[2017 대전환 골든타임] 내년까지 77만가구 공급폭탄.. "미국발 금리인상 최대 변수"

혼돈의 부동산 시장 해법을 찾아라
국내도 금리 인상 가능성 커.. 투자심리 위축 부를수도
규제.대선공약 등 변수 관건.. 일부 지방 거래 감소 불가피
과열 대책 영향권 들더라도 수도권.서울지역 수요 충분
실수요 위주 시장 재편될 듯

혼돈의 부동산 시장 해법을 찾아라
국내도 금리 인상 가능성 커.. 투자심리 위축 부를수도
규제.대선공약 등 변수 관건.. 일부 지방 거래 감소 불가피
과열 대책 영향권 들더라도 수도권.서울지역 수요 충분
실수요 위주 시장 재편될 듯

2017년 부동산시장 전망이 안갯속이다. 1일 업계에 따르면 내년 부동산시장은 입주폭탄으로 인한 공급과잉, 금리인상, 추가 부동산 규제, 19대 대통령선거 등이 영향을 미칠 것으로 보인다. 공급과잉은 예측이 가능하지만 지역별로 다른 전략을 짜야 한다. 금리인상과 추가 부동산규제, 19대 대선을 앞두고 정치권에서 쏟아져 나오는 다양한 부동산정책 등이 불확실성을 키우는 주요 변수로 꼽히고 있다.

■입주폭탄, 금리인상 등 복합악재 대기

2017년 부동산시장에서 가장 명백하게 예고된 것은 입주 대란이다. 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주물량은 37만가구로 1999년(36만9541가구) 이후 최대 수준을 기록할 것으로 보인다. 최근에 입주물량이 가장 적었던 2012년(17만9031가구)의 두배를 넘는다. 오는 2018년에는 무려 41만가구가 입주를 앞두고 있어 2년간 총 77만8000여가구에 달해 공급과잉 현상이 지속될 전망이다. 국토교통부의 중장기(2013~2022년) 아파트 공급계획인 연평균 27만가구를 훌쩍 뛰어넘는 물량이다.

업계에선 입주물량이 증가할 경우 가장 먼저 전세시장이 타격을 받을 것으로 보고 있다. 이후 급매물이 증가하면 아파트 가격이 하락하는 결과로 이어질 수도 있다는 지적이다. 미국발 금리인상으로 국내 금리인상이 이어질 경우 시장이 위축되는 속도를 더욱 앞당길 수도 있을 것이라는 예측도 나온다. 미국 금리인상은 국내 기준금리와 시중은행 금리인상으로 이어지는 것이 수순이다. 다만 국내 경기가 좋지 않아 어느 정도 시차를 두고 금리인상이 단행될지 여부가 관건이다. 실제 사례를 보면 지난 2004년 6월 미국이 금리인상을 단행하자 국내에선 이듬해인 2005년 9월에 기준금리를 올렸다. 문제는 국내 기준금리가 곧바로 오르지 않더라도 국내 시중은행들이 미리 금리를 따라 올릴 가능성이 높다는 점이다. 이 경우 부동산시장의 투자심리 위축 가능성을 배제할 수 없다.

주택산업연구원에 따르면 2017년 전국 주택 매매가격은 보합세를 보이고 전세가격은 0.4% 상승할 것으로 전망하고 있다. 지역별로 수도권 주택 매매가격은 0.5% 상승, 지방은 0.7% 하락할 것으로 전망됐다. 전세의 경우는 수도권이 0.7%, 지방이 0.2% 각각 상승해 전국 주택 전세가격은 0.4% 오를 것으로 추정됐다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "대출규모를 늘려 수익을 극대화하는 강남 재건축시장 등은 금리가 움직일 경우 영향도 크게 받게 될 것"이라며 "(미국 금리인상으로) 국내 기준금리가 오르게 되면 시장 위축에 영향을 줄 가능성이 있다"고 내다봤다.

■규제, 대선 공약 등 정책변수도 관건

올해 나올 수 있는 정책변수도 관건이다. 대선이 조기에 시작될 경우 정치권에서 다양한 부동산정책을 들고 나올 가능성이 크다. 서울·수도권지역 중 일부 과열지역에 대한 추가 대책이 나올 가능성도 높다. 특히 가계부채가 늘어날 것으로 예상되면서 추가 대출규제 대책이 나올 수도 있을 것이라는 전망이 나온다.

특히 분양시장은 11.3 부동산대책으로 다소 위축이 불가피할 것이라는 전망이 나온다. 11.3 대책으로 서울 강남4구·경기 과천 민간택지, 서울·경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성 동탄2신도시·세종시 공공택지가 소유권 이전 등기 시까지 분양권 전매가 금지됐다. 서울 강남 4구를 제외한 전 지역과 성남시의 민간택지 분양 아파트는 18개월로 전매제한기간이 연장됐다. 11.3 부동산대책으로 한동안 과열 양상을 보였던 지역은 단기투자 수요가 줄면서 실수요자 위주로 분양시장이 재편될 가능성이 높다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "공급이 늘면서 지방지역에 일부 타격이 있을 수 있다"면서 "올해보다 거래량이나 가격 상승률 등이 둔화되면서 시장이 위축될 것으로 보인다"고 전망했다.

규제를 비켜간 일부 지역도 현재까지는 심리적으로 위축돼 분양권 거래가 되지 않는 등 얼어붙어 있는 상황이다. 다만 서울·수도권 지역은 여전히 공급이 적은 데다 일부 지역은 미분양이 해소될 만한 다양한 호재가 대기하고 있다는 주장도 설득력을 얻고 있다. 공급이 많아 미분양이 많았던 경기 평택의 경우 KTX 등의 교통망 확충이 차근차근 진행되고 있어 시장의 안전판 역할을 할 수 있을 것이라는 지적이다. 서울 강남권의 경우 거래가 감소할 수는 있겠지만 공급부족 현상으로 인해 물량을 해소하는 데는 어려움이 없다는 게 전문가들의 지배적인 의견이다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "서울 시장은 도심권에만 있으면 공급을 바라는 청약자 수가 너무 많아 걱정할 것이 없는 상황이고, 대부분 재건축이나 재개발 사업지에서 공급물량이 나와 입지와 수요가 모두 증명된 곳들"이라고 말했다.

박 전문위원은 "다만 지방에선 대구, 경남, 충남 일대 등이 공급 대비 수요가 부족해 내년부터는 다소 어려움이 있을 것으로 보인다"고 말했다.

ksh@fnnews.com 김성환 기자

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