[김기자의 부동산 WHY] 집 팔 때, 이것만은 알자

부동산거래는 보통 수억원에서 많게는 수십억원의 금전이 오가는 만큼 세금문제도 민감하다. 부동산을 매입할 때 취득세, 보유한 기간 동안은 재산세, 집을 팔 때 차익이 발생하면 양도소득세 등 종류도 다양하다. 그중 양도소득세는 세율이 높고 경우에 따라 가장 큰 액수를 부담할 수 있어 많은 사람이 궁금해한다. 집을 팔 때 알아두면 좋을 절세방법을 알아보자.

◆1세대 2주택자도 비과세 혜택?

양도세는 9억원 이상의 주택이나 1세대 2주택 이상을 소유한 경우 부과된다. 9억원짜리 아파트를 10억원에 팔았다고 가정하면 차익 1억원에 대해 세금을 매기는 것이다.

1세대 2주택자가 집 한채를 팔 때는 양도세가 부과된다. 하지만 일시적이나 부득이한 사유로 2주택자가 된 경우 세금을 면제해준다. 이를테면 기존에 살던 집을 팔기 전 새로 이사할 집을 사느라 일시적으로 2주택자가 될 수 있다. 이때는 새로 산 주택의 취득일부터 3년 안에 기존주택을 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한 수도권 소재 공공기관 등에 근무하다가 지방 발령으로 이사해도 5년 동안 양도세를 면제받는다. 이밖에 결혼이나 상속 등의 사유로 일시적인 2주택자가 됐을 때 양도세를 면제받는 경우가 있다.

만약 3주택 이상을 소유했을 때 양도세를 아끼려면 어떻게 해야 할까.

다주택자는 양도차익이 가장 적은 집을 먼저 처분하는 것이 좋다. 양도차익이 가장 큰 주택을 마지막에 처분하면 1세대 1주택자가 돼 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

피치 못할 사정으로 한꺼번에 2주택을 팔아야 하는 경우도 있을 것이다. 한해 2주택 이상을 팔면 양도차익을 합산해 양도세를 과세한다. 따라서 양도차익이 적은 집이나 집값이 떨어져 손해가 난 집을 처분하는 것이 낫다. 만약 매각시기를 늦추는 게 가능하다면 다음 해에 처분해 양도세 누진구조를 피하는 것이 유리하다.

◆오피스텔도 주택일까?

오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류하지만 실제로는 주거용으로도 활용한다. 따라서 국세청은 실제 용도에 따라 세금을 부과한다. 오피스텔을 사무실로 사용했다면 상관없지만 주거용으로 전입신고가 돼 있으면 주택으로 간주해 양도세 부과대상이 될 수 있다.

또한 상가와 주택이 한 건물에 있을 때 주택면적이 더 크면 건물 전체가 주택으로 간주된다. 상가에 대한 양도차익이 발생하면 양도세를 내야 하지만 주택으로 간주될 경우 1세대 1주택이라는 가정 하에 양도세를 안 내도 된다. 상가면적이 더 클 경우엔 주택면적의 비중을 늘리는 공사를 통해 용도를 변경하고 입증서류를 만들어 양도세를 면제받는 경우도 있다.

그렇다면 양도세를 안 내도 되는 특례주택이 있을까.

2003년 8월부터 내년 말까지 취득한 지방농어촌주택은 양도세 특례가 적용된다. 수도권 외 지역에 소재하는 주택을 주택 수 계산에서 제외하는 것이다. 단 모든 지방농어촌주택에 적용하는 것은 아니라 규모와 양도시점, 취득 시 금액에 따라 특례여부가 달라질 수 있다.

또한 과거 부동산시장 침체기에 정부가 양도세 특례혜택을 준 주택들이 있다. 2009년 2월12일~2010년 2월11일, 2013년 4월1일~12월31일 취득한 서울 외 지역의 신축 및 미분양주택이다. 1세대 1주택자 소유의 주택을 취득했을 때 지자체가 인정한 경우엔 5년 동안 양도세를 면제받는 제도도 있다.

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실시간 재테크 경제뉴스│창업정보의 모든 것김노향 기자 merry@mt.co.kr
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