[전월세 종합대책]이번 대책의 배경과 주안점은?(일문일답)

[아시아경제 박소연 기자]26일 서승환 국토교통부 장관은 경제혁신 3개년 계획 후속조치로 '주거안정을 위한 주택임대차시장 선진화 방안'을 마련, 경제관계장관회의를 통해 확정했다고 밝혔다. 이 방안에서는 전ㆍ월세시장 안정을 위해서는 임대주택 확충이 시급하다고 보고 공공과 민간이 참여하는 공급방식을 도입, 올해부터 적극 활용키로 했다. 다음은 대책관련 질의응답 내용이다.

-이번 대책의 배경과 주안점은?

▲최근 주택시장은 집값상승에 대한 기대 저하로 임대수요가 증가한 가운데 임차인은 주거비가 적게 드는 전세를 선호하는 반면 임대인은 수익률이 좋은 월세를 공급해 임대시장 수급불일치로 인한 전셋값 불안이 지속되고 있다. 이런 시장구조적 변화로 인한 임대시장의 수급불일치 해소를 위해 공급과 수요 양 측면의 종합적·구조적 대응방안을 마련했다.

주요 정책 추진방향은 다음과 같다. 공급은 LH 재무여건을 감안해 민간자금과 주택기금이 투자하는 '리츠'를 통해 임대주택 공급을 확대한다. 리츠 등 기업형 임대사업자의 원활한 임대사업 지원을 위해 청약제도를 개편하고, 전문임대관리업에 대한 세제지원 등 강화한다. 준공공임대에 대한 양도세 한시면제 등 세제·금융지원 및 과도한 규제 완화, 임대소득 과세방식 정비를 통해 민간의 임대주택 공급을 확대한다.

수요부분은 자가-전세-월세간 균형적 지원체계를 마련한다. 저리의 구입자금 지원으로 전세수요의 매매전환을 촉진한다. 고액전세(수도권 4억초과, 지방 2억초과)에 대한 정부지원을 중단한다. 월세 거주자의 부담완화를 위해 월세 소득공제 혜택을 확대한다.

주택기금을 '주택도시기금'으로 전환해 임대주택에 대한 재원기반을 확충하고, 전월세 관련 통계를 대폭 정비한다. 전세 위주로 규정된 주택임대차보호제도도 월세증가를 반영해 보완할 계획이다.

-공공임대리츠 도입이 구체적으로 어떤 효과가 있는지?

▲당초 LH 10년 공공임대주택 공급목표인 2017년까지 4만가구에 추가해 최대 4만가구까지 임대주택 공급 확대 가능하도록 하겠다.(총 최대 8만가구) 사업지구별로 철저한 구분회계를 통해 임대주택사업의 투명한관리·감독이 가능하고, LH의 부채 증가 없이 공공임대주택 사업 가능하다. 리츠방식 도입으로 LH는 택지비 조기회수와 건축비 등 비용 절감을 통해 부채감축 효과를 기대할 수 있다.

-결국 임대주택사업에 주택기금이 리스크가 있는 투자를 하는 셈인데, 기금 부실 우려는 없는지?

▲공공임대 리츠는 공공택지를 조성원가 이하로 매입해 건설하고 10년뒤 LH매입확약 등으로 기금 부실가능성이 거의 없다. 또한 체계적인 사업성 심사 등으로 투자위험을 저감할 계획이다. 첫째 분양심사·PF대출 보증 등 주택사업 분석에 대한 전문성이 있는 대주보를 출자업무 전담기관으로 지정한다. 둘째 기관투자자와 공동 심사를 통해 투자분석을 강화한다. 셋째 최종적으로 기금운용심의회의 심의를 거쳐서 투자여부를 결정하도록 심사 절차를 마련한다. 기금운용위원은 주택금융 분야 학계, 전문가 11명과 정부위원 4명으로 구성한다.

-비슷비슷한 리츠가 많은데, 어떠한 차이가 있는지?

-부동산 현물출자시 과세 이연 요건 및 적용대상?

▲과세이연 대상ㅇ 주택, 임대주택 건설용 토지- 리츠 영업인가 후 1년내 현물출자하는 경우- 현물출자 후 일정 기간 내(예. 3년)에 해당 주택?토지를 임대주택용으로 직접 사용하는 경우에 한함

임대주택 리츠 요건① 총자산의 50% 이상을 기준시가 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 임대주택으로 보유② 나머지 자산은 근린생활시설 등 임대주택의 주거여건 조성에 투자해야 하고, 숙박·위락시설, 관광·휴게시설 등 주거여건과 무관한 부동산에 투자 금지 등

과세이연 방식ㅇ (양도소득세) 주택·토지 현물출자시 발생한 양도차익에 대한 양도소득세를 현물출자로 취득한 주식 처분시 납부ㅇ (법인세) 주택·토지 현물출자시 발생한 양도차익을 사업연도의 손금에 산입하고 해당 주식을 처분하는 사업연도에 익금 산입

-임대사업자에 대한 별도공급이 허용되는데, 임대사업자에게 신규분양기회가 돌아가는 만큼, 무주택자의 내집 마련 기회가 줄어드는 것 아닌지?

