안갯속 2016 부동산 시장..대출 규제에 美 금리 인상 악재지만 서울 집값은 여전히 상승 가능성
하지만 요즘 들어 고민이 커졌다. 부동산 투자 열기가 한풀 꺾이면서 강남 아파트 가격이 떨어지고 분양권 가격도 급락해 자칫 손해 보지 않을까 걱정이다. 인근 부동산중개업소에서는 반포래미안아이파크 계약률이 40%에도 못 미치면서 분양권 가격이 수천만원 떨어졌다는 얘기까지 나돌 정도다. 김 씨는 “대형 건설사가 시공한 데다 요즘 뜬다는 반포 재건축 단지라 ‘강남불패’ 신화를 믿고 청약했지만 분양권이 팔리지 않을까 불안하다. 중도금을 마련하려면 한 달에 수백만원 대출이자를 물어야 해 손해를 보고서라도 분양권을 팔아야 할지 고민”이라고 털어놨다.
부동산 대세 상승기 끝났나
분양권 웃돈 떨어지고 거래 줄어
2015년 내내 뜨거웠던 부동산 경기에 이상기류가 흐르고 있다. 정부가 대출 원금과 이자를 동시에 갚도록 하는 가계대출 규제를 발표한 데다 미국 금리 인상 여파로 대출 부담이 커지면서 부동산 시장에 한파가 불어닥쳤다.
부동산업계에 따르면 2014년 10월 분양한 서울 서초구 ‘서초푸르지오써밋’ 전용 97㎡ 분양가는 12억3000만~12억9000만원 선이었지만 현재 12억원에 못 미치는 가격에 분양권 매물이 나오고 있다. 서초동 A중개업소 관계자는 “분양 시장에서 수십 대 1 청약경쟁률로 인기를 끈 강남 재건축 아파트조차 미계약 물량이 수두룩하다. 분양가가 워낙 높았던 영향도 있지만 미국 금리 인상에 대출 규제까지 겹치면서 투자심리가 냉각돼 지금은 한발 빼야 한다는 공감대가 형성되는 모습”이라고 털어놨다.
한때 청약 광풍이 불었던 위례신도시도 분위기가 좋지 않긴 마찬가지다. 2015년 말 입주한 ‘위례1차 아이파크’ 전용 87㎡의 경우 지난 9월까지만 해도 분양가(6억1000만원 수준)에 1억원가량 웃돈이 붙었지만 최근에는 6억6000만원 수준에 거래된다. 덩달아 주택 거래 활황세도 한풀 꺾였다. 국토교통부에 따르면 지난 11월 전국 주택 매매 거래량이 10월보다 8% 감소한 9만7813건에 그쳤다. 이를 두고 ‘부동산 대세 상승기가 끝났다’는 분석까지 나온다.
부동산 시장에 한파가 닥친 건 정부 가계대출 규제 여파가 컸다. 정부가 최근 발표한 가계대출 대책은 이자만 갚다 나중에 원금을 갚는 거치식 일시상환 대신 처음부터 이자와 원금을 함께 갚는 비거치식 분할상환 위주로 바꾸는 게 핵심이다. 대출금으로 집을 산 뒤 이자만 내다가 한꺼번에 원금을 갚는 게 사실상 힘들어진다는 얘기다. 대출 심사도 ‘담보’ 위주에서 ‘상환 능력’ 중심으로 전환하는 만큼 능력을 벗어나는 고액 대출은 쉽지 않을 전망이다. 엎친 데 덮친 격으로 미국이 9년 반 만에 금리 인상을 단행하면서 머지않아 우리나라 대출금리가 급등할 거란 우려도 커졌다.
“이번 대출 규제는 서울보다는 지방 부동산 시장 열기를 꺼뜨리는 직격탄이 될 수밖에 없다. 지방은 그동안 대출 규제가 거의 없었던 만큼 심리적인 타격이 수도권보다 더욱 심할 것이다. 대출을 받아 분양권 전매에 뛰어드는 수요가 많았던 데다 새 아파트 공급이 넘쳐나 과열됐던 대구 등 일부 지방 시장은 당장 조정 국면에 들어갈 수밖에 없다.” 박상언 유엔알컨설팅 대표 분석은 눈길을 끈다.
공급과잉 우려도 무시할 수 없다. 2015년 한 해 공급된 주택은 70만가구로 수도권 1기 신도시가 건설된 1990년 이후 25년 만에 최대치다. 부동산114에 따르면 새해 전국 입주 물량은 2015년보다 2%가량 늘어난 27만1467가구다. 이어 2017년엔 32만가구, 2018년 45만여가구가 입주할 전망이다. 한꺼번에 많은 주택이 입주하면 잔금을 못 내거나 세입자를 구하지 못해 입주가 지연되는 입주 대란이 나타날 우려도 크다.
