[이슈진단] 6·19 대책 일주일..'납작 엎드린' 강남 재건축?

■ 경제와이드 이슈& '이슈진단' - 출연 : 최황수 건국대 부동산학과 교수 / 전화 연결 : 채은희 개포동 부동산 대표

문재인 정부의 첫 부동산 대책인 6.19 대책이 발표된 지 오늘로 꼭 일주일이 지났습니다. 시장 분위기를 살펴보니까요. 서울 강남권 재건축 단지를 비롯한 기존 주택시장엔 관망세가 이어지고 있다고요.

반면 대책 발표 이후 처음 문을 연 수도권 견본주택에는 주말 전후 사흘 동안 18만명의 인파가 몰리는 뜨거운 열기를 보였다고 하는데요. 6.19 부동산 대책 이후 주택시장에서 보이는 엇갈린 흐름, 어떻게 판단해야 하는지 전문가와 고민해보겠습니다.

Q. 대책이 나온 지 일주일이 됐습니다. 조금 이른감이 있지만 시장 흐름 점검해봐야할텐데요. 정부의 의도대로 시장 움직이고 있다고 판단해도 될까요?

아직까지는 주택시장 가격흐름의 방향성이 어느 쪽으로 결정 되었다고 볼 수는 없구요, 좀 더 추이를 지켜보아야 할 것입니다.

다만 대체적인 시장의 평가는 주택가격 안정화를 위한 조치라고 보기에는 6.19 주택시장 대응방안이 다소 약하다고 보는 것이 대체적인 시각입니다.

정부의 인식도 아직까지 대단히 심각한 과열로 보고 있지는 않다고 보는데요.

실제 정부가 배포한 주택시장 대응방안의 보도자료의 서두에 보면 전체적인 부동산 가격 상승률은 예년에 비해서 그다지 높지 않다는 인식이 엿보이구요.

그러나 국지적인 지역의 가격 상승은 우려되는 수준이라고 보고 이러한 지역을 위주로 맞춤형 규제를 하겠다는 측면이 강해보입니다.  

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#개포동 부동산 중개업소 전화연결

저희 이슈앤에서는 현장의 목소리 늘 중요하게 생각하잖아요. 실제 개포동에서 중개업하시는 대표님 전화연결해서 현장 이야기 들어볼께요. 대표님, 안녕하세요.

Q. 대표님, 주로 어떤 고객분들이 많이 중개업소를 찾으시나요?

Q. 6.19 대책 이후 일주일입니다. 고객분들 문의나 거래 실제로 줄었나요?

Q. 요즘 정부가 단속을 시행하고 있는데요. 주변 가게들 어떤 상황입니까?

Q. 고객분들이나 대표님의 현재 가장 큰 고민은?

Q. 대표님께서는 현재의 지켜보자 분위기 언제까지 이어질 것이라고 보시는지요?

Q. 정부나 시청자들께 하시고 싶은 말씀이 있다면?

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Q. 교수님, 이야기 계속 이어가볼께요. 이번 주부터 강남 중개업소 영업이 일부 재개되면 시세 변동이 가팔라질 것으로 보고 있다고요. 특히 강남 내 재건축에서도 초과이익환수제로 인한 양극화가 본격화될 것이다라는 전망이 많아요. 어떻게 보세요?

그 부분은 저도 동의합니다. 간혹 재건축초과이익환수에 관한 법률이 새롭게 적용되는 것으로 알고들 계시는데, 원래 법률은 2006년 9월부터 시행되었고, 앞서 2014년 말 까지 1차례 유예가 되었고 이번에 올해 말까지 2번째로 유예가 된 것입니다.

재유예가 되지 않는다면 재건축지역은 내년 1월1일부터 초과이익환수를 적용받게 됩니다.

그런데 그 기준을 자세히 보면 유예기간 내 ‘관리처분승인 신청’입니다.

여러 기사 등을 보면 ‘관리처분승인’으로 잘못 알려져 있기도 합니다.

아무래도 신청보다는 승인이 더 어렵습니다.

아울러 절차적으로 보면 이미 조합설립인가 까지 진행된 재건축지역은 다음 단계인 사업시행인가를 신속히 받고, 관리처분 승인 신청을 하면 초과이익환수 적용을 받지 않습니다.

따라서 시간적으로 조합설립인가전인 지역과 여러이유로 추진이 더딘 재건축 지역은 사실상 초과이익 환수를 적용 받을 가능성이 농후 합니다.

이렇게 되면 아직 올해 안에 관리처분승인 신청이 가능한 단지와 그렇지 않은 단지는 연말로 갈 수록 점점 매매의 강도가 차이가 날 수 밖에 없습니다.

당연히 올해 안에 관리처분승인신청이 가능한 단지는 좀더 가격 강세가 예상됩니다.

Q. 시선을 좀 넓혀볼께요. 상계주공은 3,000만원, 잠실주공은 5,000만원이 하락했다고 하는데요. 주택시장의 북고남저의 흐름은 어떻게 판단해야 할까요?

북고남저 흐름은 매수자의 구매가능능력에서 기인한다고 보는데요, 강남권의 주택가격이 부담스러운 구간까지 상승하게 되면 주택구매자가 더 낮은 대체재를 찾게 됩니다.

그러한 흐름이 쌓이게 되면 역으로, 상승률로만 본다면 상대적으로 북고남저 현상이 나타날 수 있습니다.

Q. 그런 가운데 외국어고와 자립형 사립고(자사고) 폐지가 추진되면, 서울 강남의 부동산 가격 상승을 자극하는 요인이 될 것이다라는 전망이 나오고 있습니다. 강남 집값 큰 그림에서 전망해주실까요?

외고 자사고가 폐지된다는 것은 예전에 고교평준화 시절로 회기한다는 의미로 해석될 수 있습니다.

