재야고수가 얘기하는 토지 투자 비법
김진홍 씨(54)는 경상남도 통영의 한 토지 3300㎡를 경매로 낙찰받아 대박을 쳤다. 이 토지는 겉으로 보기엔 개발이 불가능한 땅이다. 자연환경보전지역으로 지정돼 농가 주택만 지을 수 있다. 하지만 공인용 산지면서 동시에 수산자원보호구역으로 묶여 있었다. 이렇게 3가지가 동시에 지정돼 있을 땐 수산자원보호구역이 우선 적용된다. 수산자원보호구역에는 일반 주택이나 상가 모두 지을 수 있다. 토지를 감정했던 감정사는 이 사실을 몰랐기 때문에 감정 가격을 3.3㎡당 5만원으로 책정했다. 원래 시세로 따지면 40만원이 넘는 땅이다. 김 씨는 전문가와 상담 끝에 이 토지에 상가 건물을 지을 수 있다고 확신했다. 감정가의 2배를 써서 낙찰받고 펜션 여러채를 지었다. 현재 가치는 3.3㎡당 50만원을 넘어선다.
부동산 투자 과정도 레벨이 있다. 국내 교육 과정에 비유하면 오피스텔은 초등학교다. 아파트 등 주택은 중학교, 근린상가는 고등학교에 해당된다. 꼬마빌딩과 같은 건물은 대학교로 분류할 수 있다. 토지 투자는 대학교를 넘어 대학원 과정으로 인식된다. 그만큼 어렵고 공부를 많이 해야 한다. 최근 부동산 열풍과 함께 토지 투자에 나선 사람도 많아졌다. 멋도 모르고 땅을 샀다가 소위 ‘기획부동산’으로 인해 피해를 입는 경우도 끊임없이 발생한다.
토지 투자가 위험한 이유는 불투명한 시장이기 때문이다. 아파트처럼 정해진 가격이 없다. 실거래 가격도 잘 공개되지 않는다. 공시지가가 있지만 시세와 차이가 크다. 정보가 제한적이고 관련 법규도 복잡하다. 하지만 리스크가 있기 때문에 조금만 공부하면 다른 어떤 부동산 투자보다 수익률이 높고 안전하다. 아무리 부동산 시장이 출렁거려도 입지가 괜찮은 땅은 가격이 잘 떨어지지 않는다. “부자가 되려면 땅을 사라”는 말은 괜히 나온 것이 아니다.
토지 재야 고수 3인과 인터뷰를 통해 토지 투자 비법을 살펴봤다. 김영남 농지114 대표, 김용남 쌍둥이종합개발 대표, 전은규 대박땅꾼부동산연구소장 등이다. 공무원 출신인 김영남 대표는 농지114닷컴 운영자로 30년 이상 농지만 연구한 숨은 고수다. ‘농지·산지 이것이 궁금하다’ ‘농지·산지 정복의 네비게이션’ 저자다. 현재 토지 투자 강의를 하고 있는 전문가 80% 이상은 김 대표 강의를 들었다고 해도 과언이 아니다. 김용남 대표는 ‘1년 안에 되파는 토지투자의 기술’ ‘평생연봉, 나는 토지투자로 받는다’의 저자로 ‘김공인’이란 필명으로 온라인에서 더 유명하다. 전은규 소장은 ‘대박 땅꾼의 그래도 땅을 사라’ ‘집 없어도 땅은 사라’ 저자로 대박땅꾼부동산연구소 카페를 운영하고 있다. 이들은 공통적으로 “어떤 땅을 사야 할지가 중요한 것이 아니라 사지 말아야 할 땅이 무엇인지 먼저 알라”고 조언했다.
▶구입 목적 분명해야
▷지역 특성에 맞는 용도로 활용
‘토지 물색→토지 구입→건축 인허가 →부지 조성(토목공사)→건축물 조성’.
땅이 어엿한 주택이나 상가 등으로 변하는 과정이다.
토지를 사는 목적은 다양하다. 전원주택을 지을 수도 있고 주말 농장을 운영할 수도 있다. 투자 목적으로 구입해 토지 물색 단계부터 부지 조성까지만 한 뒤 차익을 내 팔기도 한다. 주변 호재가 많다면 건축 인허가 단계 전에 상당한 시세차익을 얻을 수도 있다.
토지를 살 땐 무엇보다 구입 목적을 분명히 해야 한다. 또 가공할 수 있는 땅을 구입해야 한다. 농산품이나 공산품만 가공하는 것이 아니다. 부동산도 저렴한 원자재(토지)를 구입해 가공해서 비싼 제품(건축물)으로 만들 수 있다.