하지만 반론도 만만찮다. 가계부채 대책, 미국 금리 인상에 따른 일시적인 조정일 뿐 새해에도 집값 상승세가 이어질 것이라는 관측도 적지 않다. 여전히 저금리 기조가 이어지는 데다 전세가율도 높아 전세 수요의 매매 전환이 지속될 거란 전망에서다.
우리나라 주택 보급률은 100%를 넘지만 자가 보유율은 여전히 50%대에 그쳐 주택 매매 수요가 꾸준히 이어질 거란 전망도 나온다. 미분양 주택도 감소세를 이어가는 중이다. 2015년 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 3만2221가구로 2014년 말보다 22%가량 줄었다.
상승, 하락 전망을 하기에 앞서 지역별로 달리 봐야 한다는 의견도 힘을 받는다. 건설산업연구원은 새해 서울·수도권의 경우 3%, 지방은 2% 상승할 것으로 전망했다. 주택산업연구원도 새해 전국 주택 매매 가격 상승률을 평균 3.5%로 예측한 가운데 수도권은 4%, 지방은 1.5% 오를 것으로 내다봤다. 2015년에 비해 수도권은 0.5%포인트, 지방은 1.5%포인트 낮춘 수치다. 그만큼 수도권보다는 지방 상승률이 둔화될 가능성이 높다는 의미다.
서울 강남·경기 남부 “꾸준히 오른다”
그렇다면 새해 어느 지역 집값이 가장 많이 오를까. 하락세를 보인다면 어느 지역 집값이 가장 많이 떨어질까.
매경이코노미가 전문가 25명을 대상으로 설문조사한 결과 전문가들이 새해 집값이 가장 많이 오를 것으로 예상한 지역은 단연 서울 강남권(25.8%)이다. 2위는 한 해 내내 투자 열기가 뜨거웠던 제주(22.6%)가 꼽혔다. 이어 서울 비(非)강남(17.7%), 경기 남부(12.9%), 수도권 2기 신도시(9.7%) 순으로 집값이 많이 뛸 것으로 전망됐다. 제주를 제외하면 1~5위 상위권 모두 서울·수도권에 집중돼 있다는 점이 눈길을 끈다.
고분양가 논란에도 불구하고 서울 강남권이 가장 많은 추천을 받은 이유는 강남발 재건축 이주 수요가 넘쳐나기 때문이다. 부동산114에 따르면 2016년까지 서울에서 정비 사업으로 사라질 재건축, 재개발 주택 수는 6만가구를 넘는다. 새해 입주를 앞둔 주택(3만1471가구)의 2배가량 된다. 김일수 스타아시아파트너스 대표는 “전셋값이 계속 치솟을 것이란 불안감이 큰 데다 재건축 단지 일반분양가가 높게 책정되면서 주변 집값을 끌어올릴 가능성이 크다”고 내다봤다.
서울 비강남권도 마찬가지다. 전셋값이 먼저 오르고, 전세난에 떠밀린 수요자가 내집마련에 나서면서 강북권 도심 집값이 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 강은현 EH경매연구소장은 “실수요자가 내집마련에 나서는 만큼 강남보다 집값 부담이 적은 강북권 중소형 평형 아파트 중심으로 집값이 오를 것”이라고 말했다.
각각 2위와 4위를 차지한 제주, 경기 남부 지역에 공통점이 있다면 굵직한 개발 호재를 잔뜩 안고 있다는 점이다.
2015년 제주 지역 집값 상승세는 거침없었다. 제2 공항 건설 등 호재가 풍부한 만큼 새해뿐 아니라 앞으로 몇 년간 상승세가 이어질 것이란 장밋빛 전망도 나온다. “최근 1~2년 새 ‘제주살이’ 열풍을 타고 제주로 유입하는 인구가 꾸준하고 각종 개발 호재가 이어지면서 당분간 집값이 오를 가능성이 높다.” 양용화 KEB하나은행 부동산센터장의 분석이다.
경기 남부 지역 호재도 만만치않다. 수원, 성남, 용인, 안양 등지는 강남 생활권 대체 지역으로 수요가 꾸준할 전망이다. 신분당선 연장선, KTX와 GTX가 개통하는 지역을 중심으로 실수요자 관심이 높아질 것으로 보인다. 수도권 2기 신도시 역시 위례, 동탄2신도시 등 인기 단지를 중심으로 수요가 꾸준할 것으로 보인다. 하지만 입주 시점에 물량이 대거 몰리면 집값 상승세가 주춤할 수밖에 없다는 이유로 표를 적게 받았다.
