[Real Estate] 재건축 기대감에 4억원 껑충 서래마을 효성빌라 7100평 대단지에 최고급 부촌 탄생 예고

서울 서초구 서래마을 ‘강남원효성빌라’는 대지지분이 커 재건축되면 가치가 오를 것으로 기대를 모은다.

서울 서초구 반포동 서래마을에서 ‘강남원효성빌라’가 재건축 사업에 속도를 낸다. 고급 빌라 밀집 지역인 서래마을에서 재건축이 진행되는 첫 사례라 기대를 모은다.

서초구청은 지난 4월 12일 반포동 591-1번지 일원 강남원효성빌라를 주택재건축 정비구역으로 지정하고 정비계획안을 공고했다.

강남원효성빌라는 1984년 11월 준공돼 올해 말이면 입주 34년을 채운다. 1종 일반주거지역인 대지 약 2만3540㎡에 최고 높이 3층(복층형), 15개 동, 103가구로 구성됐다. 전용면적 158~287㎡까지 다양한 평수와 구조로 구성됐다. 빨간 벽돌로 지어진 빌라 연식은 30년도 넘었지만 전 가구가 복층형이고 내부는 최고급 자재로 수리돼 있어 부유층이 선호하는 고급 빌라로 통한다.

강남원효성빌라가 들어선 이후 현대아트빌라(1995년), 청광아트빌라 등 고급 빌라들이 잇따라 들어서며 서래마을(방배동~반포4동)이 신흥 부촌으로 자리 잡았다. 강남원효성빌라가 있는 서래마을은 2000년대 중반까지 김우중 전 대우 회장, 정태수 전 한보그룹 회장, 신격호 롯데그룹 총괄회장 일가가 살던 곳이기도 하다.

강남원효성빌라는 용적률 150%, 건폐율 60% 이하 1 대 1 재건축을 추진하게 된다. 지난해 주민설명회 당시 건폐율 36.59%, 용적률 112.23%가 적용된 지하 1층~지상 4층 공동주택 103가구를 짓는 1 대 1 재건축(1안)과 건폐율 44.01%, 용적률 131.97%를 적용한 지하 1층~지상 4층 공동주택 139가구를 지어 36가구를 일반분양하는 세대증가형 재건축(2안)이 제시됐지만 1 대 1 재건축으로 방향을 잡았다.

업계에 따르면 강남원효성빌라는 사업 속도를 내기 위해 신탁사를 통해 재건축을 추진할 것으로 알려졌다.

워낙 고가의 대형 빌라인 데다 100여가구 규모에 불과해 매매 거래 건수 자체가 많지 않은 단지지만 재건축이 속도를 내면서 약 1년 만에 손바뀜이 일어나기 시작했다. 가격도 부쩍 올랐다.

▶대지지분 커 1 대 1 재건축 가능

서울 부동산 정보업체에 따르면 강남원효성빌라 전용 192.5㎡(1층)가 지난 4월 10일 24억5000만원에 거래됐다. 앞서 3월 14일 전용면적 175.74㎡(3층)가 21억5000만원에 팔린 지 한 달도 안 돼 매매 거래가 또 성사된 것이다. 강남원효성빌라는 지난해 4월 6일 전용 154.17㎡가 19억5000만원에 팔린 후 약 1년간 매매 거래가 뜸했다. 2016년 11월 15일 거래된 전용 157.11㎡(15억5000만원)를 기준으로 비교하면 약 1년 반 새 시세가 4억원가량 오른 셈이다.

강남원효성빌라 인근 반포동 A공인중개사사무소 관계자는 “서래마을 고급 빌라촌 내에서도 강남원효성빌라는 부지가 넓어 대규모 재건축이 가능한 곳”이라며 “최근 재건축 안전진단 통과 후 집값이 계속 오르는 추세여서 매물이 씨가 말랐다”고 설명했다.

강남원효성빌라 집값 오름폭이 큰 이유는 대지지분이 넓기 때문이다. 통상 평형 대비 대지지분은 1 대 1에 가까울수록 조합원 자격을 얻고 있을 때 발생하는 이익이 커진다. 대지지분에 따라 조합원 주택 감정평가액이 산정되는 만큼 사업이 속도를 내면 가격 오름폭도 커진다.

예를 들어 계약면적이 228.82㎡(약 69.2평)고 지층(27㎡)을 포함한 전용면적이 총 184.11㎡인 주택의 대지지분은 213.6㎡(약 64.6평)다. 2층(84.71㎡)과 3층(126㎡), 다락(15.98㎡)을 사용하는 전용면적 226.69㎡의 대지지분은 261.1㎡(약 79평)다. 앞의 A공인중개사사무소 관계자는 “분담금 규모는 예상하기 어렵지만 재건축 후 시세 상승이 클 것으로 예상되기 때문에 최근 투자 문의가 늘고 있다”고 덧붙였다.

아직 재건축 사업 초기 단계라 가격 상승을 예측하기 어려운 시기임에도 서래마을 일대 공인중개사사무소들은 강남원효성빌라 시세가 재건축 후 급등할 것으로 기대한다.

올해 말 준공을 앞둔 강남구 청담동 효성빌라 재건축 단지(청담101) 가격이 지난해 6월 29억5670만원에서 지난 3월 36억원까지 뛴 만큼 고급 빌라인 강남원효성빌라 가격 상승률도 비슷하게 따라갈 것이라는 논리다.

전문가들은 반포지구가 신흥 부촌으로 떠오르면서 서래마을도 시세가 오를 것이라는 기대감이 형성되고 있다 분석한다.

박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “그간 서래마을은 고급 빌라촌임에도 인근 반포지구 아파트값에 비해 저평가됐다는 주민 박탈감이 상당했다. 일대가 새 아파트 단지로 변모하는 추세에 맞춰 빌라촌도 새 주택으로 탈바꿈한다면 서래마을이 부촌 명성을 회복할 수 있을 것으로 보인다”면서도 “청담동만큼 시세가 상승할 것으로 기대하는 것은 무리”라고 평가했다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr / 사진 : 윤관식 기자]

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