[6·19대책이후 내집마련]집단대출도 규제..소득수준 낮으면 입주불가 '낭패'

DTI·LTV 적용 강화로 대출축소
전문가 "2∼3년 후 상환능력 고려해야"

© News1 방은영 디자이너

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = 앞으로 분양시장에 등장하는 단지의 집단대출 한도 심사는 까다로워진다. 전문가들은 자신의 상환능력을 무시한 계약자는 '입주 불가'라는 최악의 사태를 맞을 수 있다고 우려했다.

2일 부동산114에 따르면 이달 전국 아파트 분양물량은 4만8908가구로 집계됐다. 조정지역인 서울은 전년 동기와 비교해 240% 늘어난 1만547가구로 예고됐다.

정부는 6·19대책을 통해 분양시장 집단대출에도 주택담보대출비율(LTV)를 70%에서 60%로 강화했다. 이번 규제는 이달 3일 이후에 입주자 모집공고를 진행한 단지가 대상이다.

일반적으로 분양가는 Δ계약금 20%(10%) Δ중도금 60% Δ잔금 20%(30%)로 나뉜다. 정부가 중도금 집단대출에 적용한 LTV 한도는 60%. LTV 기준인 담보물 기준은 분양가다. 즉 중도금이 분양가의 60%를 차지하는 만큼 개인 신용에 하자가 없다면 문제될 것이 없다.

문제는 잔금대출. 이번 대책으로 총부채상환비율(DTI)이 잔금대출에 한해 처음으로 적용된다. 계약자는 입주를 위해 잔금대출을 실행하는 것이 일반적이다. 다만 DTI 50% 적용으로 과거보다 대출한도가 줄어든다. 여기서 계약자는 자신의 소득이 적으면 대출금 일부를 현금으로 상환해야 하는 문제가 발생한다.

특히 실수요자에겐 큰 부담이 될 수 있다. 투자자들은 입주 시점에 세입자로부터 자금을 받아 대출금 상환에 나설 수 있다. 반면 소득이 낮은 실입주자들은 개인 능력으로 자금을 확보해 대출금을 갚아야하기 때문이다.

금융당국은 중도금 집단대출 실행시 계약자에게 대출한도 변경 안내를 진행하겠다는 계획이다. 채무상환 능력이 없는 계약자를 걸러내 입주대란 사태를 막겠다는 것이다.

금융위 관계자는 "분양시장에서 LTV 적용으로 중도금 실행한도 감소 가능성은 적은 게 사실"이면서도 "잔금대출 한도 축소로 자금사정을 무시한 가수요는 줄어들 것으로 기대하고 있다"고 설명했다.

건설사들은 계약자의 대출 불가능으로 입주가 지연될 수 있다는 점을 우려했다. 한 대형건설사 관계자는 "건설사가 계약자 개인 신용도와 재산여부를 확인할 수는 없다"며 "추후 대출 실행 여부가 불가능할 수 있다는 공지를 지속적으로 진행하고 있다"고 설명했다.

전문가들은 대출상한능력 부족으로 입주가 불가능할 수 있는 최악의 사태가 벌어질 수 있다고 우려했다. 이를 막기 위해 계약자는 입주가 시작하는 2∼3년 후까지 자금사정을 확인해야 한다고 조언했다. 일반적으로 계약금과 중도금까진 문제가 발생하지 않아 대출한도를 확인하지 않기 때문이다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 "과거 분양시장은 계약금만 있으면 무리없이 청약이 가능했다"며 "금융혜택이 사라지면서 자금이 부족한 청약자들은 철저한 계획을 세워야한다"고 조언했다.

한편 입주 시점에 잔금대출 불가로 불법 분양권 시장이 활발해질 수 있다는 의견도 나왔다. 세입자를 찾지 못한 계약자가 분양권을 불법시장에 내놓을 가능성도 있기 때문이다.

한 부동산업계 관계자는 "입주 막바지에 잔금대출 실행이 불가능하면 분양권이 불법전매 시장에 등장할 수도 있다"며 "입주가 몰리는 시점에 지역 부동산 시장이 흐려질 수 있다"고 예상했다.

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