가계부채 관리 대책, 효과 있을까?

<앵커>
가계부채 종합대책이 발표됐습니다.

하지만 벌써부터 '알맹이'가 빠졌다는 지적이 나오고 있는데요.

한성대 부동산연구소 권순형 실장 모시고, 이번 가계부채 대책을 짚어보도록 하겠습니다.

권 실장님, 이번 가계부채 종합대책에는 공급이 과잉된 주택시장을 관리하겠다는 내용이 담겨 있습니다.

이번 대책에 대한 평가를 간단하게 해주신다면요?

<권순형 / 한성대 부동산연구소 실장>
이번 정부의 대책은 가계부채의 급속한 증가가 부동산 담보대출 특히 분양 물량에 대한 집단대출에 기인하고 있을 인식하고 주택 분양시장에 관리방안을 추가한 것이 가장 큰 특징이라고 할 수 있습니다.

정부는 그동안 가계부채의 관리방안으로는 기존 주택담보대출 등 금융부채 관리 방안에 초점을 맞추었었는데 이번 대책은 택지의 공급, 주택 분양 등 가계부채 증가에 가장 원인을 제공하고 있는 신규 주택 공급과 관련된 관리방안에 추가한 것으로 보여집니다.

우선 LH를 통하여 공공택지의 공급물량을 2015년 12만 8천호에서 2016년 7만 5천호로 줄이는 것을 대책에 포함하였습니다.

다음으로 도시주택보증공사를 통하여 PF대출의 보증요건을 강화하는 방안을 도입하였습니다.

또한 지자체와 협력을 통하여 인허가 물량을 조절하는 등 사업계획 승인 시기를 조정하는 방안도 포함되어 있습니다.

또한 분양단계에서는 주택도시보증공사의 보증심사를 강화하여 분양물량을 조정하는 방안을 포함한 것이 이번 대책의 특징으로 볼 수 있습니다.

다만 대책은 정부가 기존에 발표했던 내용을 재구성한 것으로 사실상 새로운 대책은 없는 것으로 볼 수 있으나, 주택 공급의 전단계인 택지물량을 조정하는 것과 주택도시보증공사를 통하여 분양보증을 제한하여 사실상 공급물량 자체를 축소시키는 것을 목적으로 하고 있는 점을 주목할 필요가 있을 것입니다.

하지만 이번 대책이 그동안 가계대출의 증가의 가장 큰 원인으로 지목되고 있는 주택담보인정비율과 총부채 상환비율 등에 대한 조정, 집단대출에 대한 여신심사 제도 도입 등을 포함하고 있지 않고 있어 가계부채의 증가에 대한 본질적인 대책으로 보기는 어려울 것으로 판단됩니다.

<앵커>
이번 대책으로 인해 주택시장이 얼어붙을 것이라는 전망도 나오는데 어떻게 보시나요?

<권순형 / 한성대 부동산연구소 실장>
이번 대책은 가계부채에 대한 관리방안 중 신규 주택공급 물량에 대한 관리를 포함하고 있는 것이 특징입니다.

이러한 택지공급의 감소, 분양물량에 대한 보증 강화 등의 대책은 당장 그 효과가 발생하는 정책으로 보기는 어려운 조건이고, 이번 대책이 집단대출에 대한 여신심사나 담보대출 총량을 제한하고 있지 않다는 점에서 주택시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단할 수 있습니다.

다만 국내 주택시장은 가계부채에 대한 부담이 확대되고 있는 상황이므로 이번 대책은 정부가 주택시장에 직접적인 개입을 할 수 있다는 시그널을 주고 있기 때문에 투자심리가 위축될 가능성은 존재하고 있는 것으로 볼 수 있습니다.

<앵커>
집단대출에 대한 관리가 강화되면, 가계부채를 줄이는데 도움이 될 것으로 보이시나요?

<권순형 / 한성대 부동산연구소 실장>
가계부채에 대한 대책은 그간 기존 담보대출의 증가세를 감소시키고 대출 상환능력을 제고하는 것에 초점을 맞추고 있었습니다.

