[이연진기자의 톡톡 부동산] 8.2대책은 알겠는데..8.2 후속대책은 어떤 내용 담겼을까?

김민희 아나운서 > 다양한 부동산 정보가 함께 하는 이연진 기자의 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다. 안녕하세요.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 톡톡 부동산 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 이연진 기자, 오늘은 어떤 내용 준비되어 있나요?

이연진 기자 > 정부가 8.2 대책을 발표한 지 한 달 여 만에 또 다시 후속대책을 내놨습니다. 일명 9.5대책인데요. 투기과열지구가 추가되고, 분양가 상한제도 개정해, 적용을 확대하겠다고 엄포를 놓고 있어 부동산 시장이 술렁이고 있습니다. 오늘 자세한 내용 알아봅니다.

김민희 아나운서 > 네. 문재인 정부가 잇따라 부동산 대책을 내어놓고 있어요. 핀셋규제라는 평가를 받았던 6.19대책에 이어 규제종합세트로 불린 8.2대책. 그리고 또 후속대책이 나온 건데요. 어떤 내용이 담겨있는지, 또 평가와 전망은 어떤지 이연진 기자와 함께 살펴봅니다. 이연진 기자, 먼저 8.2 대책 내용부터 간단히 요약해주세요.

이연진 기자 > 핵심은 투기지역 지정, 대출 규제 강화, 양도 소득세 강화. 이 세 가지인데요. 서울 전 지역이 투기과열지구로 지정됐고, 강남 4구와 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개 구는 투기지역으로 강화됐습니다. 또 투기과열지구와 투기지역의 LTV, DTI 한도도 40%로 내렸는데요. 단, 실수요에는 10% 완화, 투기수요에는 10% 강화합니다. 투기지역은 주택담보대출 건수를 세대 당 1건으로 제한했고요. 다주택자의 경우 매매 시 발생하는 양도 소득세를 기본세율에 2주택자는 10%p, 3주택자 이상은 20%p 더 부과합니다.

김민희 아나운서 > 그렇게 강한 대책이 나온 후, 시장 상황. 어떻게 달라졌나요? 이연진 기자 > 8.2대책 이후 주택 가격이 전국적으로는 주간 0.01~0.02%의 보합세를 유지하고 있고, 서울은 대책 직전 급등세에서 대책 이후 소폭 하락세로 전환했습니다.

김민희 아나운서 > 그럼 이번 8.2 후속대책에 대해서도 알아볼게요. 어떤 내용이 담겨있는지부터 알려주세요.

이연진 기자 > 먼저 경기도 성남시 분당구와 대구시 수성구를 투기과열지구로 추가로 지정했습니다. 또 인천 연수구와 부평구, 고양 일산동구와 서구, 부산 등은 집중 모니터링 지역으로 지정해, 향후 투기과열지구 지정을 예고했고요. 이와 함께 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 등 2015년 이후 개정 사례가 없는 민간택지 분양가 상한제 적용 요건을 크게 완화, 이르면 10월부터 상한제 적용을 시사한 상태입니다.

김민희 아나운서 > 네. 투기과열지구 추가 지정과 더불어 분양가 상한제 적용이 눈앞에 다가온 건데요. 이번 후속대책이 너무 바로 나온 게 아니냐는 평가도 있어요. 이렇게 바로 내놓게 된 배경이 있을까요?

이연진 기자 > 정부는 서울 등 대책 이전 과열 지역의 진정세가 뚜렷하지만, 성남이나 대구 등 일부 지역의 경우 시장 과열 우려가 지속되고 있다고 판단했고요. 또 8.2대책 이후 거래량도 전년 대비 소폭 감소했지만, 5년간 평균 거래량보다 많다는 이유를 들었습니다.

김민희 아나운서 > 그럼 내용 자세히 좀 살펴보죠. 8.2 주택시장 안정화 대책 후속 조치로 가장 먼저 대구 수성구와 성남 분당구를 투기과열지구로 추가 지정했어요. 8·2 부동산 대책 때 서울 25개구와 경기 과천시, 세종시 등 27곳이 지정된 투기과열지구는 분당과 수성구가 추가되면서 29곳으로 늘어났는데요. 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 지정한 이유는 무엇인가요?