거꾸로 새해 집값이 약세를 보일 만한 지역은 어디일까.
최근 주택 공급이 집중되고 집값 상승 폭이 컸던 부산, 대구 등 지방 대도시 주택 시장이 불안할 거란 전망이 대세다. 전문가들이 집값 하락을 가장 우려한 지역은 대구(17.9%). 이후 대전과 광주, 부산, 그다음 울산 집값이 떨어질 가능성이 높다는 분석이다.
대구·부산 지역은 지난 5년간 투기 수요가 몰리며 집값이 50% 이상 뛸 정도로 들썩였다. 하지만 2015년 하반기 들어 분양가가 급등하고 미분양 물량이 늘며 ‘거품’ 조짐을 보이기도 했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “미국발 금리 인상에다 정부 가계부채 관리 대책으로 전매차익을 노린 투자 수요가 대거 발을 뺄 것으로 보인다. 수도권보다는 지방 광역시 거래가 급감하고 집값이 하락할 위험이 크다”고 우려했다.
울산의 경우 최근 몇 년간 신규 공급이 뜸했다는 이유로 2015년 신규 분양 시장이 호황을 보였다. 하지만 최근 조선, 석유화학 등 지역 주력 산업인 중화학업계 구조조정이 이어지며 신규 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 2015년 집값이 강세를 보인 광주광역시도 새해에는 입주 예정 물량(1만1159가구)이 2015년(5752가구)의 2배 수준으로 증가해 공급 부담이 큰 상황이다. “당분간 지역에 따라 집값이 철저히 엇갈리는 장세가 나타날 가능성이 높다. 새해 서울·수도권은 매수를, 부산·대구 같은 지방 대도시는 매도 시기를 염두에 둬야 한다”는 고종완 원장 조언은 눈길을 끈다.
대출 규제 이전에 급매물 노려볼 만
새해 부동산 투자전략은 어떻게 짜야 할까. 일단 아파트 분양을 염두에 두고 있다면 철저한 ‘옥석 가리기’를 하는 게 중요하다. 부동산114에 따르면 새해 아파트 분양 물량은 2015년(약 48만가구)보다 대폭 줄어든 32만가구에 그칠 전망이다.
눈길을 끄는 건 건설사들이 지방 공급량을 줄이는 대신 서울, 수도권 물량을 늘리는 점이다. 서울의 경우 재건축, 재개발 사업이 활기를 띠면서 새해 분양 물량이 5만6700여가구에 달할 전망이다. 2001년(6만2100가구) 이후 처음으로 5만가구를 넘어선 수치다. 이에 비해 지방은 2015년보다 35% 감소한 13만여가구가 공급될 예정이다. 한 건설업계 관계자는 “서울은 아직까지 부동산 경기가 괜찮은 데다 재건축, 재개발 물량이 워낙 많아 새해 공급이 더 늘어난다. 다만 지방은 지난 몇 년간 공급이 급증해 새해부터는 분양 물량을 줄일 계획”이라고 전했다.
서울 강남권에서는 현대건설이 개포주공3단지를 재건축하는 ‘디에이치(The H) 개포’와 삼성물산이 분양하는 ‘래미안블레스티지(개포주공2단지)’가 눈길을 끈다. 강북권에서는 서대문구 북아현힐스테이트와 성북구 장위1구역, 마포구 대흥2구역 등 대규모 재개발 단지를 주목해볼 만하다.
다만 아무리 대형 건설사 시공단지고 입지가 좋더라도 2015년처럼 분양 시장에서 ‘묻지마 청약’을 하는 건 곤란하다. 자금 계획도 없이 남들을 따라 무작정 청약에 넣었다가 자칫 분양권 가격이 급락하면 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 게다가 정부 가계부채 대책이 새해 2월부터 수도권에 적용되고 대출금리가 오르기 시작하면 청약 시장에 찬바람이 불 우려도 크다. 비록 정부 가계부채 대책에서 집단대출은 제외됐지만 분양에 앞서 꼼꼼히 자금 마련 전략을 세우는 게 중요하다.
박상언 대표는 “중도금 집단대출은 이번 규제 대상에서 빠졌지만 매매 시장이 위축되면 신규 분양 시장도 열기가 식을 수밖에 없다. 상대적으로 전세가율이 낮은 재건축 초기 단계 아파트나 수도권 외곽, 지방 부동산 시장이 먼저 식을 가능성이 높다. 아무리 관심 단지라도 분양가가 주변 시세보다 높은지 따져보고 청약에 나서야 한다”고 조언했다.
