쳤다. 앞서 정부는 지난 9월 서울과 가까운 수도권 지역 330만m2에 20만호 규모의 3기 신도시를 짓기로 약속했고, 이 가운데 4곳을 우선 선정됐다. 경기도 남양주, 하남, 인천계양, 과천 등이 그곳. 나머지 3기 신도시도 내년 6월까지 확정할 방침이다.

이와 함께 정부는 서울 도심에 30분 내 접근이 가능하도록 급행과 간선 중심의 광역교통망(GTX)도 조기 구축하겠다고 발표했다. 

안세진 기자 asj0525@kukinews.com