[SPECIAL REPORT 2] '아파트 저리 가라' 오피스텔 투자 열풍 신규 분양 집착 말고 실질수익률 따져봐야
# GS건설은 지난 6월 경기 부천 옥길지구 ‘옥길자이’ 주상복합단지 중 아파트보다 오피스텔을 먼저 분양했다. 임대수익형 상품인 오피스텔로 수요를 끌어온 후 아파트를 분양해야 청약 성적이 좋을 거란 판단에서다. 오피스텔은 나흘 만에 144실이 모두 ‘완판’됐고 아파트도 2.82 대 1 경쟁률로 1순위 마감했다. GS건설 관계자는 “보통 주상복합단지는 아파트를 분양하고 나서 오피스텔을 공급하는 경우가 많지만 요즘 오피스텔 시장이 워낙 활황이라 오피스텔을 먼저 분양한 게 효과를 봤다”고 설명했다.
기준금리 1% 초저금리 시대가 찾아오며 수익형 부동산 투자를 저울질하는 이들이 부쩍 늘었다. 그중에서도 투자 부담이 적고 매달 꼬박꼬박 월세수익을 올리는 오피스텔이 인기다. 오피스텔은 청약통장이 따로 필요 없는데다 1채를 보유해도 아파트를 청약할 때 무주택 자격을 인정받는다는 점이 매력 요인으로 꼽힌다. 마침 건설사들도 부동산 경기 호황을 맞아 대규모 오피스텔 분양 물량을 쏟아내는 중이다.
힐스테이트광교 청약경쟁률 422 대 1
지난 2월 경기 광교신도시에서 분양한 현대건설 ‘힐스테이트광교’ 오피스텔은 평균 청약경쟁률만 422 대 1에 달했다. 77㎡의 경우 30실 모집에 2만4014건이 몰려 무려 800 대 1의 경쟁률을 기록했다. 지금까지 청약경쟁률을 공개한 오피스텔 단지 중 역대 최고 경쟁률이다.
경기도 고양시에서 청약을 받은 ‘킨텍스꿈에그린’ 오피스텔에도 실수요자가 대거 들어오며 28.3 대 1 경쟁률을 기록했다. 지난 6월 공급한 이 단지는 84㎡형 780실 모집에 2만2121건이 접수됐다. 청약경쟁률이 치솟으며 계약에 들어간 지 사흘 만에 780실이 모두 팔려나갔다. 한화건설은 킨텍스꿈에그린 주상복합단지에서 아파트와 오피스텔을 동시에 청약했는데 오피스텔 평균 청약경쟁률(28.3 대 1)이 아파트(2.8 대 1)보다 훨씬 높았다. 이에 앞서 서울 서대문구 북아현뉴타운에 공급된 ‘e편한세상 신촌’은 계약 시작 이틀 만에 오피스텔 100실이 모두 ‘완판’됐다.
오피스텔 분양이 인기를 끌며 아파트 못지않게 웃돈도 꽤 붙었다.
광교신도시에서 9월 입주 예정인 ‘광교 힐스테이트 레이크’ 오피스텔 84㎡는 분양권에 5000만원 안팎 웃돈이 붙어 있다. 광교신도시 A공인중개업소 관계자는 “서울 강남권도 아닌 수도권 신도시에서 오피스텔에 수천만원 웃돈이 붙는 건 이례적인 일”이라고 귀띔했다. 최근 대우건설이 공급한 ‘상암DMC푸르지오시티’ 오피스텔 분양권에도 2000만원 넘는 웃돈이 붙었다.
한동안 주춤했던 오피스텔 매매가와 월세도 완연한 오름세로 돌아섰다. 부동산114에 따르면 올 1분기 전국 오피스텔 평균 매매가격은 전 분기 대비 0.12% 올랐고 이후에도 상승세를 이어가는 중이다. 분기 기준 오피스텔 가격이 상승한 건 2012년 1분기 이후 3년 만이다. 1분기 오피스텔 평균 월세 가격도 지난해 2분기 이후 1년 만에 0.07% 상승했다.
윤재호 메트로컨설팅 사장은 “오피스텔은 상가와 비교해도 투자 위험이 적고 공실률이 낮아 초보 임대사업자에게 안성맞춤이다. 주거, 업무시설로 동시에 활용할 수 있어 불황에 강한 상품이라는 점도 인기 요인”이라고 설명했다.