지금도 평준화 아니냐 라는 반론이 있을 수 있습니다만, 현재 고등학교는 계층화 정도가 뚜렷한 것이 아닌가 생각됩니다.

마치 아주 오래전에 중학교 졸업전에 고교 본고사 같은 향기가 납니다.

그렇다면 외고 자사고 이전 상황을 회상해 보면 우수한 학원시설이 밀집한 지역과 부모세대의 직장 접근성이 뛰어난 지역이 주택가격 상승을 주도 했는데요, 그런 지역이 강남지역 이었습니다.

따라서 외고 자사고 폐지로 인해 강남 부동산 가격 상승을 자극한다는 의견을 전혀 무시할 수는 없을 것 같습니다.

Q. 반면, 신규분양은 여전히 후끈하다는 평입니다. 또한 수익형 부동산도 많은 투자 수요가 몰리고 있다는 평인데요. 현재의 인기, 일시적일 것으로 봐야 하는지? 지속될 것인지 궁금합니다. 어떻게 보세요?

먼저 신규분양의 청약경쟁이 아직 사그라들지 않는 다는 부분은 아마도 시차의 문제 때문이 아닌가 합니다.

전매제한에 대한 부분은 주택시장 맞춤형 대응방안이 발표된 6월19일 이후 실시되는 입주자 모집 공고분 부터 적용되지만 LTV, DTI 강화는 7월3일부터 실시가 됩니다.

또한 주택재건축사업의 경우 현행 조합원당 3주택 허용에서 조합원당 1주택으로 변경은 법률개정을 통해 하반기부터 실시 하여야 하기 때문에 아직은 시간적 여유가 있습니다.

규제가 시행되기 전에 주택을 구입하여야 한다는 심리도 한 몫하고 있지 않나 봅니다.

수익형 부동산에 몰리는 투자수요는 최근에 많이 회자된 풍선효과라고 볼 수 있습니다.

그런데 저는 예상되는 풍선효과를 크게 두 가지로 나누어서 보아야 한다고 보는데요.

첫 번째로 지역적 측면의 풍선효과와 개별 부동산 종목별 풍선효과가 있다고 생각합니다.

지역적 측면의 풍선효과는 조정대상지역의 아파트 투자 또는 투기 수요가 아파트라는 종목은 그대로 유지한 채로 40개 지역이 아닌 지역으로 수요가 옮겨 지는 경우가 있을 수 있습니다.

이 부분은 아직 구체적으로 검증되기에는 좀더 지켜보아야 할 것 같습니다.

개별 부동산 종목별 풍선효과는 40개 조정구역 내에서 아파트 등이 아닌 다른 부동산 종목으로 매수가 전이되는 현상을 말 할 수 있습니다.

최근에 여러 경로로 빈번히 언급된 오피스텔과 상가 등인데요, 일시적으로 그러한 현상은 나타날 수 있다고 봅니다.

하지만 특히 오피스텔은 조정지역내 아파트의 대체 투자성격인 종목인지 의구심이 듭니다.

분양시장 수요는 결국 안정적인 월세수입을 얻기 위한 것이 아니라 차익을 목적으로 하는 것입니다.

그런데 오피스텔은 차익거래가 가능하다고 볼 수 없을 것 같습니다.

당연히 아파트 보다는 잘 안 오르거든요.

상가의 경우는 대체투자 성격이 어느 정도 있다고 보는데요,

현금흐름인 월세도 발생하지만 상권의 변화에 따라 월세가 오르거나, 금리가 떨어지면 환가가치가 상승합니다.

여기서 상가가격과 비교 대상인 금리는 대출금리가 아니라 수신금리라고 하는 예금이자를 말하는데, 예금이자가 앞으로 오르기는 쉽지 않아 보입니다.  

Q. 대책 이후에도 갭투자 성행은 여전하다고요. 보유세 강화만이 그 해답이 될까요?

Q. 지금 시장에서 1순위로 거론되는 것이 6.19 대책에 포함될 뻔했다가 빠진 투기과열지구 지정 여분데요. 가능성에 대해선 어떻게 보십니까?

Q. 종합적인 부동산 대책 발표는 8월에 예정됐죠? 끝으로 이번 6.19 부동산 대책에 대한 총평과 앞으로의 시장 전망 부탁드립니다.

역대 부동산 규제 정책을 회고하면 급선무로 인식하는 대책을 먼저 내어놓고 일단, 시장의 변화를 봅니다.

아직 예고된 8월 부동산 종합대책은 한두달 정도 남아 있고 정부는 그동안 시장 상황을 자세히 모니터링을 할 것입니다.

그 결과에 따라 8월 종합대책의 수위가 결정될 것입니다.

6월19일 부동산 대책은 시장의 반응을 살피기 위한 정부의 규제 척후병으로 볼 수 있습니다.

앞으로의 시장전망에 대해서는 대체적으로 우리나라 부동산 시장의 유동성장세는 이미 끝난 것이 아닌가 생각합니다.

하지만 주식시장에 유동성장세가 끝나면 가치주 자산주 발굴에 의한 개별종목 장세가 있게 마련인데요,

꽤 오래전부터 한국의 부동산 시장은 이런 추세에 진입한 것으로 보입니다.

전체 시장을 믿지 말고 신설 역세권 및 기반시설의 증설이 있는 개별 호재가 지역을 중심으로 시장참여 여부를 결정하는 것이 바람직하다고 봅니다.

최근의 시장 상황을 결론적으로 말씀 드리자면, “시장을 이기는 정부는 없다.” “하지만 정부가 일정기간 내 동일한 이야기를 지속적으로 한다면 일정시간 동안은 정부가 이긴다.” 이런말을 하고 싶네요.  
  
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