특히 지역에 맞는 용도로 가공할 수 있는 땅이 가치가 높다. 가령 양평에 토지를 구입한다고 하면 4차선 도로에 인접한 곳보다 강이나 계곡과 붙어 있는 곳이 좋다. 양평은 전원주택이나 펜션 등의 목적으로 사용되는 경우가 많다. 반면 화성이나 김포는 2차선 도로나 IC와 붙어 있는 곳이 좋다. 이 지역은 공장이나 창고로 활용 가치가 높기 때문이다.
김영남 대표는 “어느 지역을 가도 좋은 땅은 있다. 문제는 지역 특성에 맞는 용도로 활용할 수 있는 땅을 구입해야 한다는 점”이라고 말했다.
김용남 대표는 “땅을 봤을 때 주택, 공장, 상가 등 용도가 바로 떠올라야 좋은 땅이다. 아무 생각이 들지 않으면 그 땅은 사지 마라”라고 조언했다.
두 번째로 할 일은 그 땅을 목적에 맞게 활용할 수 있는지 조건을 살펴보는 작업이다.
도로와 맞닿아 있지 않은 땅을 가리켜 ‘맹지’라고 한다. 맹지가 무엇인지도 모르고 토지 투자에 나서는 사람이 많다. 기본적으로 맹지에는 건물을 지을 수 없다. 당연히 가치도 낮다. 맹지는 절대로 사면 안 된다. 간혹 도로를 건설할 계획이라고 설득하는 중개업자도 있다. 절대 믿어선 안 된다. 건축법상 도로는 자동차와 사람이 모두 다닐 수 있는 곳을 의미한다. 고속도로는 자동차는 다니지만 사람은 못 다닌다. 이 때문에 고속도로 주변엔 건물을 지을 수 없다. 용도별로 건축법상 허용되는 도로 폭이 다르다는 점도 주의해야 한다. 주택은 3m, 근린생활건물은 4m, 공장은 6m 이상 도로와 인접해야 해당 건물을 지을 수 있다.
도로만 있으면 건물을 지을 수 있을까. 그렇지 않다. 도로와 함께 배수로도 있어야 한다. 남의 땅을 통해 배수로가 연결된 것이 아니라 내 땅이나 국유지를 거쳐 도랑이 연결돼 있어야 건물을 지을 수 있다. 토지 투자 시 도로와 배수로가 있는지 살펴보는 것은 기본 중 기본이다.
도로는 네이버지도만 봐도 쉽게 확인 가능하다. 배수로는 어떻게 확인할까. 토지 주변에 집이 있거나 구거(인공수로나 도랑)가 있으면 배수로가 있다고 추정할 수 있다. 또 지적도(토지의 여러 사항을 기록한 지도)를 봤는데 구거는 없지만 주변 땅이 대지, 잡종지, 공장 등으로 구성됐다면 배수로가 있다고 추정할 수 있다. 만약 배수로가 없다는 의심이 들면 주변 토목 사무실이나 관할 공무원에게 확인해보는 것도 방법이다.
▶고수가 제시하는 투자 팁
▷키워드 검색 활용·사전답사 철저
토지 고수들은 서울이나 부산 등 도심에 투자하지 않는다. 이미 가격이 오를 대로 올랐기 때문이다. 서울시내는 3.3㎡당 1000만원 아래 땅을 찾기도 어렵다. 지방 광역시도 대부분 3.3㎡당 수백만원을 넘어선다.
전은규 소장은 “소액 투자자일수록 3.3㎡당 100만원 미만을 골라 수익률을 높여야 한다”고 말한다.
수도권만 해도 그런 토지가 많다. 문제는 정보력이다. 몇 가지 팁이 있다. 우선 키워드 검색을 활용하는 것이다.
‘도시관리계획 변경, 국책사업, 정부개발사업, 정부지원사업, 부동산 개발, 건축 개발, 도로 개발’ 등. 이 같은 키워드를 검색하면 특정 지역 개발 계획을 파악할 수 있다.
지방자치단체 홈페이지나 지역신문을 활용하는 것도 한 방법이다. 관심 지역이 있다면 지역신문을 정기구독하는 것도 좋다. 새만금일보, 충남일보, 세종일보 등 지역신문은 해당 지역 얘기만을 소상히 다룬다. 생각지도 못한 곳에서 돈 될 만한 뉴스를 얻을 수 있다.