새해 부동산 시장이 공급과잉, 미국 금리 인상, 가계대출 규제 등 여러 악재에 시달릴 가능성이 높은 만큼 투자 타이밍을 미뤄야 한다는 조언도 나온다.
김희선 알투코리아 전무는 “투자 목적이라면 일단 숨 고르기를 해야 한다. 가격 상승을 우려해 서둘러 주택을 구입하기보다는 자신의 소득이 얼마나 늘어날지, 원리금과 이자를 감당할 만한지 따져보고 매매 시점을 저울질하는 게 좋다”고 말했다.
반대로 실수요자라면 대출 규제가 강화되는 새해 2월 이전에 내집마련에 나서야 한다는 얘기도 허투루 들리지 않는다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “대출 규제 여파가 있지만 교통이 좋은 서울 도심 중소형 아파트는 수요가 탄탄해 장기적으로 상승세를 이어갈 가능성이 높다. 실수요자라면 이참에 경매, 공매를 활용하거나 값싸게 나온 기존 아파트 급매물을 사들이는 게 방법”이라고 주장한다. “지역별로 입주 폭탄이 예상되는 곳은 피해야 한다. 대출 부담은 30% 이내로 줄이고, 기업이 계속 입주하면서 고용이 늘어나는 지역을 눈여겨볼 만하다”는 심교언 건국대 부동산학과 교수 얘기도 눈길을 끈다.
새해 달라지는 부동산 제도
비사업용 토지 양도세 중과세 부활
새해 주택담보대출 요건부터 세제 혜택까지 달라지는 부동산 제도는 한두 가지가 아니다.
우선 2016년 초부터는 비사업용 토지의 양도소득세 중과세가 부활한다. 비사업용 토지는 실수요가 아닌 재산을 키우는 수단으로 보유한 땅을 일컫는다. 새해에는 양도차익에 따라 기본세율(6~38%)에 추가 세율(10%포인트)이 덧붙어 부과된다. 단 비사업용 토지를 3년 이상 보유했다면 장기 보유 특별공제 혜택을 받을 수 있다.
정부가 2015년 말 발표한 가계부채 종합관리 방안도 수도권은 새해 2월, 지방은 5월부터 시행된다. 주택담보대출을 받을 때 대출자 상환 능력 심사를 강화하는 한편 분할상환 비중을 높이는 것이 골자다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 완화는 7월 일몰될 예정이지만 정부가 1년 단위로 연장 여부를 결정하는 만큼 눈여겨볼 필요가 있다. LTV와 DTI는 2015년 8월부터 각각 70%, 60% 선에서 유지되고 있다.
연 2000만원 이하의 주택 임대소득에 대한 비과세는 2016년 말 종료된다. 2017년부터는 주택 임대소득의 14%를 과세한다. 2015년 말 국회에서 통과된 소득세법 개정안에 따르면 부모와 10년 이상을 함께 산 무주택 자녀가 집을 물려받을 때 내는 상속세 공제율이 대폭 높아진다. 지금까지는 집이 없는 자녀가 5억원짜리 부모 집을 물려받을 때 집값의 40%에 한해서만 면세 혜택을 받았지만 앞으로는 5억원에 한해 80%까지 면제받을 수 있다. 자녀가 미성년자인 동안 동거 기간은 제외된다.
설문에 도움 주신 분들(총 25명, 가나다 순) 강공석 투모홀딩스 대표, 강은현 EH경매연구소장, 고종완 한국자산관리연구원장, 권강수 한국창업부동산정보원 이사, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김곤중 아벤트리리츠 대표, 김규정 NH투자증권 부동산연구위원, 김민수 알에셋자산관리 대표, 김일수 스타아시아파트너스 대표, 김재언 KDB대우증권 부동산·세무팀장, 김진건 제이오션 대표, 김희선 알투코리아 전무, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 서정렬 영산대 부동산금융학과 교수, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안민석 에프알인베스트먼트 연구원, 양용화 KEB하나은행 부동산센터장, 윤여신 젠스타 대표, 윤재호 메트로컨설팅 대표, 장경철 부동산일번가 이사, 채정석 신영 상무, 최순웅 네오밸류 건축본부장, 한태욱 동양미래대학 경영학부 교수, 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원, 황종선 알코리아에셋 대표
[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr, 정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr / 사진 : 류준희 기자]
[본 기사는 매경이코노미 제1839·신년호 (2016.01.01~01.05일자) 기사입니다]
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