오피스텔 인기 끄는 이유는
투자 부담 적고 평면도 아파트 못잖아
오피스텔이 인기를 끄는 이유는 꽤 많다.
일단 아파트보다 투자 부담이 적다. 오피스텔은 대체로 전용 85㎡를 넘지 않아 10~20평대 소형 평형 물건이 대부분이다. 지역에 따라 다르지만 대부분 3억원 이하면 한 채를 구입할 수 있어 은퇴한 베이비붐 세대뿐 아니라 30대 젊은 층에게도 인기다. 현대엔지니어링이 경기 광교신도시에서 분양한 힐스테이트광교 오피스텔은 계약자 중 30대 비율이 27%에 달했다. 전용면적 41㎡의 경우 평당 분양가가 830만원대로 저렴해 30대 투자자들이 대거 몰렸다는 분석이다.
김혜현 센추리21코리아 실장은 “1억~2억원대로 개인이 투자할 만한 부동산 상품은 오피스텔 이외엔 별로 없다. 은행 예금금리가 1%대로 떨어진 상황에서 매달 꼬박꼬박 임대수익을 올리는 상품으로 오피스텔이 인기를 끄는 이유”라고 설명했다.
소형 아파트 공급이 부족한 것도 영향을 줬다. 2~3인 가구가 늘어나는 데 비해 10~20평대 소형 아파트 전세 물건이 씨가 말라 아예 주거 상품 대안으로 오피스텔을 찾는 수요가 부쩍 늘었다.
오피스텔이 아파트 못지않은 평면을 갖춘 것도 인기 요인으로 꼽힌다. 기존 오피스텔은 30㎡ 이하 원룸형이 대부분이었지만 요즘은 다르다. 45㎡가 넘는 널찍한 평면에 방도 2~3개를 갖춘 오피스텔이 흔하다. 아파트에서나 볼 수 있었던 3~4베이를 넣거나 2~3면 개방형 구조에 알파룸이 추가되는 일명 ‘아파텔(아파트+오피스텔)’ 상품도 적잖다.
널찍한 규모를 갖춘 오피스텔 공급도 부쩍 늘었다. 전용 60~84㎡ 오피스텔의 경우 2012년만 해도 공급 물량이 1355실에 그쳤지만 지난해 2379실로 급증했다. 올 들어서도 5월까지 3535실이 주인을 찾아 이미 지난 한 해 공급 물량을 훨씬 앞질렀다.
한화건설이 공급한 킨텍스꿈에그린 오피스텔은 방 3개와 욕실 2개를 갖춘 84㎡로만 설계해 인기를 끌었다. 4베이 판상형으로 설계되고 4.5m 광폭 거실을 적용해 아파트를 찾던 수요가 대거 몰려들었다는 분석이다. 롯데건설이 인천 청라국제도시에서 분양한 ‘청라롯데캐슬’ 오피스텔은 원룸형이던 전용 58㎡에 가변형 벽체와 방문을 달아 안방을 만들었다. 가장 큰 116㎡에는 거실 한 개와 방 세 개, 화장실 두 개를 만들고 아파트에서나 볼 수 있던 드레스룸을 설치했다.
올 하반기에도 서울 송파구 문정지구, 경기 광교·동탄2신도시 일대에서 오피스텔 공급이 쏟아진다. 리얼투데이에 따르면 3분기에만 전국 14곳에서 4705실의 오피스텔이 선보인다. 수도권에서는 경기도가 2572실로 가장 많고 서울 634실, 인천 238실이다.
김일수 스타아시아파트너스 대표는 “수도권 신도시 지역을 중심으로 오피스텔 공급이 많지 않은 곳에 투자 수요가 몰리는 분위기다. 당분간 오피스텔 분양이 인기를 끌 것”이라고 내다봤다.
‘강남 고집 말아야’ 종로·공덕 눈길
주거용 오피스텔이 인기를 끈 건 이번이 처음은 아니다. 전세난이 심했던 2000년대 초반에도 오피스텔은 아파트 못지않게 수요자가 몰렸다. 하지만 이후 주택 경기가 침체되고 공급이 급증하며 투자 열기가 주춤했다. 그러다 최근 들어 오피스텔이 임대수익형 주거 상품으로 인기를 회복하며 청약 열풍을 이끄는 모습이다.