주민 공람회나 공청회를 방문하면 의외의 정보를 얻을 수도 있다. 한 토지 투자자는 지난 2010년 당진 합덕역 복선 전철역 설립 주민 공람회에 방문했다. 당시 담당 공무원은 공람회에서 합덕읍 도리 7번지에 복선 전철역이 들어선다고 발표했다. 구체적인 장소를 밝힌 것은 그때가 처음이었다. 이후에도 당진시는 한참 동안 전철역 예정 지역을 공개하지 않았다. 그 투자자는 이 정보를 토대로 합덕역에서 300m 떨어진 지역에 4800㎡ 토지를 3.3㎡당 10만원에 구입했다. 현재 이 토지 시세는 70만원을 넘어섰다.
정보를 얻었다면 다음은 현장 답사다. 고수들은 답사 못지않게 사전 조사가 중요하다고 강조한다. 요즘은 워낙 포털 지도 서비스가 잘돼 있다. 가만히 앉아서 땅 모양이나 위성 지도, 주변 혐오시설 등을 쉽게 확인할 수 있다. 부동산 업자에게 끌려 돌아다니는 것보다 본인이 조사한 것을 토대로 땅을 살펴보는 것이 중요하다.
“현장에 방문해 토지를 살펴볼 땐 평지보다 언덕, 가까이서 보는 것보다 멀리서 봐야 한다. 바로 앞에선 보이지 않지만 멀리서 보면 살펴볼 수 있는 것이 많다.”
전은규 소장의 충고다.
토지를 구매할 때도 요령이 있다. 부동산 공인중개사를 활용하면 간편하지만 수수료가 부담이다. 직거래가 좋은 대안이 될 수 있다. 답사를 갔다 길목 좋은 곳에 괜찮은 땅을 봤다면 정확한 번지를 기억한다. 돌아와서 해당 주소 등기부등본을 떼면 소유자 주소를 알 수 있다. 소유자에게 우편을 보내 땅을 팔 계획이 있는지를 물어보는 식으로 접근 가능하다. 소유자가 팔지 않아도 주변에 매도할 계획이 있는 토지를 소개받을 수 있다.
토지는 장기 투자가 아닌 단기 투자 관점에서 접근한다는 점도 새길 필요가 있다. 많은 사람이 ‘토지는 장기투자 상품’이라고 착각하는 경향이 강하다.
김영남 대표는 “장기 투자는 도박이다. 토지를 구입할 때는 좋다, 나쁘다 관점에서 접근하는 것이 아니다. 어떤 사람이 어떤 목적으로 내 땅을 살지를 생각하고 구입하는 것이 중요하다. 양도소득세를 납부해도 괜찮으니 2년 이내 판다는 생각으로 접근하라”고 말했다.
무엇보다 투자자가 땅을 소개받았을 때 최소한 이것이 ‘사기’인지 아닌지는 구분할 정도로 공부해야 한다. 용도지역(박스 참조)이나 지목(토지의 주된 사용 목적에 따라 토지의 종류를 구분·표시하는 명칭)도 모르고 토지에 접근하는 투자자가 너무나 많다.
▶고수들의 추천 지역
▷도심보다 수도권 외곽
재야 고수가 추천하는 지역은 어디일까.
수도권에서는 용인 제2경부고속도로 IC 주변이 꼽힌다. 하남시에서 세종시까지 제2경부고속도로 개통을 앞두고 있다. 용인에는 제2경부고속도로 IC가 무려 3개 들어선다. 용인 양지면과 원산면은 이미 확정됐다. 현재 양지면 일대는 3.3㎡당 기본 가격이 100만원을 넘어섰다. 좀 더 소액 투자로 가려면 원산면 인근 백암면도 괜찮다. 3.3㎡당 50만원 전후로 거래되는데 원산면보다 IC 예정지가 더 가깝다. 창고나 공장 부지로 활용될 만한 땅을 구입하면 괜찮을 것으로 보인다.
경기도 이천과 여주 일대도 노려볼 만하다. 상대적으로 20~30% 저렴한 여주를 추천하는 전문가가 많다. 여주는 아직 군 단위지만 시 승격 여지가 있다. 여주는 이천과 개발 호재가 많은 원주 사이에 위치했지만 아직 토지 가격이 많이 오르지 않았다.
전은규 소장은 “판교부터 여주까지 이어지는 경강선이 개통되면서 여주 토지 가치는 하루가 다르게 상승하고 있다. 여주시내보다 외곽에 있는 여주~원주선 주변 지역이 괜찮다”고 말했다.
지방으로 눈을 돌리면 충남 당진과 경북 문경을 눈여겨볼 만하다. 당진은 개발 계획이 많고 철강산업단지가 잘 구성돼 있다. 문경은 경북도청 이전 예정지로 주목받는다.
