규제풀린 부동산시장, 부활하나

<앵커> 부동산시장 회복을 가로막고 있던 각종 규제들이 연말 국회에서 대거 폐지됐습니다.

글로벌 금융위기 이후 오랜 침체기를 걸었던 부동산시장, 과연 올해는 살아날 수 있을지 전망해 보겠습니다.

엄수영 기자 나왔습니다.

지난 연말 국회에서 부동산 관련 법안들이 대거 처리됐습니다. 어떤 내용인지 소개해 주시죠.

<기자> 지난해 취득세 영구 인하와 수직증축 리모델링 허용, 그리고 새해 첫 날 국회에서 다주택자에 대한 양도세 중과제가 폐지됐습니다.

부동산 시장의 회복을 위한 조치들이 취해지고 있습니다.

취득세 인하는 주택과 같은 부동산을 구입했을 때 그에 따른 세금 부담을 줄인 것입니다.

6억원 이하는 2%에서 1%, 9억원 이상은 4%에서 3%로 낮아졌습니다.

주택을 살 때 세금 부담이라는 심리적인 걸림돌을 제거했다는 데 큰 의미가 있습니다.

또 올해 4월부터는 수직증축 리모델링이 허용되죠.

15층 이상 공동주택은 최대 3개층, 14층 이하는 최대 2개 층까지 수직증축 리모델링이 가능해집니다.

건설업계가 그동안 줄기차게 요구했던 양도세 중과제도 폐지됐습니다.

양도세 중과 제도는 집을 2채 이상 가진 사람에게 무거운 세금을 매기는 것입니다.

지금까지는 2주택자는 양도차익의 50%, 3주택자 이상은 60%를 물게 했는데요,

이번에 바뀐 세법은 중과 제도를 폐지하고 다른 소득과 마찬가지로 6~38%의 기본세율을 적용하도록 했습니다.

부동산시장 회복을 위한 정책 걸림돌들이 해소가 됐다는 평가입니다.

<앵커> 부동산 시장의 대표적인 빗장 3개가 풀린 것인데요,

박근혜 대통령도 신년사에서 규제 완화로 부동산 시장 활성화를 추진할 것이라고 말는데,

시장의 반응이나 분위기는 좀 어떤가요?

<기자> 박근혜 대통령이 다주택자 양도세 중과 폐지 등 부동산 규제 완화로 올해에는 부동산시장이 침체기에서 벗어나 활성화될 것이라고 강조했습니다.

이러한 규제 완화 기조는 계속 이어질 것으로 보이는데요,

하지만 현재 시장은 지난해 기존 주택과 신규 분양에 적용됐던 양도세 한시감면 혜택과 생애최초자들에 대한 취득세 면제 혜택이 지난해 말 종료되면서 부동산시장의 회복은 다소 더딜 것으로 보입니다.

올해 신규 분양이나 기존 주택 시장의 일시적인 거래 절벽과 청약률 저하 현상이 있을 수 있습니다.

여기서 전문가들의 말을 들어보시겠습니다.

<인터뷰> 김은경 삼성증권 부동산전문위원

"대부분의 정책의 초점이 전용면적 85㎡ 이하의 중소형에 맞춰져 있다면 기존 미분양이라든가 기존 주택 시장의 거래 활성화를 위해서는 중대형에 대한 새로운 자금 지원이나 정책적 혜택 부분도 고려될 필요가 있다고 보여집니다."

<인터뷰> 김찬호 주택산업연구원 연구위원

"임대주택 관련해서 세부적인 규제완화책이 있을 걸로 보여집니다.

리츠 시장 활성화를 위해서 지금 현재 리츠의 개인 주주 공모 제한 등을 조금씩 풀어나갈 수 있는 여지가 있다고 보여집니다."

<앵커> 계속해서 부동산 규제가 완화되고 있고 대통령까지 나서서 부동산 시장 회복이 기대된다고 했는데, 그렇다면 올해 집값이 좀 회복될까요?

