재건축 여러 채 보유해도 1채만 분양받는다

[6·19 부동산 대책 Q&A]
10억짜리 주택 사려면? - LTV 60%로 최대 6억까지 대출
연소득 8000만원이면? - 연간 상환액 4000만원 못 넘어
저축은행서 추가 대출 받는 건? - 제2금융권도 똑같이 규제 강화

정부는 19일 관계부처 합동으로 부동산 시장 안정 대책을 발표했다. 이번 대책으로 내달 3일부터 서울, 부산, 세종, 과천, 성남 등 전국 10개 도시 '청약조정 대상지역'에서 주택을 구매하는 사람은 주택담보대출액이 대폭 줄어들어, 돈을 빌려 집을 사기가 더 어려워진다. 정부 대책 주요 내용을 일문일답 형태로 알아본다.

지난 13일 정부의 합동 투기 단속반이 서울 강남구 개포동 인근 공인중개사 사무소를 돌며 부동산 투기 단속을 하고 있다. 최근 일부 지역에서 집값이 급등하고, 청약 경쟁률이 치솟는 등 부동산 과열 현상이 나타나자 정부는 19일‘부동산 시장 안정 대책’을 내놓고 조정 대상 지역을 추가 지정했다. /김연정 객원기자

Q: 주택대출액이 줄어드는 청약조정 대상지역은 어떻게 선정했나?

A: 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나, 청약경쟁률이 5대 1을 초과하는 경우(국민주택 규모인 전용 85㎡ 이하는 10대 1), 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 지역 중 해당 지역의 경제 여건과 정비사업, 공공택지 개발 등의 상황을 고려해 과열 우려가 높은 지역을 선정했다. 기존엔 서울 전체 25구, 부산 5개 구(해운대·연제·동래·남·수영구), 세종, 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 동탄2 등 총 37곳이었는데, 이번에 광명시, 부산 기장군·부산진구가 추가 지정됐다.

Q: '청약조정지역'에서 주택을 구매할 경우 얼마나 대출받을 수 있나. A: LTV 60% 규제에 따라 집값의 60%까지로 대출액이 제한된다. 10억원짜리 주택이라면 6억원이다. 여기에 추가로 DTI 50%가 부가돼 연간 원리금 상환액이 연 소득의 50%를 넘을 수 없다. 연 소득이 8000만원이라면 연간 원리금 상환액이 4000만원을 넘도록 대출받을 수 없다. 그러면 LTV 규제에 따른 대출액보다 대출 금액이 더 줄어들 수 있다.

Q: DTI는 수도권에만 적용하는 규제 아니었나.

A: 세종, 부산 7개 구가 비수도권 중 처음으로 적용받게 됐다.

Q: '청약조정지역'에서 아파트 분양을 받으려고 한다. 어떻게 대출받게 되나.

A: 아파트를 분양받으면 계약금을 치른 후 중도금을 낸다. 이때 '중도금 대출'을 이용하는데 LTV 60% 룰을 적용받아 집값의 60%까지 대출받을 수 있다. 이후 공사가 완료돼 건설사에 잔금까지 치르면 정식으로 내 집이 된다. 이 과정에서 계약자는 기존 '중도금 대출'을 '잔금 대출'로 전환해야 한다. 이때 DTI 50% 룰이 새로 적용된다. 연간 원리금 상환액이 연 소득의 50%를 넘을 수 없도록 대출액을 조정하는 것이다. 이때 소득이 부족한 사람은 잔금 대출액이 중도금 대출액보다 줄어들 수 있다. 중도금 대출로 5억원을 받았는데, 잔금 대출로 4억원밖에 받지 못하는 일이 벌어질 수 있다.

Q: 이런 경우 어떻게 해야 하나 A: 부족한 1억원을 자력으로 마련해야 한다. 지인에게 빌리거나 지금 살고 있는 집을 처분하는 등 금융회사 대출을 제외한 다른 수를 내야 한다. 담보대출 만기를 30년 등으로 매우 길게 해 연간 원리금 상환액을 낮추는 방법도 있다. 이렇게 해서도 마련하지 못하면 분양을 포기하는 수밖에 없다.

Q: 은행에서 빌리지 못한 돈을 저축은행 등 2금융권에서 빌릴 수 없나.

A: 안 된다. 강화된 규제를 은행권과 2금융권 공통으로 적용한다.

Q: 주택 실수요자를 너무 불편하게 하는 것 아닌가.

A: 서민이나 주택 실수요자에 대해서는 규제를 완화해 적용한다. 기존주택과 분양주택 모두 LTV 70%·DTI 60%를 적용한다. 서민·실수요자 요건은 ①부부합산 연 소득 6000만원 이하(생애 최초 구입 부부는 7000만원) ② 주택가격 5억원 이하 ③무주택세대주 등이다. 3가지를 동시 충족해야 한다.

Q: 언제부터 적용되나. A: 기존 주택은 7월 3일부터 금융회사에 신청하는 대출 건부터 적용한다. 분양 주택은 7월 3일 이후 입주자 모집 공고가 나는 경우를 적용한다.

Q: 7월 3일 이전에 모집 공고가 난 아파트 분양권을 구입한 경우라면.

A: 기존 주택을 구입한 경우로 본다. LTV 60%, DTI 50%의 강화된 규제를 적용받는다.

Q: 이미 분양한 주택도 전매제한기간 강화가 적용되나?

A: 전매제한기간 강화는 19일 입주자 모집 공고를 낸 물량부터 적용된다. 그 전에 입주자 모집공고를 내고 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용되지 않는다. 1순위 제한, 재당첨 제한 규제는 '주택공급에 관한 규칙' 개정안이 시행된 이후 입주자 모집 승인을 신청한 주택에 적용된다.

Q: 청약조정지역에서 재건축 조합원이 2주택까지 분양받을 수 있는 예외 조항은 뭔가?

A: 재건축 주택은 원칙적으로 조합원당 1주택만 공급이 허용된다. 하지만 자신이 소유한 기존 주택 가격의 범위 내에서 혹은 주거전용면적 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다. 이 경우 두 채 중 한 채는 전용 60㎡ 이하여야 한다. 예를 들어, 전용 150㎡ 주택을 가진 사람은 전용 59㎡와 91㎡ 이하 주택을 분양받을 수 있다. 조합원당 2주택을 공급하려면 조합별 관리처분계획에 이 내용이 반영되어 있어야 한다. 재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정은 올해 하반기 '도시 및 주거환경 정비법' 개정안이 시행된 이후 신규로 사업시행 인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다.

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