▶절대 사지 말아야 할 토지
▷보호구역·소유자 농업법인 시 주의
개발제한구역, 상수원보호구역, 도시자연공원구역. 절대 구입해선 안 되는 땅이다. 임야를 사도 개발이 불가능하다.
토지 투자할 때 주의할 점은 너무도 많다. 지나치게 싼 곳은 의심부터 하자. 간혹 서울 내 3.3㎡당 300만원 미만으로 파는 땅이 있다. 99% 이상은 동식물 서식지 등 생태보존지역으로 건물을 지을 수 없는 곳이다. 신문 광고에 나오는 토지도 대부분 이런 지역이다.
도로가 있다고 넙죽 사도 안 된다. IC 주변 도로에 인접한 땅이 3.3㎡당 30만원에 매물로 나온 적 있다. 인근 시세 대비 3분의 1 가격이다. 이 일대는 맹지도 이렇게 싸지 않다. 위성 지도로 보면 도로가 있고 주변엔 혐오시설도 없다. 고수도 혹 할 수밖에 없는 물건이다.
하지만 토지 옆에 있는 도로가 개인 소유 도로, 즉 사도일 수 있다. 이 사도 옆 토지를 활용하려면 도로 주인에게 사용료를 지불해야 건물을 지을 수 있다.
등기부등본을 뗐는데 토지 주인이 농업법인이면 ‘기획부동산’이 아닌지 의심할 필요가 있다. 농업법인이 법인등기일로부터 2년 내 농지를 취득하면 취득세가 100% 감면된다. 이 점을 노리고 개발할 수 없는 대규모 땅을 사서 분양하기도 한다. 기획부동산은 대부분 농업법인이다.
묘지, 축사 부지, 송전 철탑 등 혐오시설 인근 지역을 피하는 것은 기본이다. 전은규 소장은 “주택용 대지를 사려면 답사를 겨울에 하지 마라”라고 권한다. 이유가 있다. 봄에서 가을 사이 방문해야 주변에 냄새가 나는지 확인 가능하기 때문이다.
축사 단지에서 1~2㎞ 떨어진 지역도 냄새가 난다. 또 임야를 살 땐 반드시 계약서에 ‘계약 이후 분묘 발생 시, 분묘에 대한 책임은 매도인이 진다’는 특약사항을 기입하는 것이 좋다. “3000㎡ 이상 넓은 땅은 분묘가 있는지 눈으로 확인하기 어렵다. 간혹 양심 없는 매도인은 분묘가 없다고 얘기한 뒤, 계약서 작성 후 분묘기지권을 청구하기도 한다. 특약사항 없이 매수하면 나중에 묘를 발견했을 때 낭패다.”
김용남 대표의 조언이다.
용도지역과 용적률·건폐율은 알고 투자하자
건폐율은 건물을 더 넓게, 용적률은 더 높게
토지 투자를 공부하는 과정에 반드시 접하는 단어가 있다. 용도지역과 용적률, 건폐율이다. 되도록 이 개념은 꼭 알고 넘어가야 한다.
용도지역은 토지 이용과 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 제한사항 등을 나눠 도시관리계획으로 지정하는 행정 수단이다. 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 총 4가지로 구분된다. 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분화된다. 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나뉜다. 각 용도지역별로 건폐율, 용적률 등이 다르다.
농림지역과 도시지역을 비교해보자. 농림지역에서는 농사와 관련된 사항만 가능하고, 공장이나 상가를 지을 수 없다. 도시에서는 집도 지을 수 있고, 건물 층수도 다양하게 올릴 수 있다. 용도지역은 각 토지별로 활용할 수 있는 한계를 미리 지정한다. 용도지역에 따라 가치가 확연하게 다르다. 당연히 도시지역이 가장 비싸고 자연환경보전지역이 가장 싸다. 도시지역 내에서도 상업지역은 비싼 반면, 녹지지역은 저렴한 편이다.
건폐율은 대지면적 대비 건축면적 비율이다. 쉽게 말해 건폐율이 높으면 건물을 더 넓게 지을 수 있다. 용적률은 지하를 제외한 지상층 면적 비율이다. 즉, 용적률이 높으면 더 높게 건물을 올릴 수 있다. ‘건폐율은 더 넓게, 용적률은 더 높게’라고 생각하면 이해가 쉽다.
[강승태 기자 kangst@mk.co.kr / 일러스트 : 정윤정]
[본 기사는 매경이코노미 제1881호 (2016.11.02~11.08일자) 기사입니다]
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