이연진 기자 > 분당과 수성은 8월 주택가격 상승률이 각각 2.10%, 1.41%로 높은 상승률을 기록했고요. 다른 지역과 달리 8.2 대책 이후에도 주간 아파트가격 상승률이 0.3% 내외를 기록하는 등, 과열이 심화되는 양상을 보였습니다. 결국 그 과열이 주변지역으로 확산돼, 지역주택시장의 불안을야기할 우려가 있어 투기과열지구로 지정하게 된 거죠.

김민희 아나운서 > 투기과열지구로 지정된 그 두 곳은 바로 규제가 적용되는 거죠?

이연진 기자 > 그렇습니다. 청약 1순위 자격 제한과 전매제한기간 연장, 대출규제 강화 등 14가지 규제를 동시에 적용받게 되고요. LTV, DTI 40% 작용은 물론, 재건축 조합원 지위양도 금지, 분양권 전매제한 등도 받게 됩니다. 그리고 향후 도시 및 주거환경정비법 등이 개정되면, 정비사업 분양 재당첨 제한을 비롯해 조합원 분양권 전매제한, 3억 원 이상 주택 거래 시 자금조달계획 및 입주계획 신고 등 추가 규제도 적용됩니다.

김민희 아나운서 > 깜짝 지정 후 분당과 수성구의 상황은 어떤지도 궁금해요. 예상치 못한 일이었던 만큼, 각종 규제에 당황스러운 분위기일 것 같은데. 어떤가요?

이연진 기자 > 경기 성남 분당구와 대구 수성구 일대 중개업소는 거의 개점휴업 상태이고요. 수성구 외곽에서는 예정된 계약이 취소되는 사례도 속출했습니다. 세종시를 제외하고 지방에서 유일하게 투기과열지구로 지정된 대구 수성구에서는 불만의 목소리가 더 컸고요.

김민희 아나운서 > 네. 앞으로 상황 좀 더 지켜봐야겠네요. 8.2 후속 대책 내용 살펴보고 있는데요. 투기과열지구 추가 지정 외에 또 어떤 내용이 담겨 있나요?

이연진 기자 > 인천 연수구와 부평구, 안양 만안구와 동안구, 성남 수정구와 중원구, 고양 일산동구와 서구, 부산을 집중 모니터링 지역으로 설정했습니다. 이들 지역은 주택매매가격, 분양권 등 거래동향, 청약상황 등을 모니터링하고, 시장이 과열됐거나 과열우려가 크다고 판단될 경우 추가로 투기과열지구 지정 등 조취를 취할 예정입니다.

김민희 아나운서 > 네. 그리고 가장 강력했던 내용은 바로 분양가 상한제 부활이에요. 앞으로 어떻게 되는 건가요?

이연진 기자 > 현행 민간택지 분양가 상한제 적용 요건이 과도하게 엄격해 사실상 제도 적용이 어려웠다고 판단, 적용 기준상의 요건을 개선했는데요. 앞으로는 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하면서 세 가지 요건에 해당하면 상한제를 적용하기로 했습니다.

김민희 아나운서 > 그 세 가지 요건은 어떤 내용인지도 알려주세요.

이연진 기자 > 최근 12개월간 해당 지역 평균 분양가 상승률이 전년 동기 대비해 물가 상승률의 2배를 초과하는 경우, 또 분양이 있었던 직전 2개월의 청약 경쟁률이 각각 5대 1 초과 또는 국민주택규모 이하의 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 지역. 그리고 3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳이 대상입니다.

김민희 아나운서 > 그럼 그 분양가 상한제 적용 요건을 충족하는 지역은 어디인가요?

이연진 기자 > 일단 6월부터 8월까지의 주택가격 상승률이 물가상승률 0.8%의 2배를 넘긴 곳을 보면, 서울 강남 2.40%, 서초 1.74%, 송파 2.08%, 강동구 2.24% 이고요. 성남 분당구3.44%, 대구 수성구 1.63%입니다. 또 최근 2개월 전용면적 85㎡ 평균 청약 경쟁률이 각각 24.9대 1, 72.8대 1을 기록한 강동, 송파, 영등포구와 성남 분당구, 고양 덕양구가 청약 경쟁률 요건을 충족했고요. 최근 3개월 주택 거래량이 전년 동기대비 20%이상 늘어난 지역은 서울 서초와 강동구, 대구 수성구, 세종, 속초 등입니다.

김민희 아나운서 > 후보가 많네요. 또 분양가 상한제 분양 가격 산정은 어떻게 하나요?

이연진 기자 > 택지비와 건축비의 합산 기준 금액 이하로 분양가격이 제한되는데요. 택지비는 민간택지의 감정평가금액에 택지비 가산비를 더한 값으로 환산되며, 건축비는 기본형 건축비에 가산비를 더해 산정됩니다.

김민희 아나운서 > 네. 주택 가격 변화를 좀 더 지켜봐야겠지만 서울 서초와 송파, 강동구 등은 수요가 꾸준한 지역이니까요. 현재 추세대로라면 분양가 상한제가 적용될 가능성이 높겠어요. 그런데 이 민간택지에 대한 분양가 상한제는 10년 전, 참여정부 당시에도 시행됐었어요. 강남에서도 유명 재건축 단지가 상한제 적용을 받았는데, 당시 효과를 봤었나요?

이연진 기자 > 당시 주변의 집값을 떨어뜨리는 효과로까지 이어졌다고는 볼 수 없지만, 분양가 상승을 억제하는 효과가 나타났다는 평가를 받고 있습니다. 또 지금까지 많은 건설사들이 분양가를 주변 시세보다 높게 책정해 왔었기 때문에, 분양가 면에서는 통제 효과가 나타날 것으로 보이고요.

김민희 아나운서 > 네. 그런 가운데 제기되는 것이 이른바 청약 로또 현상에 대한 우려에요. 강남처럼 인기 지역의 경우, 신규 재건축 단지의 분양가가 주변 시세보다 낮게, 혹은 새 아파트라는 프리미엄 없이 비슷하게 책정되면, 분양 후 곧바로 가격이 급등할 가능성이 높잖아요. 결국 청약에 당첨되면 단기간에 큰 시세차익을 챙길 수 있게 되고요. 그 부분은 어떻게 되는 건가요?

이연진 기자 > 분양가를 높게 책정한다는 것은 건설사나 재건축 조합원들에게 유리하다는 것이고, 낮게 책정한다는 것은 분양받는 수요자가 이득을 보는 것이니까요. 국토교통부도 시세 차익이 발생한다면 실수요자에 돌아가는 것이 맞다는 입장을 보이고 있습니다.

김민희 아나운서 > 그럼 이 청약 로또 현상이 단기간 부작용으로 끝날 수 있을까요?

이연진 기자 > 정부의 생각은 그렇습니다. 강한 정책 시행으로 앞으로 분양가는 낮게 결정된다는 시장의 인식이 굳어지면, 분양 때마다 청약 신청이 몰리면서 과열되는 상황은 단기적 부작용에 불과할 것이라는 거죠. 또 분양사업 단지 주변의 집값이 안정되면, 청약 로또 현상을 부르는 시세 차익 격차도 자연스럽게 사라질 것으로 보고 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 그리고 정부가 8·2 부동산 대책의 후속으로 민간택지에 대한 분양가 상한제를 사실상 부활시킨 것과 관련해서 시장 반응과 평가는 어떤지 궁금해요.

이연진 기자 > 일단 부동산 전문가들은 일단 최근 고분양가 논란을 빚은 강남 지역의 분양가를 낮추는 데는 효과가 있을 것으로 보고 있습니다. 하지만 경실련은 과거에도 분양가 상한제가 적용됐지만, 허술한 심의, 실제 건설원가보다 부풀려진 기본형 건축비, 근거 없는 가산비 허용 등으로 실질적 분양가 인하로 이어지지 못했다고 지적하고 있고요. 분양가 상한제로 인한 시세 차익을 고액 자산가들이 독식해 부동산 부익부 빈익빈이 더 심해질 수 있다는 지적과 수억 원의 웃돈이 붙은 강남권 보금자리주택의 문제점을 반복하게 될 것이라는 지적도 나오고 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 정부가 분양가 상한제를 통해 서민들이 집을 살 수 있도록 믿음을 주는 것이 관건이 되겠네요. 정부가 내어놓은 이번 후속 조치도 공급 조절 대책이 아닌 수요 억제 대책인데요. 다음에는 진정으로 서민들을 위한 후속 조치. 기대해 봅니다. 톡톡 부동산. 여기서 마칩니다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com