초강력 부동산 대책 발표 초읽기..투기과열지구 지정 등 포함될 듯

서울·수도권 중심으로 부동산 시장 과열 조짐이 확산되면서 문재인 정부의 두번째 부동산 대책 발표가 초읽기에 들어간 것으로 알려졌다. 이번에는 투기과열지구 지정과 부동산 세제 강화, 주택대출 규제 등을 담은 ‘초강력 대책’이 포함될 전망이다. 이번 중 안에 대책이 나올 것으로 예상되고 있다.

지난 6월 19일 정부는 청약조정지역 대상 확대 등 1차 부동산 안정화 대책을 발표했다. 하지만 서울 강남남 중심으로 주택 시장 과열 조짐은 진정되지 않고 있기 때문이다. 당초 정부는 8월 말로 잡힌 가계부채 대책을 발표하면서 부동산 대책도 포함할 예정이었으나 집값 상승세가 이어지자 이르면 이번 주에 별도 부동산 대책을 발표하는 방침을 굳힌 것으로 알려졌다.

31일 정부 관계자들에 따르면 국토교통부 등 관련 부처가 8월 말 가계부채 대책이 나오기 전에 별도로 (부동산 추가 대책을) 발표하는 방안을 심도있게 논의하고 있는 것으로 전해졌다. 주택 시장에선 정부의 이번 대책에선 지금까지 시장 안정화 방안으로 거론되던 대책달이 대거 포함될 것이라는 전망이 나오고 있다.

이번에 발표하는 부동산 대책에선 서울 강남권 등 주택가격이 급등하는 지역에 대해 ‘투기과열지구’나 ‘투기지역’ 지정과 같은 고강도 대책이 포함될 가능성이 높아지고 있다. 투기과열지구와 투기지구 지정은 정부가 부동산 대책을 발표할 때마다 거론됐지만, 과도한 규제로 시장이 큰 충격을 받을 것을 우려해 대책에서 제외되곤 했었다.

투기과열지구로 지정되면 재건축 조합원 지위 양도가 전면 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 60%에서 40%로 줄어든다. 분양권 전매제한기간도 최장 5년으로 연장되고 청약1순위 자격 제한, 재건축 공급 주택 수 제한 등 14개 규제가 동시에 적용된다.

전문가들 사이에선 정부가 투기지정 지정도 검토하고 있다는 분석이 나온다. 투기지역으로 지정되면, 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가로 부과하고, 10%포인트의 탄력세율까지 적용해 세금을 무겁게 부과한다. 투기과열지구 지정은 국토부, 투기지역 지정은 기획재정부 소관이다.

초강력 대책이 검토되는 배경은 6·19 대책에도 불구하고, 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 중심으로 재건축 아파트 가격이 급등하고 있기 때문이다. 부동산리서치회사 ‘부동산 114’에 따르면 7월 24~28일 서울 아파트의 주간 매매가격은 평균 0.57% 상승해 올 최고치를 경신했다.

주택시장에선 강남권이 투기과열지구로 지정되면 재건축 조합원 지위 양도가 전면 금지되기 때문에 강남 재건축 시장이 직격탄을 받을 것으로 보고 있다.

이번 대책 발표에 아파트 청약제도 역시 실수요자 위주로 개편될 가능성이 크다. 김현미 국토부 장관은 6·19 대책 발표 이후 열린 기자간담회에서 청약통장 1순위 자격요건 기간 연장과 청약가점제 적용 비율 확대 등 무주택 실수요자 중심의 청약제도 개정 입장을 밝혔다.

박근혜 정부는 2014년 ‘9·1부동산 대책’을 발표하면서 청약통장 1순위를 받기 위해 수도권에선 통장 가입 후 1년, 지방은 6개월만 지나도록 제도를 대폭 완화했다. 하지만 정부는 이 기간을 수도권 2년, 지방 1년 등 과거 규제 완화 이전 수준으로 되돌리는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

주택거래신고제도 부활 여부도 관심사다. 이 제도는 주택거래신고지역으로 지정된 곳의 주택을 사고팔 때는 15일 안에 관할 시·군·구에 실거래가격, 주택구입자금 조달계획 등을 신고하도록 하는 제도다. 자금 출처가 불명확할 때는 주택구입 자체가 어려워진다. 투기억제를 위해 2004년 도입됐으나 2015년 폐지됐다.

양도소득세를 강화하고 다주택자에 대해 금융 규제를 가하는 방안도 포함될 가능성이 나온다. 정부는 집값 상승 원인이 다주택자의 투기 때문이라고 판단하고 있어 다주택자에 대한 세제와 금융규제가 포함될 가능성이 크다.

최근 아파트 규제에 대한 ‘풍선효과’로 청약자들이 몰리고 있는 오피스텔의 경우 아파트처럼 인터넷으로 청약을 장려하는 방안 등도 검토된다. 오피스텔은 주로 현장에서 청약을 받다보니 당첨자 선정이나 청약금 환불 등의 절차가 불투명하다는 지적이 나온다. 이에 따라 정부는 오피스텔도 아파트와 마찬가지로 인터넷 청약을 받도록 강제하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

정부가 초강력 대책을 내놓을 가능성이 높아지면서 시장에서는 과연 효과가 있을 것인지에 대한 전망이 엇갈린다. 박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원은 “투기과열지구 지정 같은 대책은 규제 내용이 워낙 강력해 강남 재건축 시장이 직접적으로 영향을 받을 수 밖에 없다”고 말했다. 반면 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “부동산 대책이 초기에는 약발이 좀 있겠지만 시간이 지나면 다시 시장은 과열될 것”이라며 “수도권 주택 공급 확대 대책이 동반돼야 부동산 시장이 안정될 수 있다”고 했다.

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