[국민임대 진화③]임대료 주변시세 60~80%..입주 대기시간 '길어'

순환율 4.4% 그쳐..민간자본 끌어들여 패키지 활성화해야 국민임대 공급 부지, 뉴스테이로 전환하는 것에 대한 우려도

(서울=뉴스1) 진희정 기자 = LH(한국토지주택공사)의 국민임대주택이 인기다. 좁고 열악하다는 편견을 벗고 과거에 비해 투입되는 마감재와 설계도 개선됐다. 무엇보다 최대 30년간 내집처럼 살 수 있다. 서울 등 일부 지역에선 물량이 나오면 미계약분을 찾아보기 힘들 정도다. 다만 우리나라의 장기임대주택 재고는 전체 주택 대비 아직 5.5% 수준에 불과하다. 부채를 안고 있는 LH 입장에선 부담이 클 수밖에 없다. 진화하고 있는 국민임대주택을 소개하고 안정적인 장기공공임대주택 공급을 위한 다각적인 재원 확보 방안도 살펴본다.<편집자주>

최장 30년간 장기거주할 수 있어 인기를 끌고 있는 LH 국민임대주택단지. 사진은 친환경적 설계가 돋보이는 의왕 청계 국민임대주택단지.© News1

최대 30년간 내집처럼 살 수 있는 국민임대주택에 수요자들이 몰리고 있다. 하지만 공급물량에 비해 입주자 순환이 되지 않고 있어 문제다. 일각에선 국민임대 공급이 가능한 부지를 뉴스테이로 공급하는 것에 대한 우려도 크다.

◇임대료 주변시세의 60~80%, 평균 소득 70% 이하 공급

국민임대주택이란 평균소득 70% 이하 소득계층에게 시세의 60~80%
수준(최초 임대료)에 공급하는 주택이다. 장기 공공임대주택 재고량을 선진국 수준으로 확대해 무주택 저소득층(소득 1~4분위 계층)의 주거안정을 돕기 위해 도입됐다. 저렴한 임대료로 장기간(30년) 임대하며 분양전환은 안된다.

입주자 모집공고일 현재 무주택 세대 구성원으로 소득은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70%(전용 60㎡ 이하) 이하여야 한다. 전용 60㎡ 초과하는 국민임대주택은 전년도 도시근로자 가구당 월 평균소득의 100% 이하면 입주 가능하다. 자산은 부동산 보유 기준 1억 2600만원, 자동차는 2489만원 이하다.

임대료는 표준임대보증금과 표준임대료를 적용한다. 임대료는 2년 단위로 인상하며 인상률은 직전 2개월 주거비물가지수를 합산해 적용한다. LH의 경우 매년 4.8~4.9% 정도 오른다.

◇저조한 입주자 순환율…부지 부족한데 뉴스테이로 전환 우려까지

국민임대주택을 찾는 수요자는 맞지만 공급물량은 턱없이 부족한데다 입주자 순환율도 저조하다. 우리나라의 입주자 순환율은 4.4%로 영국(6~7%), 프랑스(9%) 등 선진국에 비해 훨씬 낮다. 전문가들은 입주자와 대기자간의 형평성 차원에서 일정기간 거주한 이후에는 재입주 심사를 거치도록 해야 한다는 주장도 있다.

실제로 국민임대주택은 지난 2009년 3만8614가구, 2010년 2만5393가구, 2011년 2만5459가구, 2012년 1만9053가구 등 이명박 정부 시절에는 평균 2만7000가구가 넘게 공급돼 왔다. 하지만 현 정부로 바뀐 첫 해인 2013년 2만4737가구로 소폭 줄더니 2014년(8502가구)에는 1만가구도 안되는 수준으로 급감했고 지난해까지 3년 연속 감소세를 이어오고 있다.

반면 상대적으로 주거환경이 좋은 중산층을 위한 뉴스테이 공급은 봇물을 이루고 있다. 정부의 주거대책이 발표될 때마다 공급량은 늘고, 시기도 앞당겨진다. 정부는 올해만 6만1000가구에 이르는 뉴스테이 공급 부지를 확보할 계획이다. 내년에는 이보다 많은 7만1000여가구의 부지 확보를 계획하고 있다.

한문도 한국부동산학박사회 회장은 "국민임대 건설이 가능한 LH 보유 토지를 기업형 임대(뉴스테이)로 제공하고 있어 장기적으로 저소득층의 주거안정을 위한 주택 공급에 영향을 받을 수 밖에 없다"며 "장기적으로 저렴한 공공임대 물량이 늘면 민간 임대시장 수요를 줄일 수 있다. 장기적인 주거안정을 위한 정부의 노력이 필요하다"고 지적했다.

◇민간자본 유치로 해결 나선 LH…사업구조 다각화

이같은 우려에 대해 LH는 국민임대주택의 공급물량을 늘리는 데 주력하고 있다. 기존 공공주택만 건설하는 민간참여 공공주택건설사업에 국민임대주택을 같이 건설하도록 한 것이다. 수익성이 높은 공공주택 건설과 수익구조가 열악한 장기임대주택을 섞어 민간사업자를 유치하겠다는 것. 실제로 지난해 국민임대주택과 공공분양주택을 결합한 패키지사업방식으로 화성동탄2지구 5블록과 6블록 시범사업을 추진했다.

패키지형은 단순 민간참여형과 달리 LH 입장에서 부채가 늘어나는 영구·국민임대주택을 민간자본으로 동시에 건설하는 장점이 있다. 땅도 매각하고 별도의 공사비 조달없이 장기임대주택을 건설할 수 있는 일석이조의 효과를 볼 수 있는 것. 부채 감축 효과면에서는 단순 민간참여형보다 절감액이 클 것으로 예상되고 있다.

LH 관계자는 "장기임대주택은 수익 구조가 떨어지다보니 공공주택건설과 묶어서 민간사업자를 모집해보자는 취지에서 추진하게 됐다"며 "30년 이상 장기임대주택에 앞으로 오피스텔이나 상가 등도 접목 시켜 사업을 다각화할 예정"이라고 말했다.

민간자본을 유치해 건설되는 화성동탄 A-5블록 단지 조감도© News1

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