▲ 현재도 임대사업자 중 리츠·부동산펀드에 민영주택을 별도 공급할 수 있으나 활성화되지 못하고 있어 요건·절차를 완화하는 것이다. 다만 입주자모집승인권자인 시·군·구가 임차수요와 청약경쟁률 등 분양수요를 감안해 필요하다고 인정하는 경우 별도공급되는 비율을 제한할 수 있도록 하고 해당 주택은 매입임대주택 또는 준공공임대주택으로 등록토록 해 당장 내집마련이 곤란한 무주택자에게 도움이 되도록 할 계획이다.

-주택임대관리업으로 세액감면을 적용받는 대상은?

▲주택임대관리업이란 임대인과 임차인의 사이에서 임대인을 대신하여 임차인으로부터 임대료를 징수하고 임대의 목적이 되는 주택의 시설물을 유지·보수·개량하는 등 임차인의 주거편의를 위해 필요한 서비스를 제공하는 업무다. 다만 주택임대관리업으로 세액감면을 받을 수 있는 주택임대관리업자는 '주택법' 제53조의2에 따라 등록한 주택임대관리업자다.

-주택임대관리업의 법인세 세부내용은 어떠한가?

▲ (감면내용) 주택임대관리업을 중소기업특별세액감면 대상에 추가하여 기업규모별, 지역별로 차등해 세액감면한다.

-미분양 물량을 전세금반환보증과 모기지보증을 통해 임대주택(전세)으로 활용한다고 하는데, 그간의 실적이 어느 정도이며 건설업체가 자체 시행하고 있는 애프터 리빙과 같은 것인지?

▲2013년 9월 시행이후 약 23개 사업장, 2152가구의 미분양이 전세로 전환됐고 현재 3개 사업장(약 2000가구)에서 준공에 앞서 사전 전환 약정을 맺은 상태다. 애프터리빙과 같은 '전세형 분양'은 유형별로 다르나 실질이 분양계약으로서 건설사가 미분양을 처리하기 위한 자구책의 일환이다. 이 보증을 활용해 순수 '전세'로 전환하면 전세형 분양보다 저렴한 비용으로 충분한 자금(분양가의 50~80%) 조달 가능하므로 앞으로 전세형분양은 대폭 감소할 것으로 예상된다.

-준공공임대에 대한 소득세, 법인세 감면 상세내용은?

▲(감면요건) 다음의 요건을 모두 충족하는 주택임대사업자의 임대소득에 대해 세액감면① (임대사업자) 세법 및 '임대주택법'상 임대사업자로 등록② (임대주택)- '임대주택법'에 따라 임대주택으로 등록- 국민주택규모(85㎡) 이하의 주택(주거용 오피스텔 포함)- 임대개시일 현재 주택 및 부수토지의 기준시가 3억원 이하③ (임대주택 수 및 기간) 3호 이상의 주택을 5년 이상 임대

(감면내용) 일반임대로부터 발생하는 임대소득은 20% 세액감면준공공임대로부터 발생하는 임대소득은 30% 세액감면

(적용시기) 2015.1.1 이후 개시하는 과세연도분부터 적용

-기존에 매입임대로 운영하고 있던 임대주택을 준공공임대주택으로 전환하려고 하는데, 가능한지?

▲현재도 2013년 4월1일 이후에 매입해 등록한 매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환 등록할 수 있으나, 명문규정을 두지 않고 있고 10년의 임대의무기간에 임대주택으로서 기 임대한 기간을 전혀 산입하지 않아 전환 등록의 실익이 적었다.

향후에는 5년매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환 등록하면 기 임대한 기간의 50%를 준공공임대주택으로 산입(최대 5년)하게 된다.

더욱이 2013년 4월1일 전에 매입한 주택도 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 법이 개정되면 전환등록의 실효성이 더욱 높아질 전망임.

다만, 기존 보유주택을 준공공임대주택으로 전환 등록하더라도 새로 매입하는 것은 아니므로 국민주택기금 매입자금 대출대상에서는 제외된다. 준공공임대주택에 대한 60% 장특공제율 인정은 2013년 4월1일 이전 등록한 매입임대주택에 대해서 적용한다.

-임대사업자가 의무위반을 한 경우 현재 형벌을 부과하고 있으나 과태료로 전환한다고 하는데, 이유는? 오히려 임차인 보호가 소홀해 지는 것 아닌지?

▲공공임대 공급 보완을 위한 민간 임대주택 등록을 촉진하기 위해서는 의무위반의 정도에 비해 무거운 형벌을 과태료로 전환할 필요가 있다.

