[부동산 세무상담] 조합원 입주권 양도시 절세방법은?

진행 : 장효윤 MC

출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사

- 사연 소개 -

현재 서울에서 거주하는 1세대2주택자인데요.

10여년을 1주택 보유상태에서 2013년 9월 서초구에 29평 아파트를 6억2천만원에 취득하였습니다.

새로 취득한 아파트가 2013년 말 관리처분이 되고 재건축이 시작되어 현재 2017년 6월 입주예정으로 공사가 진행 중에 있습니다.

우선, 재개발, 재건축의 사업추진 절차와 관리처분계획의 의미, 그리고 조합원 입주권의 양도와 관련하여 비과세되는 경우와 절세방법은 있는지에 대하여 전반적인 설명을 듣고 싶습니다.

또한, 재건축 아파트는 취득당시 보다 많이 올랐고, 취득 당시 1세대1주택자로부터 취득한 주택은 5년간 비과세가 된다고 들었는데 지금도 유효한지와 재건축은 조합원 입주권 상태이므로 종전주택을 양도하면 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있는지요?

장효윤/ 오늘 사연주신 분은, 재개발, 재건축과 관련된 사연을 주셨는데요,

재개발·재건축과 관련해서는 이와 비슷하게 궁금해 하시는 분들이 많아 오늘 방송에 집중하실 것 같습니다.

우선, 재개발·재건축단계에서 세무부분과 관련된 부분은 어느 시점인가요?

장운길/ 네. 재개발·재건축은 진행되는 과정이 길고 복잡하지만, 양도소득세와 관련하여 중요한 시점은 취득이나 양도시점인데요,

그 시점이 관리처분계획 인가 단계입니다.

관리처분계획 인가란, 종전의 토지 또는 건물에 대한 권리를, 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 절차를 말합니다.

여기서, 사업시행자가 관리처분계획에 대한 시장, 군수, 구청장의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있습니다.

장효윤/ 그렇군요. 시청자 분의 경우 조합원입주권의 양도와 관련해서도 궁금하다는 사연 주셨는데요,

우선 조합원 입주권의 취득 시기는 언제로 보는 건가요?

장운길/ 네. 재개발·재건축으로 인하여 조합원이 취득한 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되며,

당해 조합원입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날인 관리처분계획의 인가일을 말합니다.

다만, 주택 재건축사업의 경우 2005년 5월31일 전에 사업시행인가를 받은 경우에는 사업시행인가일이 입주권의 취득시기가 됩니다.

장효윤/ 부동산 세무상담, 오늘은 재개발·재건축의 양도소득세와 관련하여 정보를 전해드리고 있는데요.

세무사님, 시청자 사연같이 비과세되는 조합원입주권에 대해서 설명주시겠어요?

장운길/ 네. 1세대1주택자인 재개발·재건축조합의 조합원이 재개발·재건축조합을 통하여 취득한 입주권을 양도하는 경우로서

종전주택이 관리처분계획 인가일과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 비과세 요건을 충족하고

양도일 현재 다른 주택이 없는 경우와

양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서

주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 비과세 됩니다.

장효윤/ 오늘 사연은 2013년 재건축아파트를 취득하였다는데, 전 소유자가 1세대1주택자인 경우에는 현재도 혜택이 있는 건가요?

장운길/ 네, 당연히 가능합니다.

오늘 시청자 사연에 1주택 소유상태에서 2013년 재건축 예정인 국민주택 규모의 아파트를 취득하였다고 사연 주셨는데요,

조세특례제한법 제99조의2제1항에 따라 2013년 주택경기 활성화의 대책으로

2013.4월~2013.12월 사이에 시?군?구청장이 확인한 1세대1주택 소유자로부터 국민주택규모의 취득하는 주택은

한시적으로 5년간 양도소득세를 전액 감면하고, 5년 이후에 양도하더라도 5년 후 오른 것에 대해서만 양도소득세를 납부하도록 일시적으로 운영한 경우인데,

오늘 사연 주신 시청자께서는 알고 취득하였는지 모르고 취득하였는지는 모르지만 딱 맞게 혜택을 볼 수 있는 대상이라고 판단됩니다.

장효윤/ 재건축아파트를 보유한 상태에서 종전에 취득한 주택을 양도하는 경우에도 비과세 적용을 받을 수 있는 건가요?

장운길/ 네, 조합원 입주권의 경우에는 1개의 주택으로 보기 때문에 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원 입주권을 취득하고 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하며 종전주택은 2년 이상 보유나 양도가액 9억원 이하만 충족하는 경우에는 비과세가 가능합니다.