<기자> 수도권의 경우 최근 4~5년 동안 계속해서 보합세 내지는 가격 하락폭을 거듭해 왔습니다.

최근 부동산 관련기관들의 보고서에서는 올해 수도권 주택시장이 1% 내외 상승할 것으로 점치고 있는데요,

건설산업연구원과 주택산업연구원, 한국감정원은 정부 정책이 제대로 시행되면 서울·수도권 아파트값이 1%가량 오르면서 거래량은 40~50% 증가할 것으로 내다봤습니다.

현대경제연구원은 "수도권 중소형의 경우 상승 반전할 가능성이 있다"고 전망했습니다.

규제 완화들이 어느정도 가시화되면서 기대심리가 회복될 가능성이 높지만, 거시경제가 얼마나 뒷받침 해주느냐가 가장 큰 관건으로 꼽힙니다.

지방의 경우는 지역별로 차별화될 것으로 보입니다.

수도권과 달리 지방은 2008년 금융위기 이후 6년간 상승세를 이어왔는데요,

이런 집값 상승세를 타고 분양한 아파트들이 올해 본격적으로 입주해 최근 3년간 연평균 물량인 9만1천여 가구보다 70% 정도 많은 15만 가구에 이릅니다.

공급이 쏟아지면서 지방의 경우 호황세는 한풀 꺾일 것으로 전망됩니다.

다만 정부청사와 공공기관의 이전이 본격화된 세종시와 혁신도시 등에서는 개발이 속도를 내고 인구유입이 늘어나 당분간 상승세는 이어질 것으로 예상됩니다.

<앵커> 올해 수도권 집값이 소폭 상승할 것으로 예상되는데, 수도권에서 주목할 지역은 어느 곳인가요?

<기자> 부동산 전문가들은 올해 투자 유망지역으로 `강남 재건축`을 꼽았습니다.

지난해 하반기 하락세를 딛고 올 초들어 강남권 재건축 가격이 반등세를 보이고 있는데요,

실제로 강남3구 재건축이 12월 중순 3개월 만에 반등에 성공하면서 기대감이 더해지고 있습니다.

강남구는 11월보다 0.49% 올랐고, 대표적으로 개포 주공3단지 42㎡의 경우 한 달 새 3천만원 올라 7억~7억3천만원 대의 매매가를 형성하고 있고 서초구도 0.01% 상승, 송파구는 12월 보합세로 돌아섰습니다.

특히 강남 재건축 단지들은 지난해 3.3㎡당 4천만원에 가까운 높은 분양가에도 불구하고 뜨거운 청약 열기를 보였는데요,

올해도 강남권이 가지는 희소가치 사업추진이 가속화되는 곳들을 중심으로 신규 분양시장과 기존 주택시장에서 강남권 재건축은 이슈가 될 것으로 보여집니다.

<인터뷰> 박합수 국민은행 부동산팀장

"특히 재건축 시장에서는 작년에 이어서 올해에도 분양이 이어질 걸로 예상되면서 대규모 물량인 가락시영과 고덕시영 아파트까지 나오는 상태입니다. 그만큼 시장을 주도하는 것이 강남 재건축 시장이 될 걸로 예상되고 특히 올해말까지 관리처분인가 신청을 해야 재건축 부담금을 감면받기 때문에 개별 단지별로 사업속도를 높이는 추세가 나타날 것으로 예상돼서 재건축에 대한 활성화를 기대해 볼 수 있다고 할 수 있습니다."

<앵커> 매매시장은 올해보다는 다소 나아진다는 전망인데,

그렇다면, 세입자들 이야기를 해보겠습니다. 1년 넘게 전셋값이 오르고 있는데 올해는 걱정을 좀 덜 수 있을까요?

<기자> 지난해 서울 아파트 전셋값 상승률은 평균 9%를 기록했습니다.