임대의무기간, 임대조건신고의무 등 임대사업자의 의무가 행정적 의무에 해당하는 점을 고려할 때 형벌보다는 과태료가 적합하다.

특히 과태료는 형벌에 비해 시장·군수·구청장이 신속하게 조치할 수 있으므로 실효성이 오히려 높아질 수 있고 임대의무기간을 위반한 경우에는 감면받은 세액 추징, 기금대출에 대한 위약금 부과를 하게 되므로 임차인 보호가 약화되지는 않을 것이다.

-소규모 임대사업자 과세방식을 개편하는 이유는?

▲소규모 주택임대소득은 규모의 영세성 등을 감안할 때 사업소득보다는 금융소득과 유사한 소득으로 보는 것이 현실적이다.

사업성이 낮은 소규모 주택임대소득을 종합과세되는 사업소득에서 제외시킴에 따라 소규모 임대사업자의 세부담이 명확해지고, 부수적으로세법상 사업자 등록 및 사회보험료 납부의무 완화가 가능해진다.

소규모(2가구 이하) 주택임대소득을 이자ㆍ배당 등 금융소득과 동일하게 분리과세한다. 3호 이상자 또는 주택임대소득 2000만원을 초과할 경우 금융소득과 같이 종합과세 대상에 포함해 과세형평성을 높인다.

-부동산임대사업의 결손금을 종합소득에서 공제하는 이유는?

▲임대소득이 종합소득의 일부(사업소득)인 경우에도 다른 소득에서 손실을 차감할 수 없어 임대업 투자를 저해한다. 외국의 경우에도 임대소득이 금융비용등 비용보다 적은 경우 손실을 다른 사업의 수익에서 차감할 수 있도록 하여 임대사업을 지원한다. 부동산 임대사업에서 손실이 발생(임대수익 500만원, 금융비용 1000만원)하고 다른 사업소득에서 이익(1000만원)이 발생한 경우 부동산 임대손실을 비용으로 인정 가능하다.

-월세소득공제를 세액공제로 전환하는 취지는?

▲소득공제의 세액공제 전환시 소득수준과 관계없이 동일한 지원을 하게 돼 과세형평성이 높아진다. 월세 소득공제의 경우 일정 소득 이하자(최고 세율이 최대 15% 적용)에게 적용되므로 세액공제 전환에 따라 세제지원금액이 확대된다.

-월세소득공제를 세액공제로 전환하는 경우 사례

▲ < 사례1 > 총급여 3000만원 근로자, 월세 50만원 지출시 혜택

(종전)△21.6만원=50만원(월세)×12개월(연환산)×60%(공제율)×6%(최고세율)

(향후)△60만원=50만원(월세)×12개월(연환산)×10%(세액공제율)

< 사례2 > 총급여 4500만원 근로자, 월세 50만원 지출시 혜택

(종전)△54만원=50만원(월세)×12개월(연환산)×60%(공제율)×15%(최고세율)

(향후)△60만원

< 사례3 > 총급여 6500만원 근로자, 월세 50만원 지출시 또는 4500만원 근로자, 전세→월세 50만원 전환시 혜택

(종전)0원(급여기준 초과 또는 전세)

(향후)△60만원

-월세 공제 전환 추진시기

▲월세 소득공제의 세액공제 전환은 금년 1월이후 지급하는 월세분부터, 대상자 확대는 개정안 시행 이후 최초로 지급하는 월세분부터 적용한다.

-주택기금을 주택도시기금으로 개편하는 이유는?▲고도성장→저성장, 주택 공급부족→수요부족, 고금리→저금리 등 환경변화로 기존 임대주택 및 도시·주거환경정비 방식 한계 봉착. 도시재생, 주거환경개선 등 도시분야도 지원하고, 단순 융자 중심에서 출자·투융자(메자닌), 보증 등으로 지원 다각화. 시중의 풍부한 유동성이 주거복지와 도시재생, 취약계층, 쇠퇴지역으로 흘러갈 수 있도록 기금이 마중물 역할 수행. 주택보증 전문기관이자 사업성 심사, 안정적 수익구조 등 역량을 갖춘 '대주보'를 전담 운용기관으로 지정한다.

-주택기금 전담 운용기관을 별도로 설치할 필요가 있는지?

▲단순 융자대행인 현행 은행 위탁관리방식은 출자, 투융자 등 새로운 기능에 부적합하고, 5년주기 교체 등 안정적 운용 저해. 출자, 투융자 등 새로운 정책기능 수행, 자산 100조 기금 운용의 전문성·공공성 강화를 위해 '전담 운용기관' 지정 필요. 주택보증 전문기관이자 사업성 심사, 안정적 수익구조 등 역량을 갖춘 '대주보'를 전담 운용기관으로 지정. 대주보는 분양보증, PF보증 등에 특화된 공기업으로 사업성 분석, 보증과 연계한 리스크 관리 등 새로운 기금 역할 수행에 적합하다.

박소연 기자 muse@asiae.co.kr< ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지 >