[11·3 부동산 대책 ④]강남권 재건축 해빙기는 언제..11월 분양단지 '찬물'

-조합원 입주권 규제에서 제외…가격 회복 시점은 내년 ‘봄’

-이달 강남4구 분양지역 분양권 매매 준공 전까지 ‘불가’

-신반포 래미안 리오센트ㆍ방배에코자이 등 대상

[헤럴드경제=한지숙 기자] “그동안 일반 분양가격이 오를 것이란 가정 하에 조합원 입주권 가격도 올랐기 때문에, 입주권에도 청약시장 규제의 영향이 없지 않겠지요.”(개포동 L중개소)

꽁꽁 얼어붙었던 강남권 재건축 아파트 시장이 3일 정부의 주택시장 안정적 관리방안 발표(이하 ‘11ㆍ3 대책’)로 해빙기를 맞을 지 주목된다. 지난달 중순 정부가 투기과열지구 지정 검토 등 수요 억제책을 언급한 뒤 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 등 강남 4구 재건축 시장은 3주째 거래가 실종되다시피 했다. 매수자는 “가격이 더 떨어질 것”, 매도자는 “11ㆍ3 대책 이후 오를 것”이란 입장 차이로 관망 심리가 팽배해있다.

강남권 재건축 아파트에 투자 수요가 다시 가세해 가격이 재차 오를 지 이목을 집중시킨다. 잠실 중개업소<사진> 등 강남권 중개소들은 지난달 중순 정부의 규제 언급 이후 거래가 소강 상태다. ［사진 =이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com］

정부 발표로 일단 불확실성은 걷혔다. 막상 뚜껑을 열어보니 규제의 초점은 청약시장에 집중됐다. 재건축 조합원 지위(입주권) 양도제한은 빠져있다.

이날 강남권 중개소들에선 재건축 시장이 직접 규제 대상에서 빠진 데 대해 안도하는 한편 추가 가격 상승 여력에 대해선 다소 신중한 입장을 보였다. 정부가 “국지적 과열현상이 심화하거나 주변지역으로 확산하면 투기과열지구 지정하는 방안을 정례적으로 검토할 계획”이라고 밝히는 등 추가 규제 가능성을 열어둬서다. 

11월 분양권 소유권 이전 등기 이전 전매제한 단지

잠실동 J중개소 관계자는 “얼핏 보면 조합원 입주권이 반사이익을 볼 것 같지만 일반분양 시 고분양가가 어려우면 조합이 분양수익을 크게 보기 어렵기 때문에, 급등한 재건축 가격이 완화하는 효과가 날 것”이라고 말했다. 이어 “보통은 정부 발표 후 2~3일이 지나면 시장의 윤곽이 잡힌다”고도 했다.

송파구에선 연초 대비 3억원 가량 급등한 잠실 주공5단지의 매물이 현재 3000만~4000만원 호가가 떨어져 나와 있지만 매수자가 움츠러들어 거래는 거의 없다.

재건축 투자 진앙지인 강남구 개포지구는 3주째 ‘거래절벽’이다. 개포주공1단지는 호가를 내린 매물이 10여건 출회돼 ‘매수자 우위’ 시장이 됐다. 개포동 L중개소 관계자는 “현 시국이나 경제 상황 등 모든 게 불확실해 재건축 매수세가 다시 붙을지 모르겠다”며 “현장에선 가격이 일시 조정돼 횡보하다가 내년 봄 성수기에 다시 오를 것이라고 안내하고 있다”고 전했다.

전통적인 겨울 비수기에 미국 금리인상 리스크까지 겹쳐 재건축 아파트의 중단기 가격 전망은 그리 낙관적이지 않다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “이번 대책은 주로 분양시장 이상과열을 진정시키기 위한 것으로 기존 아파트시장의 영향은 크지 않지만 시장 분위기 여파로 숨고르기 양상 이어질 것”이라며 “정책변수에 민감한 재건축 아파트는 당분간 소폭 조정이 예상 된다”고 내다봤다.

재건축 아파트 가격은 이미 지난달 말을 기점으로 꺾였다. 부동산114에 따르면 10월 마지막주 서울 재건축 아파트값은 0%의 변동률을 보이며 32주간의 상승랠리를 끝냈다. 강남구(-0.02%)와 송파구(-0.03%)는 마이너스로 돌아섰다.

서울, 경기ㆍ부산 일부, 세종시 등 ‘맞춤형 청약제도’ 조정 대상지역에서 이달 분양을 앞둔 단지들은 울상짓게 됐다. 최근 마포구 등 강북지역으로 이상 청약 열기가 번지다가 찬물을 맞은 격이 됐다. 당장 이날 분양공고 사업장부터 전매제한 기간 연장을 적용받는다. 이번 주말 개관하는 견본주택에선 수요자 문의가 잇따르는 등 청약 안내와 관련해 혼선을 빚을 수도 있다.

부동산인포에 따르면 ‘11ㆍ3 대책’ 적용대상 지역에서 연내 분양일정이 확정된 단지는 서울 20곳, 경기 6곳, 부산5곳, 세종 2곳 등이다.

이 가운데 민간택지로서 분양권 전매가 준공 이전까지 원천 차단되는 강남4구와 과천 단지는 ▷서초구 잠원동 래미안 신반포 리오센트(11월) ▷서초구 방배동 방배아트자이(11월) ▷송파구 풍납동 잠실올림픽 아이파크(11월) ▷송파구 거여동 거여2-2구역 e편한세상(12월) ▷과천시 중앙동 과천주공1단지 더샵(12월) 등이다.

10월 마지막주 서울 주요 지역 재건축 아파트값 변동률. ［자료 =부동산114］

또한 공공택지 민간분양으로서 분양권 전매가 준공 전 불가능한 단지는 ▷화성 동탄2신도시 A35블록 동탄 중흥S클래스 에코밸리(11월) ▷남양주 지금지구 신안인스빌 B6ㆍB3블록(11월) ▷동탄2신도시 C11블록 롯데캐슬(12월) ▷세종시 4-1생활권 P1 권역 세종더샵 예미지(11월) ▷세종시 2-1 생활권 M5블록 e편한세상 푸르지오 세종(12월) 등이다.

이들 지역에서 평균 청약경쟁률은 낮아질 것으로 예상된다.

권일 부동산인포 팀장은 “여유자금이 있거나 대출 상환 능력이 있는 고수입자를 중심으로 한 실수요자들의 당첨 확률은 상대적으로 높아지게 됐다”며 “가수요가 줄어드는 대신 분양시장의 중간 수준이 줄어 양극화는 더욱 심화될 가능성이 높다”고 말했다.

jshan@heraldcorp.com
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