2012년 8월부터 한 주도 빼놓지 않고 전국은 70주 연속, 서울은 71주 연속 오르면서 최장 상승 기록을 연일 갈아치우고 있습니다.

전셋값 상승은 올해도 이어질 전망입니다.

다만 상승폭은 좀 누그러질 것으로 예상됩니다.

올해 아파트 입주물량은 22만6천가구로 지난해보다 32% 늘어나지만,

신규 입주물량이 수도권보다는 지방에 더 많아 수도권의 전세 물량 찾기는 여전히 어려울 것으로 보입니다.

특히 강남지역의 전세난은 올해 상당히 불안해 보입니다.

가락시영 6천여가구등 올해 강남 일대 재건축·재개발 예정지 인근에서 쏟아져 나오는 이주수요가1만3천여가구에 달해 강남권과 주변 지역 전세난은 심화될 것으로 보입니다.

<앵커> 지난해만큼은 아니지만 올해도 전세난이 예상되는군요.

전세를 원하는 수요는 줄지 않고 전세로 나오는 물건은 없는 상황이 계속되고 있는데,

부동산 규제 완화책이 시행되면 전세수요가 매매로 전환되지는 않을까요?

<기자> 매매시장이 회복세로 갈 것인지 안갈것인지가 가장 큰 변수입니다.

취득세 영구인하로 주택 구입의 진입장벽을 낮췄고 다주택자 양도세 중과 폐지 등 부동산 규제가 완화되면서

다주택자들이나 1주택자들이 주택을 더 많이 산다면 거래 증가와 함께 매매가격 상승도 기대해 볼 수 있겠죠.

매수력 있으면서 주택구입을 관망했던 전세수요자들이 매매로 돌아선다면 전세수요가 감소할 수 있는 가능성도 있습니다.

하지만 이들이 임대사업자로 돌아선다면, 이야기가 달라집니다.

예전처럼 집값 상승에 따른 시세차익을 보기 어려워졌기 때문에 집주인들이 임대소득에 대한 기대감이 더욱 큰 상황입니다.

이렇게 될 경우 다주택자들이 주택을 임대로 돌린다고 해도 전세가 아닌 월세나 반전세로 내놓을 가능성이 크기 때문에 전세시장에 또다른 압박으로 다가올 수 있는 것입니다.

<인터뷰> 김찬호 주택산업연구원 연구위원

"월세화로 가는 추세는 갈 수 밖에 없는 구조인 것 같습니다.

집값 상승에 대해서 과거와 같은 상승에 대한 기대는 낮습니다. 그렇기 때문에 전세 레버리지 효과(지렛대 효과)는 크게 기대하기가 어렵습니다. 또 상당부분 집주인들 중에서 은퇴자, 고령자 세대가 늘기 때문에"

<인터뷰> 김은경 삼성증권 부동산전문위원

"당분간 저금리 기조가 유지되는 한 집주인의 입장에서는 전세를 월세로 전환하는 속도가 계속 빨라지면서 가속화될 가능성이 높다고 보여지고 결국 세입자 입장에서 훨씬 유리한 전세를 필요로 하는 수요는 그만큼 계속 유지되거나 늘어날 가능성도 있다는 점에서"

정부는 지난해부터 4.1 대책, 8.28 대책 등 부동산 정책을 계속해서 내놓고 있고, 규제완화를 통해 정책적 시그널을 주고 있습니다.

하지만 시장은 지난해 말로 종료된 양도세 면제와 생애최초 취득세 면제 여파로 1,2월 거래량 감소는 불가피해 보입니다.

다만 다주택자 양도세 중과폐지 등 규제완화책과 지난해 전세난에 따른 매매수요 전환이 봄 이사철 이후부터는 가시적으로 시장에 작용할 가능성이 높습니다.

올해는 경제 여건이 소폭 개선이 된다는 전제 하에 수도권 부동산 시장도 오랜 침체를 딛고 바닥을 다지면서 소폭 상승률로 회복하는 해가 될 것으로 전망됩니다.