매매값, 수도권 바닥 찍고 상승 .. 전세난 해결책 안 보여

2014년 천안아산 부동산 시장 전망 <상> 특징과 대내외 변수

부동산 시장은 경제정책과 금융시장, 수요와 공급 등 다양한 변수들이 영향을 미친다. 천안역에서 바라본 성정·대흥동 일대.

전국적으로 볼 때 2013년은 부동산 경기가 침체된 한 해였지만 천안·아산지역은 달랐다. 집값이 빠른 회복세를 보이면서 일부에서는 상승국면으로 전환된 지역도 나타났다. 부동산 경기는 대외적인 여건과 경제·정책·금융, 수요와 공급 등 다양한 변수들이 영향을 미친다. 이영행 박사(부동산학)와 함께 천안·아산의 지역특성을 고려한 2014년 부동산 시장을 전망해 봤다.

경기침체가 장기화 될 것이라는 우려 속에서도 수도권과 달리 지방의 부동산 시장은 지난 2~3년간 다소 긍정적이었다. 지난해 천안·아산지역은 입지적인 특성에 따라 양극화 현상을 보여 준 한 해였다. 천안 쌍용·불당·두정동 등 일부 지역 부동산 시장은 상승 국면으로 전환됐다. 하지만 여전히 침체의 국면을 벗어나지 못한 곳이 상당수를 차지했다.

부동산 시장은 경제와 밀접한 관계가 있다. 경기흐름을 가장 빠르게 반영하는 것이 유가증권시장이다. 따라서 부동산은 실물경제의 바로미터인 코스피 지수와 같이 하거나 뒤를 따른다. 2014년 코스피 상승 예측과 더불어 부동산 경기가 확장 국면에 접어들 것이라는 분석이 나오고 있다.

대외변수는 긍정·부정 혼재

글로벌 경기나 국내 경기는 지난해보다 나아질 것으로 보는 견해가 우세하다. 금리 역시 갑작스런 상승이나 불확실성이 커 보이지는 않는다. 수급에서도 입주물량을 기준으로 평년보다 과잉 되지는 않을 것으로 전망된다. 결국 정책변수에 의한 시장 참여자들의 심리적인 요소가 가장 강력한 변수다. IMF에 따르면 2014년 세계경제 성장률을 3.6%로 전망, 지난해 보다 개선될 것으로 예측했다. 미국·영국·유럽·일본 등 선진국의 회복세는 지속될 것으로 보인다. 중국은 연착륙 정책으로 성장률이 둔화 될 것으로 예상됐다. 인도와 브라질 등 신흥국의 성장세도 역시 둔화 될 것으로 보인다.<표1>

대내변수는 긍정적 > 부정적

2014년 우리나라 경제 성장률은 3.4~4.0%(한국금융연구원 4.0%, 하나금융경영연구소 3.4%, 한국은행 3.8% 전망) 수준으로 전망된다. 미국의 출구전략 등 대외상황을 고려할 때 금리상황은 유동적이지만 시장금리는 경제 회복세와 맞물려 상승기조가 예상됐다. 부동산 시장은 경기회복에 따른 상승압력과 금리인상에 의한 하락압력이 공존하는 상황이 될 것으로 전망된다. 국내 정책변수는 정부의 4·1 및 8·28 부동산 대책, 리모델링 수직 증축 허용, 취득세 영구 인하 등이 발표되면서 지역에 따라 부동산 시장이 크고 작은 움직임을 보였다. 앞으로 다주택자 양도세 중과 폐지 및 연기 정책이 발표되고 코스피가 본격적으로 상승하면 부동산은 보다 긍정적으로 움직일 것으로 예상된다. 국내 부동산 시장의 순환주기는 확장국면이 진행 중이라는 분석이 우세하다. 수도권 주택매매가격 추세는 하락 중이지만 순환주기는 지난해 3월 저점을 기록한 후 6개월째 상승하고 있기 때문이다.<표2>

부동산은 지역·유형·규모별 차별 심화

2014년 부동산 시장의 전반적인 특징은 지역별 시장분리현상과 지역·유형·규모별 시장 차별화가 심화(서울 수도권은 상승, 지방은 상승세 둔화)될 것이라는 점이다.

서울과 수도권 주택시장의 경우 매매가격은 확장 국면에 접어들었고 바닥(저점)을 통과한 것으로 나타났다. 이로 인해 수도권 부동산 시장은 내년까지 확장국면에서 일정한 회복과 시세상승이 나타날 것으로 예측된다. 반대로 지방은 확장 국면에서 서서히 수축 국면으로 접어드는 양상을 보일 것으로 전망된다. 수도권과 달리 지방은 DTI 등 집값을 잡는 강력한 규제가 없는 상태에서 그 동안 수급불일치 현상까지 겹치고 개발호재 등이 작용해 지난 2~3년 동안 집값이 폭등하는 양상을 보였기 때문에 조정기에 들어설 것이라는 분석이다.

또 다른 특징은 매매·전세·월세 시장의 수급불균형이 지속(전세물건 부족현상, 월세물건 증가현상)된 다는 점이다. 2000년 이후 지속적으로 소득 불균형이 심화되고 있다. 2012년 기준으로 상위 20%의 소득이 하위 20% 소득의 5.76배에 달한다는 통계도 있다. 소득불평등 심화에 따라 올해에도 매매·전세·월세의 수급불균형이 예상된다.

마지막으로 임차수요의 매매수요 전환 여건이 지속적으로 개선(매매가 대비 전세가 비율)될 것으로 보인다. 현재 전세가격은 상승하고 매매가격은 정체되면서 매매가 대비 전세가 비율이 지속적으로 상승하고 있다. 2013년 9월 기준으로 매매가 대비 전세가 비율은 59.1%로, 전 고점인 2001년 6월 61.6%에 근접했다.

이영행 박사는 "지난해 6월과 9월 수도권의 거래량이 급증하며 거래시장의 변화가 뚜렷했다"며 "이 같은 현상은 임대인은 월세를 임차인은 전세선호 현상을 보이면서 더욱 심화되는 현상을 보이고 있고 게다가 1000조원이 넘는 가계부채 행방은 2014년 부동산 시장의 특징이면서 이슈가 될 것으로 보인다"고 말했다.

글·사진=강태우 기자<ktw76joongang.co.kr>

강태우 기자

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