지금 시점에서 오피스텔에 투자하면 넉넉한 수익을 낼 수 있을까.
임대수익률을 높이려면 일단 매입 단가를 낮추는 게 중요하다. 부동산114에 따르면 올 상반기 서울 오피스텔 평균 분양가는 3.3㎡당 1324만원으로 지난해 오피스텔 평균 분양가(1143만원)보다 180만원가량 올랐다. 한때 오피스텔 분양가는 평당 1000만원을 밑돌았지만 꾸준히 상승세를 이어왔다.
이렇다 보니 임대수익률은 조금씩 떨어지는 추세다. KB국민은행에 따르면 지난 6월 기준 서울 오피스텔 평균 임대수익률은 5.53%로 지난해 말(5.61%)보다 0.08%포인트 하락했다. 경기도 역시 같은 기간 6.16%에서 6.04%로 떨어졌다.
얼핏 보면 은행 이자보다 훨씬 높은 수익률이라고 착각할 수 있지만 세금, 중개수수료 같은 부대비용도 함께 살펴봐야 한다.
오피스텔은 아파트에 비해 세금 부담이 크다. 취득세, 양도세 등 세금을 낼 때 오피스텔은 건축법, 아파트는 주택법을 적용받기 때문이다. 오피스텔은 매입할 때 분양가나 매입가의 4.6%를 취득세(지방교육세, 농어촌특별세 포함)로 낸다. 아파트의 경우 취득세가 1.1(전용 85㎡ 이하)~1.3%(전용 85㎡ 초과)만 세금으로 내는 것과 비교하면 무려 3배가량 더 부담해야 하는 셈이다. 임대사업자 등록을 하지 않고 오피스텔을 임대하면 오피스텔 매입가의 10%를 부가가치세로 내야 한다는 점도 아쉽다. 그나마 오피스텔 중개수수료는 매매의 경우 0.9% 이하에서 0.5% 이하로, 임대차는 0.9% 이하에서 0.4% 이하로 부담이 줄었다.
오피스텔은 아파트보다 공간 활용도가 떨어진다는 점도 염두에 둬야 한다.
아파트는 전용, 공공면적을 합한 공급면적을 기준으로 3.3㎡당 분양가를 산정하지만 오피스텔은 공급면적보다 넓은 계약면적이 분양가 산정 기준이다. 같은 면적의 아파트와 오피스텔을 똑같은 금액을 주고 샀다면, 아파트의 실제 면적이 더 크다는 의미다. 게다가 오피스텔은 발코니 확장 같은 서비스 면적이 없기 때문에 같은 전용면적의 아파트보다 작게 느껴질 수밖에 없다. “발코니를 확장한 전용 59㎡ 아파트와 84㎡ 오피스텔 크기가 다를 바 없다”는 얘기가 나올 정도다. 보통 주거전용면적을 공급면적으로 나눈 ‘전용률’은 아파트가 80% 수준이지만 오피스텔은 50%에 못 미치는 경우도 수두룩하다. 결국 투자에 앞서 전용면적 대비 분양가를 따져봐야 한다는 얘기다.
분양가 낮은 저층부 투자가 유리
오피스텔에 투자할 땐 아파트처럼 굳이 서울 강남권을 고집할 필요가 없다는 조언은 눈여겨볼 만하다.
부동산114에 따르면 올 6월 기준 서울 자치구별 오피스텔 평균 임대수익률은 강북권이 강남권보다 더 높은 경우가 많았다. 일명 ‘강남 3구’ 중에선 강남구(5.06%), 서초구(5.1%)가 5%를 갓 넘겼고, 송파구(4.58%)는 그보다 더 낮다. 이에 비해 강북구(6.23%), 금천구(6.17%), 강서구(5.87%), 광진구(5.67%), 구로구(5.56%) 수익률은 5%를 훌쩍 넘는다.
