[3기 신도시 한계] 서울 거주민 몫 25% 뿐.."수요 분산 효과 제한적"(종합)

경기·인천 택지 4곳에 12만2000가구 공급..국토부, 청약제도 변경 따로 검토 안해

박남춘 인천시장(왼쪽)과 박원순 서울시장, 김현미 국토교통부 장관, 이재명 경기도지사가 19일 서울 종로구 정부서울청사 브리핑룸에서 2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안 발표를 마친 뒤 기념촬영을 하고 있다. /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 임철영 기자] 정부가 경기와 인천 지역 4곳에 3기 신도시를 조성할 계획이지만 서울 거주자 수요 분산 효과는 제한 적일 전망이다.

정부는 남양주 왕숙·하남 교산·과천 과천동·인천계양 테크노 밸리 등 신도시 4곳에 12만2000가구를 공급할 계획이다. 이 중 서울 거주민에게 배정된 1순위 자격은 최대 3만여가구에 그칠 것으로 보인다. 경기도 일대 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 조성하는 신도시의 청약 1순위 자격 자체가 해당 지역민과 경기도민에게 우선 배분되기 때문이다. 서울 집값을 잡기 위해 조성하는 3기 신도시이지만 정작 서울 거주자들의 수요 분산 효과는 제한적이란 분석이 나오는 이유다.

20일 국토교통부와 부동산 업계에 따르면 정부는 3기 신도시에 2기 신도시와 같은 지역우선 공급제도 등 청약제도를 적용할 예정이다. 지역우선 공급제도는 주택이 공급되는 지역의 주민에게 청약 우선권을 주는 제도다. 국토부 관계자는 "이번 3기 신도시에 조성될 주택에 대한 청약제도 변경은 따로 검토하지 않는 것으로 안다"면서 "청약제도를 변경하지 않더라도 서울 거주민의 수요는 우선 서울에 공급될 8만가구가 역할을 하게 될 것"이라고 설명했다.

지역우선 공급제도는 1기 신도시 이후 강화돼 왔다. 1기 신도시의 경우 주택이 들어서는 지역 주민에게 최대 20%만 우선 공급할 수 있도록 했다. 지역별로 분당ㆍ일산은 각각 10%, 평촌ㆍ산본ㆍ중동은 각각 20%였다. 그러나 2010년 이후 수도권에 조성되는 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구의 우선 공급비율은 해당지역 30%, 경기 20%, 서울ㆍ인천 50%로 높아졌다. 개발지구 이외의 거주자가 해당 지구에 들어서는 아파트에 입주하기 위한 조건이 대폭 강화된 셈이다.

문제는 이번 3기 신도시가 경기 3곳, 인천 1곳에 들어설 예정이어서 서울의 수요를 흡수하는 데 한계가 있다는 점이다. 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천은 경기도 대규모 택지개발지구 규정에 따라 서울과 인천을 포함한 기타지역 거주자를 합쳐 최대 50%에 불과하다. 정부안대로 경기 지역 3곳에 10만5000가구가 들어서도 서울 거주자의 비중은 많아야 약 2만6000가구(25% 기준)에 그치는 셈이다. 인천 계양 테크노밸리 역시 서울ㆍ경기를 포함한 기타지역 거주자들의 비중이 50%에 불과해 서울 거주자들의 유입을 기대하기 어려운 구조다. 인천 계양 테크노밸리의 경우 1만7000가구 중 약 4000가구가 서울 거주민에게 돌아간다. 이번 수도권 주택공급 계획의 목적이 부동산 가격을 끌어올리는 서울 내부 주택 수요를 분산하는 데 있었던 만큼 우려가 큰 대목이다.

결국 서울 집값을 잡기 위해서는 서울 자체에서 수요를 흡수해야 한다는 결론이 나오는 셈이다. 하지만 정부가 기대를 걸고 있는 8만가구 규모 서울시 자체 공급주택의 효과도 낙관하기 어렵다. 서울시 내부의 집값이 9ㆍ13 부동산종합대책 이후 안정세에 접어들었지만 이미 큰 폭으로 올랐고 덩달아 분양가격 역시 천정부지로 뛴 상황이다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사, 경기도시공사 등 신도시 개발 시행사가 조성해 공급하는 아파트 용지가격이 지난 2014년부터 감정가격으로 바뀌어 수요자들의 부담은 더욱 커질 수 있다.

더욱이 유휴부지 개발의 경우 주민 반대가 예상되는 만큼 조율을 얼마나 빠르게 마무리 하는가도 관건이다. 1차 공급 발표에 언급됐던 구 성동구치소의 경우 지금까지도 주민들의 반발이 거센 상황이고 그동안 도심에서 소규모로 진행하던 청년 및 일반 임대주택 건립도 단번에 진행한 사례가 없었다.

서울시 관계자는 "도심 내 주택공급을 확대해 쇠퇴하고 있는 도심에 활력을 불어넣고 직주근접을 실현할 방침"이라며 "빠른 공급이 이뤄질 수 있도록 관계기관과의 협의도 조속히 진행할 계획이다"고 밝혔다.

전문가들도 회의적인 분석을 내놨다. 서울로 출퇴근하는 수요를 효과적으로 흡수하기 위해 광역급행철도(GTX)를 축으로 교통망을 확충한 대규모 신도시 대책을 내놨음에도 현행 '대규모 택지개발지구 우선공급' 규정이 걸림돌이 될 수 있다는 분석이다. 부동산 업계 전문가는 "이번에 선정된 택지에 조성되는 아파트에 안정적으로 입주하기 위한 유일한 방법은 해당 지역 거주자가 되는 길 밖에는 없다"고 평가했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr