[Real Estate] 다주택자 임대사업자 등록해도 괜찮을까 월세 年2천만원 넘으면 건보료 > 稅혜택(양도세·재산세 등)

“내년 4월까지 시간을 드렸으니 자기가 사는 집이 아닌 집들은 좀 파시라. 임대사업자로 등록하면 세제·금융 혜택을 드리니 다주택자는 임대사업자로 등록하시면 좋겠다.” (김현미 국토교통부 장관)

정부가 8·2 부동산 대책으로 다주택자 규제를 강화하면서 다주택자들은 깊은 고민에 빠졌다. 내년 4월까지 일부 주택을 매도해 양도소득세 부담을 줄일지, 아니면 이참에 아예 임대사업자로 등록할지 선택의 기로에 섰다. 다주택자 입장에선 매도 시점을 내년 이후로 미루면 양도세 중과로 세금 폭탄을 맞는다. 지금은 주택 수와 상관없이 집을 팔 때 양도차익에 따라 6~40%의 기본 세율을 매긴다. 하지만 내년 4월부터 2주택자는 기본 세율에 10%포인트를 더해 16~50%, 3주택 이상 보유자는 20%포인트를 합산해 26~60%의 세율을 적용받는다. 다주택자는 장기보유특별공제 대상에서도 제외된다. 지금까지 3년 이상 보유하면 양도차익의 10~30%를 공제해줬는데 앞으로 이런 혜택을 받지 못한다. 서울 전역은 물론이고 경기 과천, 성남, 하남, 광명, 고양시와 세종시, 부산 해운대, 연제구 등 전국 40개 시구가 해당된다.

물론 정부 말처럼 임대사업자로 등록한다고 해서 무조건 절세 혜택을 보는 건 아니다. 오히려 건강보험료 등 세금 폭탄을 맞을 우려도 크다. 임대사업자 등록에 관한 궁금증을 Q&A로 풀어봤다.

Q임대사업자가 되면 얼마 동안 주택을 임대해야 하나.

A 임대사업자로 등록할 땐 일반임대와 준공공임대 중 하나를 선택해야 한다. 일반 임대사업자는 4년, 준공공주택 임대사업자는 8년이 의무임대기간이다. 임대기간이 긴 만큼 아무래도 준공공임대 혜택이 더 많다. 임대 중인 주택을 세무서에 사업자 등록하고 해당 시군구청에 임대주택으로 등록하면 된다.

Q다주택자가 대상인데 2주택자는 임대사업자 등록을 못하나.

A 아니다. 본인 거주용을 제외한 임대주택 1가구만 보유해도 임대사업자로 등록하는 건 가능하다. 하지만 양도세 감면을 제외하면 세제 혜택이 별로 없다.

Q임대사업자로 등록하면 어떤 혜택이 있나.

A 일단 전용면적 60㎡ 이하 집을 분양받아 임대주택으로 등록하면 취득세를 전액 감면받는다. 재산세는 준공공임대의 경우 전용 40㎡ 이하는 면제해주고, 40~60㎡는 75%, 60~85㎡는 50% 깎아준다. 일반임대는 60㎡ 이하 50%, 60~85㎡는 25%가 감면된다. 소득세의 경우 3가구 이상 등록하면 준공공임대는 75%, 일반임대는 30%를 깎아준다. 임대주택 공시가격이 수도권 기준 6억원(지방은 3억원) 이하고 5년 이상 임대용으로 쓰였다면 종합부동산세도 면제된다. 또 집을 팔 때 양도세 감면 혜택도 있다. 준공공임대로 등록해 10년 이상 임대한 뒤 팔면 양도세를 전액 면제해준다. 임대기간이 8년 이상이면 장기보유특별공제율 50%를 적용받아 양도세 부담이 줄어든다.

Q세금 감면 조건이 꽤 까다롭던데.

A 재산세를 감면받으려면 주거용을 제외한 임대주택을 2가구 이상 보유해야 한다. 또 전용 85㎡ 초과 임대주택은 재산세 감면 대상에서 제외된다. 공시가격 6억원을 초과할 경우 임대주택 등록은 가능하지만 양도세, 종부세 감면 혜택을 받지 못한다. 집값이 대부분 6억원을 넘는 서울 강남 아파트 보유자의 경우 막상 임대사업자로 등록해도 세제 혜택을 누리기 어렵다는 의미다. 최소 4년간 의무임대해야 하고, 임대료 상승 폭을 연 5% 이내로 제한해야 하는 규제도 있다. 만약 4년을 채우지 못하고 처분하면 임대주택 1가구당 1000만원의 과태료가 부과된다. 임대료를 연 5% 이상 올려도 최대 1000만원 과태료를 내야 한다.

Q건강보험료 부담도 늘어난다던데.

A 임대사업자가 되면 건강보험 지역가입자로 등록되기 때문에 건강보험료가 늘어난다. 매년 2000만원 이상 월세 소득을 올리는 사람의 경우 건강보험료와 소득세를 합쳐 연간 300만원가량 지출 부담이 새로 생긴다. 임대사업자 등록 후 양도세 절감액보다 늘어나는 건강보험료 부담이 더 클 수도 있다. 다주택자 입장에선 임대소득이 고스란히 노출되는 점도 부담이다.

Q공무원은 임대사업자 등록을 하면 안 되나.

A 민간임대주택 특별법을 보면 직업에 따른 임대사업자 등록 제한은 없다. 다만 공무원이 임대사업자 등록을 하면 영리 업무를 금지한 국가공무원법에 위배될 수 있다. 현재 국회에 공무원, 공기업 임직원의 임대사업은 영리 목적 업무에 해당하지 않는다는 내용의 법개정안이 발의돼 있는데 이 법안이 통과돼야 임대사업하는 데 문제가 없을 전망이다.

Q앞으로 임대사업자 혜택이 더 늘어날 수도 있다던데.

A 정부는 오는 9월 임대주택 사업자에 대해 더 많은 인센티브를 주는 방안을 발표할 예정이다. 일정 소득 이하 임대사업자에 대해 건강보험료를 깎아주는 방안이 포함될 가능성이 높다. 일반임대주택을 준공공임대주택으로 전환하는 것도 허용될 전망이다. 지금까지는 일반임대로 등록한 주택을 준공공임대로 전환하는 것을 허용하지 않았다. 준공공임대로 새로 신청할 순 있지만 일반임대를 한 기간은 준공공임대기간에 산입하지 않았는데 앞으론 규제가 완화될 것으로 보인다.

[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제1923호 (2017.08.30~09.05일자) 기사입니다]

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