서울 강북구 수유역 인근 오피스텔 단지의 경우 전용 20㎡ 기준으로 보증금 1000만원, 월세 55만원에 거래된다. 매매가가 1억1000만~1억2000만원인 걸 검안하면 수익률은 6% 내외다. 이에 비해 지하철 강남역 주변 오피스텔촌엔 워낙 공급이 많다 보니 임대료가 점차 떨어지는 추세다. 역삼동 A오피스텔 전용 30㎡의 경우 한때 보증금 1000만원에 월세가 100만원을 육박했지만 최근에는 80만~90만원 선으로 떨어졌다. 매매가는 2억2000만원 선으로 연 임대수익률은 5%에 못 미친다. 역삼동 K공인중개업소 관계자는 “새로 분양하는 도심 오피스텔에는 웃돈이 붙기도 하지만 기존 강남역 오피스텔 임대료가 떨어지는데다 공실도 늘며 임대수익률이 예전 같지 않은 분위기”라고 털어놨다. 한태욱 동양미래대학 경영학부 교수는 “투자하려는 지역의 오피스텔 공급량이 얼마나 많은지, 매매가나 월세는 주변 단지와 비교해 높지 않은지부터 따져보는 게 좋다”고 강조했다.
오피스텔에 투자할 땐 기대수익률을 지나치게 높이는 건 금물이다. 단순 계산으로 연 5%대 임대수익률이 나오더라도 공실이 발생하거나 각종 세금, 입주자 관리비용을 감안하면 실제 수익률은 1~2%가량 떨어지는 경우가 부지기수다. 신축 오피스텔에 투자할 경우 예상 임대료가 현실성이 있는지 판단하고 최근 3년간 인근 지역에 들어선 오피스텔 임대료를 직접 조사해보는 것도 좋다.
“오피스텔은 아파트보다 환금성이 낮은 만큼 자산가치 상승보다는 임대수익 목적으로 투자해야 한다. 최초 분양 후 10년이 넘으면 건물 유지관리비가 늘어나므로 5~10년가량 보유한 후 매도하는 전략이 바람직하다.” 한태욱 교수의 현실적인 도움말은 귀 기울여 들어볼 만하다.
분양가가 높은 고층부보다는 저층부를 구입하는 것도 방법이다. 아파트의 경우 로열층의 환금성이 높고 임대도 잘되지만 오피스텔은 큰 차이가 없기 때문이다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 “보통 투자자들은 분양가가 5~10%가량 높더라도 고층부를 선호하지만 임대가 거의 완료되면 고층부와 저층부 임대료가 비슷해진다. 투자 대비 수익률로 보면 분양가가 낮은 저층부 오피스텔 투자가 유리하다”고 얘기한다.
오피스텔 수익률을 높이려면 분양가가 치솟은 신규 분양보다 종로, 공덕, 여의도 등 도심 역세권에 위치한 기존 오피스텔을 구입하는 게 나을 수 있다. 이왕이면 기업 사무실이 몰려 있는 업무밀집 지역이나 대학가, 신도시 택지지구가 유리하다.
“아파트처럼 대형 건설사 브랜드 오피스텔을 고집할 필요는 없다. 같은 입지라도 대형 건설사 브랜드를 달면 분양가가 치솟기 때문에 임대수익률은 그만큼 떨어진다. 입지만 좋다면 계약조건이 좋은 중소 건설사 브랜드 오피스텔을 선택하는 것도 방법이다. 오피스텔은 아파트와 달리 학군, 조망권 같은 환경 요인보다는 업무지구 접근성이나 교통 여건이 수익률을 결정짓는다는 점을 명심해야 한다.” 박상언 대표의 조언이다.
신규 분양 오피스텔을 고집한다면 건설사들이 초기 입주 관리 부담을 줄여주기 위해 ‘임대보장제’를 제시하는 상품을 눈여겨볼 필요가 있다. 입주 초기에 일정 기간 동안 정해진 임대료를 건설사가 대신 지급하는 방식이다. 하지만 건설사들이 언제까지 임대보장제를 운영하긴 어려운 만큼 인근에 입주 수요가 얼마나 많은지, 분양가가 주변 시세보다 낮은지 따져보는 건 기본이다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “오피스텔 준공 이후 세입자가 들어오기까지 2~6개월가량 시간이 걸리는데 공실 문제를 막기 위해 수익률을 어느 정도 보장해주는 곳을 선택하는 것도 방법”이라고 말했다.
이왕이면 주차장 같은 편의시설이 확보된 오피스텔 투자가 유리하다. 요즘에는 1실당 1대가 넘는 주차공간을 제공하는 오피스텔이 꽤 많아졌다.
[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr / 사진 : 윤관식 기자 / 그래픽 : 정윤정]
[본 기사는 매경이코노미 제1817호 (2015.07.22~07.28일자) 기사입니다]
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