이러한 대책에 따라 주택담보대출에 대한 상환능력 증빙을 강화하고, 변동금리 대출을 고정금리 대출로 전환을 촉진하는 정책 등을 도입하였습니다.

이러한 정책에도 불구하고 분양주택에 적용되는 중도금대출은 규제대상에 포함되지 않았는데 2014년 이후 신규 분양주택이 크게 증가하면서 집단대출의 증가로 인하여 가계부채의 증가세가 가파르게 상승하였습니다.

특히 분양권에 대한 중도금 대출은 입주 시점에 대부분 주택담보대출로 전환된다는 점에서 가계부채 증가의 가장 큰 원인으로 꼽히고 있습니다.

이번 대책으로 정부가 집단대출에 적용되는 보증한도를 하향하고 개인별 보증 범위도 최대 4건에서 2건으로 제한하는 대책을 포함하고 있어, 집단대출 심사가 훨씬 강화될 것으로 예상할 수 있습니다.

또한 정부가 분양보증을 통한 공급관리정책을 대책에 포함하고 있기 때문에 공급물량의 감소가 이루어지면 가계부채의 증가세는 다소간 완화될 수 있을 것으로 보입니다.

<앵커>
주택분양보증심사 강화라는 추가 대책을 내놓았습니다.

시장의 영항이 클 것으로 보시나요?

<권순형 / 한성대 부동산연구소 실장>
주택분양보증심사 강화는 주택도시보증공사의 분양보증을 통하여 주택시장의 공급물량 자체를 경우에 따라 통제하겠다는 의미로 이해할 수 있습니다.

보증제도는 국내 주택시장은 선분양제도에 도입된 제도로 건설사 파산 시 분양 계약자 피해를 방지하기 위해 주택 완공을 보증하는 일종의 보험으로 성격을 가지고 있으며, 일정 규모 이상의 주택을 분양하려면 반드시 주택도시보증공사에서 분양보증을 받도록 규정되어 있습니다.

정부가 주택도시보증공사를 통하여 분양보증심사를 강화하여 보증을 거부하는 경우 공급물량 자체를 축소시키거나 공급시기를 조정하는 효과가 만들어질 수 있을 것으로 예상할 수 있을 것입니다.

다만 분양보증심사는 사업계획승인 이후 분양절차의 일환으로 진행되기 때문에 직접적으로 공급물량을 통제하는 정책으로 기능하는 것에 한계가 있는 상태입니다.

분양보증 심사강화와 사전 분양보증심사는 그 자체로는 주택시장에 큰 영향을 미치기는 어려울 것이나 투자심리 위축 등의 효과는 만들어질 수 있을 것입니다.

<앵커>
이번 대책에는 분양권 전매 제한 조치는 포함되지 않았습니다.

이때문에 시장에 별 영향이 없을 것이라는 전망도 나오는데요.

어떻게 보시나요?

<권순형 / 한성대 부동산연구소 실장>
이번 대책은 가계대출 증가에 가장 큰 원인으로 지목되고 있는 담보인정비율, 총부채상환비율, 집단대출 여신심사, 분양권 전매제한 등의 대책을 포함하고 있지 않고 있습니다.

정부는 2013년 이후 주택시장 정상화를 명분으로 LTV, DTI 비율 조정, 분양가 상한제 폐지, 전매제한 완화 등의 정책을 도입하였습니다.

현재 가계부채의 급속한 증가는 결국 현 정부가 시장 정상화를 명분으로 도입한 각종 규제 완화 정책이 저금리 기조와 맞물리면서 투자자금이 주택시장으로 몰리면서 발생한 것으로 이해할 수 있습니다.

이러한 점에서 가계부채의 증가세가 가파르게 이어지고 있으며 다른 한편에서 주택시장에서 공급과잉의 우려가 현실화되고 있는 시점에 가계부채 상승의 가장 핵심적인 문제가 이번 대책에서 포함되지 않고 있다는 점은 이번 대책의 실효성을 의심케 하고 있습니다.  

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